Pri nakupu nepremičnine ali zemljišča je običajno treba plačati tisoč evrov davka na promet nepremičnin. Poznavanje predpisov lahko opazno zmanjša stroške.
Še en podrt rekord: 15,8 milijarde evrov prodaje nepremičnin v zveznih deželah leta 2019 z davkom na promet nepremičnin Trikrat več kot pred desetimi leti. Finančni ministri so zadovoljni. Vendar imajo kupci nepremičnin manj razlogov za praznovanje. Stvar dogovora je, ali prodajalec ali kupec plača davek od transakcije na podlagi kupnine. Običajno pa kupci plačajo. Z vsakim evrom, porabljenim za nepremičnino, se poveča tudi davčna obremenitev davčnega urada. To še posebej velja v zveznih državah z visoko stopnjo davka na promet nepremičnin. V republiki se spreminja med 3,5 in 6,5 odstotka (glej spodnjo tabelo). Toda zakonodajalec je odprl možnosti, da davčni vijak nekoliko zavrne: Davek na promet nepremičnin je predmet le bistvenih delov nepremičnine.Tisti, ki zadevo poznajo, lahko inventar ločeno prikažejo v notarsko overjeni prodajni pogodbi. S tem se davčna osnova zmanjša in kupec lahko prihrani nekaj tisoč evrov davka na promet nepremičnin.
Znesek davka na promet nepremičnin
Znesek davka na promet nepremičnin se razlikuje glede na zvezno državo. Kupci v Turingiji plačujejo skoraj dvakrat višje davke kot kupci na Bavarskem ali Saškem.
|
država |
Stopnja davka na prenos zemljišč * |
Davek od kupnine |
|---|---|---|
|
Bavarska |
3,5 odstotka |
10.500 evrov |
|
Saška |
3,5 odstotka |
10.500 evrov |
|
Hamburg |
4,5 odstotka |
13.500 evrov |
|
Baden-Wuerttemberg |
5 odstotkov |
15.000 evrov |
|
Bremen |
5 odstotkov |
15.000 evrov |
|
Spodnja Saška |
5 odstotkov |
15.000 evrov |
|
Porenje-Pfalška |
5 odstotkov |
15.000 evrov |
|
Saška-Anhalt |
5 odstotkov |
15.000 evrov |
|
Berlin |
6 odstotkov |
18.000 evrov |
|
Hesse |
6 odstotkov |
18.000 evrov |
|
Mecklenburg-Zahodnopomorjansko |
6 odstotkov |
18.000 evrov |
|
Brandenburg |
6,5 odstotka |
19.500 evrov |
|
Severno Porenje-Vestfalija |
6,5 odstotka |
19.500 evrov |
|
Saarland |
6,5 odstotka |
19.500 evrov |
|
Schleswig-Holstein |
6,5 odstotka |
19.500 evrov |
|
Turingija |
6,5 odstotka |
19.500 evrov |
* Od julija 2020
Zaloge znižujejo davčno breme
Vse, kar ni bistvenega pomena za lastnino in jo je mogoče odstraniti, ne da bi jo uničili, spada v inventar. Če to naročite ločeno z delno kupnino, znižate ceno nepremičnine. Možni predmeti so:
- Savna, kuhinja, pohištvo, luči
- Vrtna lopa, vrtno orodje
- Tenda, nadstrešek za avto, koši za smeti
Davčni organi zneske v kupoprodajni pogodbi priznajo brez vrednotenja, če so le-ti razumni in ne presegajo skupaj 15 odstotkov kupnine, vendar ne več kot 50.000 evrov. Če želite biti pripravljeni na poizvedbe davčnega urada, naj vam prodajalec izstavi račune.
Dodatni namig za nakupno pogodbo za etažno lastnino: ločeno prikažite rezerve za vzdrževanje prejšnjega lastnika. Potem davek na promet nepremičnin ne zapade.
Nižji davek na promet nepremičnin: Torej davčni organi gredo praznih rok
Dedovanje in darila so oproščeni davka na prenos lastnine, prav tako prodaja med zakoncema. "To velja tudi za premoženjske spore po ločitvah," pravi Jörg Strötzel, davčni svetovalec in predsednik upravnega odbora Združene davčne pomoči za plače eV (VLH). Izvzeti so tudi neposredni sorodniki. Sem spadajo stari starši, starši in otroci, ne pa tudi bratje in sestre. Še ena izjema: če denimo od soseda kupite nekaj kvadratnih metrov njihovega vrta, davkarji pogosto odidejo praznih rok. Davčna obveznost se začne šele od kupnine v višini 2.500 evrov.
Samo ne varaj
Vsako upanje za znižanje davka na promet nepremičnin ni izpolnjeno. Vzemimo na primer nepremičninsko rento: če prejšnji lastnik ohrani pravico do bivanja v nepremičnini, to zniža kupnino za več tisoč evrov. Na to vrednost pa je treba plačati tudi davek na promet nepremičnin.
In pozor: Lahko je nevarno, če dvomljivi razvijalci nepremičnin obljubijo, da bo davek na promet nepremičnin veljal samo za ceno nepremičnine, pod pogojem, da bodo za gradnjo nepremičnin in hiš sestavljene ločene pogodbe o nakupu. Odkup nepremičnine imajo overjeno, pri gradbeni pogodbi pa ne. Navsezadnje davčni urad ne bi smel ničesar opaziti. Če kupci sodelujejo, sta obe pogodbi neveljavni in njihova prejšnja plačila se lahko izgubijo. Ker: Takoj, ko je mogoče ugotoviti gospodarsko povezavo med prodajo nepremičnine in gradnjo hiše, oba sodita na notarjevo mizo. Priporočilo v prodajnem prospektu že dokazuje gospodarsko povezavo med prodajalcem nepremičnine in graditeljem nepremičnine. Samo če kupite zemljišče in gradnjo naročite samostojno,davčni urad je zadovoljen z davkom na promet nepremičnin za nepremičnino.
Strokovni nasvet: Na kaj morate biti pozorni pri davku na promet nepremičnin
Strokovni nasvet Jörga Strötzela, davčnega svetovalca in predsednika uprave United Lohnsteuerhilfe eV:
Kdor kupi nepremičnino, mora običajno plačati davek na promet nepremičnin. Davek zapade takoj po nakupu. Notar ureja potrebne pravne postopke. Odgovorni davčni urad obvesti, da je sklenjena prodajna pogodba. Nato davčni urad izda odmero davka na prenos zemljišč in jo pošlje kupcu.
Hitro plačajte: Davek na promet nepremičnin je praviloma treba plačati najpozneje en mesec po prejemu odmere davka. Če se to ne zgodi, davčni urad zavrne izdajo tako imenovanega potrdila. Po eni strani lahko to povzroči zamude pri plačilu. Drugič, kupca nepremičnine je načeloma mogoče vpisati v zemljiško knjigo le, če davčni urad izda to potrdilo. In kupec je kot lastnik nepremičnine dokumentiran šele, ko je vpisan v zemljiško knjigo. Vendar sta tako prodajalec kot kupec v osnovi obdavčena z davkom na promet nepremičnin. Če kupec dejansko ne plača, lahko davčni urad od prodajalca zahteva tudi plačilo.