Gradbene obrestne mere bodo v letu 2020 ostale nizke. Zadnja odločitev Evropske centralne banke (ECB) zagotavlja, da bo to za zdaj ostalo. Tukaj preberite, kakšni pogoji so trenutno na voljo za hipotekarno posojanje, ki si jih napovedujejo strokovnjaki za napovedi in kako lahko najdete najcenejše obresti za stavbe.
Kaj je gradnja obresti?
Obresti za zgradbe so obrestne mere, ki jih banke zaračunajo, ko kupci nepremičnin ali gradbeniki najamejo posojilo za nakup ali gradnjo nepremičnine. Glede na to, kako visoko je trenutno zanimanje za zgradbo, določite, kako drag ali poceni denar si lahko izposodite za gradnjo ali nakup nepremičnine.
Ker financiranje nepremičnin vključuje zelo velike zneske in dolga obdobja posojila, celo desetinke odstotne točke pomenijo nekaj tisoč evrov veliko razliko. Te na videz majhne razlike v obrestni meri določajo, kako draga bo nepremičnina na koncu za kupca in posledično tudi za to, kdo si lahko ali ne more privoščiti hiše ali stanovanja.
Ugotovitev o višini obresti in spremljanje sedanjega in preteklega gibanja obrestnih mer se zato popolnoma splača in se na koncu izplača v gotovini.
Kako visoke so trenutno stopnje gradnje?
Obrestne mere za gradnjo so v letu 2020 izredno nizke. Zaradi tega je nakup stanovanjske nepremičnine in s tem povezano financiranje še posebej poceni. Zaradi nizkih obrestnih mer trenutno zainteresirani pri nakupu hiše plačajo manj kot v primeru višjih obrestnih mer za zgradbe.
Kako visoke bodo obresti za zgradbe leta 2020, ni mogoče odgovoriti vsesplošno, saj je obrestna mera za financiranje odvisna tudi od različnih posameznih dejavnikov, kot so višina kapitala, trajanje fiksne obrestne mere in kreditna sposobnost.
Načeloma pa je posojilo za hipotekarno posojanje trenutno na voljo za približno 0,8 odstotka APR. Ta vrednost velja za tako imenovano "standardno financiranje", pri katerem je treba okoli 80 odstotkov stroškov, nastalih ob nakupu (nabavna cena nepremičnine plus pomožni stroški nakupa), financirati s posojilom in izbrati določitev obrestne mere za deset let.
Če določite nižjo fiksno obrestno mero in prinesete veliko lastniškega kapitala, dobite včasih še ugodnejše pogoje (glejte spodnje tabele).
Tekoče obresti na zgradbe brez lastniškega kapitala
Če naj bi financiranje potekalo v celoti brez lastniškega kapitala, so obresti za zgradbe trenutno prav tako nizke, vendar višje kot pri financiranju nepremičnin z vloženimi sredstvi. Na primer za nakup stanovanja na območju Münchna z zneskom posojila 650.000 evrov in osebno uporabo nepremičnine je trenutno realna efektivna letna obrestna mera približno en odstotek.
Če želite kupiti nepremičnino, lahko izkoristite nizke obrestne mere tudi brez veliko kapitala.
Zakaj so stopnje gradnje trenutno zgodovinsko nizke?
Obrestne mere so dobrih pet let na zelo nizki ravni. Če želite kupiti ali zgraditi hišo ali stanovanje, vam ta nizka raven daje možnost financiranja gradnje pod posebno ugodnimi pogoji.
Trenutne ugodne pogoje kot prej omogoča najnovejša odločitev ECB: V začetku junija 2020 se je centralna banka odločila za razširitev programa nakupa obveznic in ključno obrestno mero pustila pri 0 odstotkih. Ekspanzijsko usmerjena denarna politika centralnih bank tudi v kletnih prostorih nenehno gradi obrestne mere.
Negotovosti, ki jih povzroča koronska pandemija, prispevajo tudi k temu, da obrestna mera za stavbe ostaja na nizki ravni v veliki meri stabilna: državni dolg, rast ponudbe denarja, padajoči davčni prihodki in trenutni gospodarski upad - vse to so dejavniki, katerih dolgoročni učinki so trenutno celo za strokovnjake težko oceniti. Kdor trenutno želi vložiti določeno vsoto, se zato pogosto odloči za nemške državne obveznice. Vztrajno veliko povpraševanje po njih zagotavlja, da je njihova donosnost trenutno približno minus 0,4 odstotka. Čeprav je bilo predhodno zabeleženo povečanje za 0,2 odstotne točke, donos ostaja na negativnem ozemlju.
