V skupno 11 zveznih državah so lastniki sosednjih nepremičnin trenutno odgovorni za stroške obnove cest. V našem intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov pojasni, kakšne stroške lahko pričakujemo in kako se stroški porazdelijo.
Vprašanje: Kakšne stroške morajo prebivalci pričakovati - in v katerih primerih to velja?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Najprej je predpogoj za plačilo sploh ustrezna zahteva državnih zakonov. Skupno 10 zveznih dežel trenutno še vedno ima takšno možnost v svojem državnem zakonu - v drugih, kot so Baden-Württemberg in Berlin ali Bavarska, že nekaj let ni delitve stroškov.
V Turingiji, Brandenburgu in Mecklenburg-Zahodnem Pomorju bodo subvencije za gradnjo cest po letu 2019 ukinjene po vsej državi, v nekaterih primerih pa bo začasna ukinitev veljala tudi za gradbena dela, ki so se začela že prej, za kar lastnikom sosednjih nepremičnin ne bodo več zaračunavali naknadno.
Ko gre za raven delitve stroškov za prebivalce, je treba najprej razlikovati med:
- stanovanjska ulica (v glavnem jo uporabljajo lastniki sosednjih nepremičnin)
- glavna dostopna cesta (uporabljajo jo prebivalci, a tudi lokalni promet)
- glavna cesta (v glavnem se uporablja skozi promet, prebivalci so razmeroma nizki)
V primeru stanovanjske ulice se 75% stroškov prenese na stanovalce
V primeru stanovanjske ulice prebivalci običajno nosijo 75% stroškov za ukrepe obnove , preostalih 25% stroškov nosi občina.
V primeru glavne dostopne ceste prebivalci običajno nosijo 50% stroškov , drugo polovico krije občina.
Pri glavni cesti pa na drugi strani razporeditev stroškov določa, da le 25% stroškov nosijo lastniki sosednjih nepremičnin, 75% stroškov pa občina.
V posameznih občinah so možni različni deleži stroškov
V posameznih primerih pa lahko odstopajoči lokalni zakoni posameznih občin odstopajo od teh predpisov - v večini primerov občina v primeru takšnih odstopajočih predpisov prevzame večji delež stroškov od zgoraj navedenega, redko nižji.
Prenova pomeni izboljšanje in ne razvoj
Ločiti je treba med obnovo cest kot naknadno izboljšavo in prenovo v okviru razvojnih stroškov nepremičnine. Če je treba sanirati cesto, da bo območje stavbe ali zemljišče dostopno, se uporabljajo drugi predpisi, ki so določeni v Zveznem zakoniku o gradbenih predpisih (BauGB).
Nasprotno pa so stroški obnove v smislu občinske davčne zakonodaje le ukrepi, ki izboljšujejo kakovost ceste ali nekaterih pomožnih objektov .
To je lahko tudi ustvarjanje novih parkirnih površin ob ulici, dodatne pešpoti ali kolesarske steze ali obnova zbiranja deževnice. Tudi ozelenitev ulice in izboljšanje ulične razsvetljave sta del obnovitvenih del.
Obnova cestne površine je za državljane povezana samo s stroškovno obremenitvijo, če je celotna površina cestne površine v celoti popolnoma prenovljena in je od prve uporabe cestne površine preteklo ustrezno dolgo obdobje.
Čista popravila cestnih površin veljajo za vzdrževalna dela, zato jih v celoti prevzame občina . V tem primeru lastniki sosednjih nepremičnin ne bodo prispevali k stroškom. To velja tudi za vse ostale vzdrževalne storitve na cesti.
razdelitev pristojbin
Nato obstaja ustrezen ključ za razdelitev celotnih stroškov med posameznimi lastniki nepremičnin. Ta ključ v osnovi temelji na:
- velikost nepremičnine (število kvadratnih metrov)
- obseg uporabe nepremičnine (število nadstropij, tlorisna površina itd.)
- po potrebi stopnja komercialne uporabe
Porazdelitev stroškov se izračuna na podlagi uporabne površine nepremičnine
Iz teh dejavnikov je izračun rezultat tako imenovane uporabne površine nepremičnine, ki se uporablja kot faktor porazdelitve.
Kako bo uporabna površina natančno izračunana, je odvisno od statuta posamezne občine. Posebne zahteve za nepremičnine, ki so del tako imenovane "nadgradnje" (nepremičnina, ki ni neposredno ob ulici, ampak povezana z ulico) in posebne zahteve za nepremičnine, ki se nahajajo na vogalih ulic, se lahko razlikujejo tudi od občine do občine.
Primer stroškov iz prakse
V skupnosti naj bi postavili stanovanjsko ulico s parkirnimi pasovi in popolno prenovo ulične razsvetljave. Poleg tega je ozelenjena.
Skupni stroški ukrepov znašajo 250.000 EUR.
Skupna uporabna površina vseh prizadetih lastnikov nepremičnin je 32.000 m².
Uporabna površina se v naši primerni občini izračuna po formuli: polovica površine nepremičnine plus površina (-e). Naša vrstna hiša ima 400 m² nepremičnine in 130 m² tlorisne površine - torej je uporabna površina v tem primeru 330 m².
| dejavnosti | Enkratni stroški |
|---|---|
| vrednost | znesek |
| Skupni stroški | 250.000 EUR |
| Delež skupnih stroškov, razdeljenih med lastnike nepremičnin (75%) | 187.500 EUR |
| Porazdelitev na celotni uporabni površini (32.000 m²) | 5,86 EUR na m² uporabne površine |
| Stroški za nas kot lastnika vrstne hiše | 330 m² uporabne površine x 5,86 EUR na m² = 1.933,80 EUR delitve stroškov |
Ta primer stroškov se nanaša na osnove za izračun za določeno občino in zahteve občinskega davčnega zakonika določene zvezne države in je zgolj primer: višina delitve stroškov in način izračuna uporabne površine se lahko razlikujeta tudi v drugih občinah.
Vprašanje: Od česa je na splošno odvisen znesek delitve stroškov za obnovo ceste?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je treba upoštevati nekaj stvari:
Prebivalcem ni treba plačevati za obnovo cest v vseh zveznih državah
- ali delež lastnikov zemljišč v stroških sploh določa lokalni davčni zakonik v posamezni zvezni državi
- za kakšno ulico gre
- za kakšne sanacijske ukrepe gre
- znesek delitve stroškov, določen v ustreznih občinskih zakonih
- kako velika je uporabna površina nepremičnine
- kako se izračuna uporabna površina posamezne nepremičnine
- ali gre za vogalno parcelo ali zadnjo zgradbo in ali obstajajo posebne metode izračuna
Če želite določiti stroške, morate poznati tako skupne stroške kot vsoto uporabnih površin zadevnega zemljišča.
Ali obstajajo smernice za raven delitve stroškov za obnovo ceste?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Ne, stroški so lahko v posameznih primerih zelo različni. Seveda je vedno odločilno, kako obsežni so sprejeti ukrepi za obnovo ceste.
Po navedbah Združenja nemških lastnikov nepremičnin so stroški lastnikov nepremičnin v večini primerov med 3 EUR na m² in 50 EUR na m², kar se lahko uporabi za večino prenov.