Primerjalna najemnina na tem območju postane še posebej pomembna, če želimo uveljaviti povečanje najemnine. Tukaj lahko preberete, kakšna je lokalna primerjalna najemnina, kako se določa in kakšne pasti lahko obtičate.
Kratke najpomembnejše stvari
- Lokalna primerjalna najemnina kaže, katere cene najema lahko pričakujemo na določenem območju.
- Obstaja več načinov, kako to ugotoviti.
- V primeru povečanja najemnine do lokalne primerjalne najemnine je treba upoštevati določena pravila.
- Potrošniki lahko dobijo tudi pregled lokalne najemnine.
Kakšna je lokalna primerjalna najemnina?
Primerjalna najemnina, ki je običajna na lokaciji, prikazuje provizije za najeta stanovanja v ustrezni ali primerljivi občini v zadnjih šestih letih za življenjski prostor. Povprečje teh zneskov ustreza lokalni primerjalni najemnini. To je urejeno v odstavku 558 oddelka 558 nemškega civilnega zakonika (BGB). Primerjava ne velja za stanovanja, katerih znesek najemnine je bil določen z zakonom ali na podlagi obveznosti financiranja.
Pri določanju tipične primerjalne najemnine za določeno stanovanje, ki ga je treba najeti za lokacijo, je bistvenega pomena, da so stanovanja, uporabljena za primerjavo, primerljiva glede na vrsto, velikost, opremo, stanje in lokacijo ter glede na energetske potrebe.
Pri določanju lokalne primerjalne najemnine se na tem območju uporabljajo samo podobno zgrajene hiše.
Kakšno je povečanje najemnine do lokalne primerjalne najemnine?
V primeru povišanja najemnine do primerjalne najemnine, ki je običajna za lokacijo, se najemodajalec sklicuje na dejstvo, da se v povprečju zaračunavajo višje najemnine za primerljiv življenjski prostor na obravnavanem območju, kot je zahteval doslej.
Možnost povečanja mu ponuja odstavek 558, odstavek 1 BGB. Vendar je tam tudi zapisano, da mora najemnina ostati nespremenjena vsaj 15 mesecev do točke zvišanja.
Kateri pogoji veljajo za povišanje najemnine?
Najemodajalec mora pisno objaviti povišanje najemnine v skladu z odstavkom 558a, odstavek 1 BGB, in to tudi utemeljiti. V svojem pismu bo torej primerjal vrednost lokalne primerjalne najemnine s predhodno zahtevano najemnino in zahteval ustrezno povečanje mesečne najemnine. Nato se mora najemnik s tem strinjati v treh mesecih. Če tega ne naredi, še naprej velja predhodno dogovorjena najemnina. Najemodajalec pa lahko toži za odobritev povišanja najemnine.
V primeru povečanja najemnine do lokalne primerjalne najemnine se poleg zgoraj navedenih pogojev najemnina v treh letih ne sme povečati za več kot 20 odstotkov. Ta tako imenovana zgornja meja zato velja tudi, če se najemnina poveča na standardno lokalno najemnino. V nekaterih regijah, kot sta Berlin ali Köln, je ta meja nekoliko nižja in znaša 15 odstotkov.
Pri novih najemih mora najemodajalec upoštevati tudi omejitev cene najema, ki lahko velja za ustrezno regijo.
Povišanje najemnine mora najemodajalec napovedati in pisno utemeljiti - tu ima glavno vlogo tudi lokalna primerjalna najemnina.
Kako se določa lokalna primerjalna najemnina?
Obstajajo štirje različni načini določanja lokalne primerjalne najemnine:
- prek indeksa najemnine,
- o primerljivih stanovanjih,
- strokovno mnenje,
- prek informacij iz baze podatkov o najemu.
Te štiri postopke lahko najemodajalci uporabljajo tudi v skladu z odstavkom 558a, odstavek 2 nemškega civilnega zakonika (BGB) kot utemeljitev za povišanje najemnine do lokalne primerjalne najemnine.
Primerjalna najemnina, ki je običajna na tem območju: Določitev z uporabo indeksa najemnin
Če je za mesto na voljo indeks najemnine, je to veliko lažje določiti lokalno primerjalno najemnino. Indeks najemnin objavi vsako mesto ali občina v sodelovanju z združenji najemnikov in najemodajalcev. Zagotavlja informacije o najemninah, ki jih je treba plačati za bivalni prostor na ustreznem območju v času analize. Tu ločimo med enostavnim in kvalificiranim indeksom najemnine:
- Enostaven indeks najemnin: preprost indeks najemnin nudi pregled lokalnih najemnin ali pristojbin, ki jih je treba plačati na primerljivih območjih v skladu z odstavkom 1 oddelka 558c BGB. Ta pregled ustvari posamezno mesto ali lokacija skupaj s predstavniki najemnikov in najemodajalcev. Preprosti indeks najemnin je treba vsaki dve leti prilagoditi razvoju trga (odstavek 558c, odstavek 3 BGB).
- Indeks kvalificirane najemnine: Kvalificirani indeks najemnine vsebuje tudi pregled najemnin, ki jih je treba plačati na posamezni lokaciji. Sestavilo ga je tudi mesto skupaj s predstavniki najemodajalcev in najemnikov. Vendar se s kvalificiranim indeksom najemnine to počne v skladu s priznanimi znanstvenimi načeli (odstavek 558d, odstavek 1 BGB). Kvalificirani indeks najemnin je treba vsaki dve leti prilagoditi razvoju trga. Po štirih letih je obvezno ustvariti novega (odstavek 558d, odstavek 2 BGB).