Kaj ima to skupnega z obrestmi za stavbe? Zakaj so obrestne mere tako nizke? Razlaga za to je, da razvoj obrestnih mer, potrebnih za financiranje nepremičnin, ne temelji neposredno na ključni obrestni meri ECB, temveč na donosnosti teh državnih obveznic. Če obrestna mera ostane v spodnjem območju, ostanejo tudi obresti za zgradbe nizke, tako da je treba za nepremičninsko posojilo ali terminsko posojilo plačati manj.
Kako dolgo bodo obresti za zgradbe ostale poceni?
Pandemija korone je marca 2020 sprva znižala obrestne mere na najnižjo raven. V tem trenutku so bila posojila za gradnjo ali nakup hiše že na voljo z efektivno letno obrestno mero 0,68 odstotka z obrestno mero desetih let.
V začetku aprila pa se je obrestna mera za zgradbe spet nekoliko zvišala, tako da so bila posojila izdana v višini okoli 0,85 odstotka letnih let. Maja je bilo opaženo bočno gibanje z le nekaj nihanji.
V obdobju, v katerem ECB pusti ključno obrestno mero 0 odstotkov, lahko zainteresirani za posojilo domnevajo, da bodo tudi obrestne mere za zgradbe ostale nizke ali le malo nihale. Kako dolgo bo tako, pa je zaradi trenutne gospodarske negotovosti zaradi Corone težko napovedati.
Strokovnjaki pa pričakujejo, da bodo srednjeročno do dolgoročno obrestne mere ostale na isti ravni. Preobrata trenda z nenadnim hitrim dvigom obrestnih mer trenutno ni na vidiku.
Ali obrestne mere stavb še naprej padajo?
Strokovnjaki ne verjamejo, da se bodo gradbene obrestne mere leta 2020 še znižale, temveč se pričakuje premik vstran. Glede na nadaljnji razvoj pandemije in z njo prizadetega gospodarstva si je mogoče tudi zamisliti, da se bo do konca leta nekoliko povečalo zvišanje obrestnih mer.
Kdor razmišlja o hipotekarnih posojilih, naj zato izkoristi trenutek in si zagotovi sedanje, zelo nizke obrestne mere.
Sredi leta 2011 je bilo za gradbeno posojilo s fiksno obrestno mero deset let še treba plačati dobre štiri odstotke gradbenih obresti. Hitra rast obrestnih mer je trenutno malo verjetna, vendar je dolgoročno ni mogoče izključiti. Nadaljnje financiranje, ki postane potrebno po koncu obdobja posojila, je lahko zato znatno dražje, kot bi bilo načrtovano.
Strokovnjaki ne predvidevajo, da se bodo stopnje gradnje še naprej zniževale.
Kakšne so negativne stopnje gradnje?
Obrestne mere kažejo, koliko denarja morajo posojilojemalci plačati banki poleg izposojenega zneska. Če je ta odstotek v negativnem območju, se govori o negativnih obrestih za zgradbe.
To bi natančneje pomenilo, da posojilojemalci dobijo denar za to, da si denar izposodijo pri kreditni instituciji. Nato bi morali vrniti manjšo vsoto, kot so si jo izposodili.
Ali bodo negativni interesi za stavbe nastopili leta 2020?
V preteklem letu (2019) so tu in tam razpravljali o negativnih obrestnih merah za zgradbe. Možnost, da bi to lahko obstajalo leta 2020, je bila ocenjena kot ne povsem verjetna.
Vendar strokovnjaki zdaj domnevajo, da bodo obrestne mere za zdaj ostale v glavnem stabilne. Negativne gradbene obrestne mere zato sprva niso verjetne.
Zanimivo pa je vedeti, da mora posojilojemalec z nekaterimi promocijskimi posojili - na primer pri Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - včasih vrniti manjši znesek, kot si ga je izposodil zaradi subvencij za odplačilo, ki jih včasih ponujajo tam. V prenesenem pomenu se tam odobravajo posojila z negativnimi efektivnimi obrestmi.
Naj vam svetuje strokovnjak, saj se glede na posamezne zahteve kreditojemalca razlikujejo tudi zgradbeni interesi.
Kdaj se bodo obrestne mere stavb spet zvišale?
Ker so stopnje gradnje že nekaj časa na zelo nizki ravni, se nekateri potrošniki bojijo, da se bodo kmalu spet zvišali. Napoved v tej smeri je trenutno malo verjetna.
Trg državnih obveznic je trenutno precej stabilen, tako da so obrestne mere za dolgoročno financiranje, na katere posredno vpliva, prav tako neopazne.
Poleg tega je ECB v začetku junija razširila program pandemičnih nujnih nakupov, „Program nujnih nakupov pandemije (PEPP)“. Trajal bo do konca leta 2021 in bo zagotovil dodatno umiritev v finančnem sektorju.
Takoj ko se negativni učinki širjenja COVID-19 zmanjšajo, je možno, da se bodo obrestne mere stavb spet nekoliko zvišale. Ker je napredek pandemije precej odprt, je zelo težko napovedati dvig obrestnih mer.
Kako se razvijajo stopnje gradnje?
Razvoj gradbenih obrestnih mer je ključnega pomena za vse tiste, ki načrtujete nakup ali gradnjo nepremičnine. Ali se tej želji lahko ekonomsko uresniči ali ne, je v veliki meri odvisno od naslednjih vprašanj: Ali se obrestne mere za zgradbe dvigujejo? In kot rezultat: Kaj si lahko privoščim?
Za prihodnji razvoj zanimanja za stavbe je lahko samo napoved, nikoli zanesljiva predpostavka. Preveč negotovosti vpliva na nadaljnji razvoj za zanesljivo napoved.
Eden od razlogov za to je, da je težko napovedati, katere odločitve o obrestnih merah bo sprejemala ECB in kdaj. To lahko pomembno vpliva na zanimanje stavb. Če pa pogledamo sporočeno strategijo ECB in k čemu si prizadeva v smislu denarne politike, lahko trenutno domnevamo, da bodo obrestne mere za zdaj ostale nespremenjene in da ni pričakovati bistvenega povečanja.
Glede na pretežno soglasno napoved strokovnjakov je mogoče izključiti še nižji padec obrestnih mer.
Trenutne obrestne mere za stavbe za standardno financiranje znašajo približno 0,9 do 1 odstotek. Prihodnje napovedi predvidevajo, da bodo za zdaj ostale nespremenjene.
Kako najdem poceni obrestno mero?
Če želite izkoristiti trenutno nizke obrestne mere za zgradbe in želite uresničiti svoje sanje o lastni nepremičnini, se najkasneje ob iskanju sanjske hiše ali stanovanja pozanimajte o možnih ponudbah posojil in z njimi povezanih obrestnih merah. Če je financiranje nepremičnine razjasnjeno v zgodnji fazi, imajo bodoči kupci večje možnosti, da bodo pri nakupu hiše ali stanovanja presegli morebitne konkurente.
Ugodno obrestno mero za hipotekarno posojilo bodo bodoči posojilojemalci najlažje našli na spletnih portalih za primerjavo. Tu je na podlagi posameznih informacij o vrsti in tržni vrednosti nepremičnine, vloženem kapitalu, vrsti uporabe (v najemu ali v lastništvu lastnika), lokaciji stanovanja ali hiše, znesku posredniške provizije in podatkih o posojilojemalcu mogoče določiti, za katero banko ponuja najcenejše obresti za posamezne primere.
Kako se izračunajo obresti za zgradbe?
Trenutne obrestne mere za zgradbe so vedno le osnovni pokazatelj, ki kaže na gibanje stroškov financiranja nepremičnin. Kateri znesek obresti dejansko zaračuna posojilojemalec, je odvisno od posameznih zahtev in zato zelo različen.
Za izračun možnega zanimanja za zgradbo v posameznih primerih sta poleg posameznih informacij bistvena dva dejavnika (glej zgoraj).
- Trajanje fiksne obrestne mere
V bistvu lahko rečemo, da so obresti za stavbe nižje, krajše je trajanje fiksne obrestne mere. Tabela prikazuje, katere razlike lahko pričakujemo, na primer če znesek posojila in znesek kapitala ostaneta enaka, vendar se prilagodi trajanje fiksne obrestne mere.
|
Znesek posojila |
Pravičnost |
čas delovanja |
možna obrestna mera |
|---|---|---|---|
|
300.000 evrov |
60.000 evrov |
5 let |
0,60% |
|
300.000 evrov |
60.000 evrov |
deset let |
0,63% |
|
300.000 evrov |
60.000 evrov |
15 let |
0,65% |
|
300.000 evrov |
60.000 evrov |
20 let |
0,71% |
|
300.000 evrov |
60.000 evrov |
25 let |
0,93% |
|
300.000 evrov |
60.000 evrov |
30 let |
1,43% |
- Lastniški kapital ima
podobne učinke: večja je vsota, nižje so obresti na stavbe, kot kaže tabela.