Če so izpolnjene vse zakonske zahteve za indeks kvalificirane najemnine, se s pravnega vidika domneva, da vrednosti, ki jih je mogoče prebrati v njem, dejansko odražajo lokalno primerjalno najemnino.
Izračunajte lokalno primerjalno najemnino s primerjalnimi stanovanji
Če v mestu ali kraju ni indeksa najemnine, lahko običajno primerjalno najemnino določimo z uporabo primerjalnih stanovanj (odstavek 558a, odstavek 2, točka 4 BGB). Če želi najemodajalec povečati najemnino za določeno stanovanje, mora najti tri različna stanovanja, ki so si čim bolj podobna.
Med drugim so odločilni ti dejavniki:
- Velikost : kvadratni metri primerljivih stanovanj morajo biti čim bližje vrednosti zadevnega stanovanja. Večje kot je odstopanje, težje je uporabiti to stanovanje kot veljavno primerjavo.
- Število sob : vendar samo število kvadratnih metrov ni odločilno. Pomembno je tudi, na koliko prostorov je razdeljen bivalni prostor. Navsezadnje je 70 kvadratnih metrov veliko stanovanje z dvema sobama bolj udobno kot enako veliko stanovanje s štirimi sobami.
- Lokacija : Apartmaji morajo biti tudi glede na lokacijo primerljivi. Stanovanja v soseski srednjega razreda ni mogoče enačiti s stanovanjem na problematičnem območju in je zato težko primerljivo.
- Leto izgradnje : Starost primerljivih stanovanj mora približno ustrezati starosti zadevnega stanovanja, tako da je možna smiselna primerjava.
- Oprema : nenazadnje je oprema bistvena tudi pri primerjavi stanovanj. Če so nad talnim ogrevanjem nameščeni visokokakovostni parket, če je odlično vgrajena kuhinja ali če ima stanovanje moderna okna, mora biti ta standard čim bolj natančno prisoten tudi v primerljivih stanovanjih.
Lokalno primerjalno najemnino je mogoče določiti s primerjalnimi stanovanji. Tu so odločilni dejavniki velikost, število sob, lokacija, leto izdelave in oprema.
V primeru povečanja najemnine do lokalne primerjalne najemnine na podlagi treh primerjalnih stanovanj mora najemodajalec stanovanja izbrati tako, da lahko najemnik preveri točnost informacij. Za to je običajno dovolj, če najemodajalec navede natančen naslov s tlemi in lokacijo stanovanja (desno, levo, sredina).
Pomembno: Če naj bi lokalno primerljivo najemnino določili z uporabo treh primerljivih stanovanj, povprečna vrednost teh treh stanovanj ne šteje. Nato se najemnina lahko poveča le na najnižjo vrednost od treh določenih najemnin.
Lokalno primerjalno najemnino določite s strokovnim poročilom
Lokalno primerjalno najemnino je mogoče določiti tudi s pomočjo strokovnega mnenja (odstavek 558a, odstavek 2, točka 3 BGB). Po zakonu mora biti ta izvedenec javno imenovan in zaprisežen (prav tam) in utemeljiti svoje izvedensko mnenje.
Pojasniti mora na primer, kako je določil lokalno primerjalno najemnino. Strokovnjak praviloma uporablja tudi primerljiva stanovanja in za to določa najemnine. V svojem poročilu mu ni treba posebej imenovati teh stanovanj, mora pa navesti razpon najemnin, določen med njegovim delom.
Iz izvedenskega mnenja mora biti razvidno tudi, da je izvedenec določil običajno primerjalno najemnino s pomočjo novih in obstoječih najemnin in si je predhodno ogledal stanovanje, za katero naj bi se najemnina povišala. V večjih stanovanjskih kompleksih je dovoljeno tudi, da strokovnjak pregleda primerljivo stanovanje.
Najemodajalec mora svojemu pismu o povečanju najemnine priložiti celotno besedilo izvedenskega poročila.
Če je za določitev lokalne primerjalne najemnine poklican strokovnjak, mora svoje strokovno mnenje utemeljiti v skladu z zakonom.
Lokalna primerjalna najemnina: Izračun z uporabo baze najemnin
Lokalno primerjalno najemnino je mogoče določiti tudi z uporabo zbirke podatkov o najemninah v skladu z oddelkom 558a, odstavek 2, točka 2 BGB. V skladu z oddelkom 558e nemškega civilnega zakonika (BGB) gre za "neprekinjeno pobiranje najemnin, ki jih skupaj upravljajo ali priznavajo občina ali predstavniki najemodajalcev in najemnikov".
Za posamezna stanovanja v obravnavanem bivalnem prostoru se lahko z bazo podatkov o najemninah sklepamo o trenutni lokalni primerjalni najemnini. Ker se podatki neprekinjeno beležijo v bazi najemnin, so bolj posodobljeni kot indeks najemnin.
Kako najdem lokalno primerjalno najemnino?
V lokalno primerjalno najemnino ne morejo vpogledati le poslovneži, temveč tudi zasebniki, kajti v skladu s četrtim odstavkom oddelka 558c, stavek 2 nemškega civilnega zakonika je treba objaviti indeks najemnin in spremembe v njem.
Če je za ustrezno lokacijo na voljo indeks najemnine, ga je zato mogoče pregledati na pristojni občini ali mestni upravi.
Mogoče je tudi vpogled v zbirke podatkov o najemu: Potrošnikom je morda dovoljeno, da si informacije v zbirki ogledajo proti plačilu. Odvisno od tega, kdo vzdržuje bazo podatkov o najemih, je na voljo vpogled mestu ali interesnim skupinam najemnikov ali najemodajalcev.