|
Znesek posojila |
Pravičnost |
čas delovanja |
možna obrestna mera |
|---|---|---|---|
|
300.000 evrov |
0 evrov |
deset let |
1,03% |
|
300.000 evrov |
20.000 evrov |
deset let |
0,98% |
|
300.000 evrov |
40.000 evrov |
deset let |
0,65% |
|
300.000 evrov |
60.000 evrov |
deset let |
0,63% |
|
300.000 evrov |
80.000 evrov |
deset let |
0,52% |
|
300.000 evrov |
100.000 evrov |
deset let |
0,39% |
Primerjajte zanimanje za stavbe: to je pomembno opozoriti
Ponudb za primerjavo posojil na internetu je veliko. Vendar pa primerjalnega portala ali posojila, ki ga najdete na njem, ne bi smeli izbrati naključno. Kdor je tu pozoren na tri bistvene točke, resnično pride do individualno najcenejše obrestne mere in najprimernejšega gradbenega posojila.
1. Neodvisna primerjava
Različni internetni primerjalni portali običajno pripravijo seznam vseh tistih bank, ki so v osnovi pripravljene ponuditi hipotekarna posojila na podlagi posredovanih informacij. Poleg tega so podane bistvene informacije - znesek stavbnih obresti.
Kdor poskuša takšno primerjavo opraviti na neodvisnem portalu, je popolnoma smiseln: veliko število bank, katerih pogoji so dostopni za poizvedbo, omogoča določitev res ugodne obrestne mere. Kdor poizve samo pri banki, kjer je denimo voden tekoči račun, običajno odpade veliko slabše in na koncu za hipoteko plača več, kot bi bilo potrebno.
Velja naslednje: več ponudb je za primerjavo, večja je možnost, da najdete in si zagotovite najcenejšo ponudbo.
Poskrbite, da boste prejeli različne ponudbe, da boste našli ustrezne pogoje zase.
2. Pazite se predanosti
Znesek obresti na zgradbo, ki je navedena v ponudbi posojila, nikakor ne sme biti edino merilo za izbiro banke posojilodajalke. Po eni strani se mora financiranje nepremičnin ujemati s kupljeno hišo ali stanovanjem, po drugi strani pa so bistvene tudi posamezne zahteve kreditojemalca.
Če je na primer posojilo za nepremičnine najeto, ker naj bi hišo zgradili sami ali jo kupil investitor, je nujno natančno izračunati tako imenovano obdobje brez obresti. To je časovno obdobje (štetje od podpisa posojilne pogodbe), ki lahko preteče, preden se posojilo dejansko izplača. Če je ta razpon presežen, banka zaračuna obresti za prevzem obveznosti, ki so običajno višje od obresti za zgradbe.
Če nepremičnina ni obstoječa zgradba, vendar se še vedno gradi, lahko vedno pride do zamud. Če je v posojilni pogodbi z banko dogovorjeno prekratko rezervacijsko obdobje brez obresti, lahko posojilo z na splošno zelo nizkimi obrestnimi merami nenadoma stane neprijeten znesek. Primerjava ponudb različnih bank se zato vsekakor splača.
3. Posebna odplačila in spremembe stopnje odplačevanja
Pri primerjavi posojil za stavbe je bistvenega pomena vprašanje, ali je mogoče mesečno stopnjo odplačevanja prilagoditi in kako pogosto. Zanimiva je tudi možnost posebnih odplačil. Da bi se lahko odzvali na nepredvidene dogodke, kot so brezposelnost ali kratek čas dela ali nepričakovani dodatni dohodki (na primer z dediščino), je treba dovoliti, da se stopnja odplačevanja čim pogosteje spreminja brezplačno.
Poleg tega so priporočljiva posojila z možnostjo posebnega odplačila. Posojilojemalec lahko banki letno vrne določen najvišji znesek, prej je brez dolgov in zaradi hitrejšega odplačevanja plača manj obresti na posojilo za nepremičnine. Če gre pričakovati, da bi takšna posebna odplačila lahko postala vprašljiva, je treba pri izbiri gradbenega posojila paziti, da je ta možnost dana za hitrejše odplačilo.