Mnogi ljudje sanjajo o lastnem domu. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno razloži, kaj lahko stane izpolnitev teh sanj in kakšne stroške morate pričakovati pri gradnji enodružinske hiše.
Vprašanje: Na kaj morate biti pozorni pri gradnji hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Najprej bi morali imeti dovolj jasno predstavo, kaj bi radi: kakšno hišo, kakšno vrsto gradnje, kakšno lokacijo in kakšno velikost bi morala biti hiša? Pri gradnji je tako veliko mogoče - brez lastnih posebnih smernic boste težko kdaj prišli do jasnega načrta.
Najprej je odločilna dejavnost lokacija: nepremičnine imajo lahko zelo različne cene in vse lokacije dejansko ne ustrezajo vašim življenjskim potrebam. Ko najdete primerno zemljišče, je naloga ugotoviti, ali lahko tam sploh zgradite svoj sanjski dom.
Pogled na lokalni razvojni načrt to razkriva: natančno določa, kaj je mogoče graditi na katerih območjih, kako visoko in s kakšnimi omejitvami. Tu je pogosto pomemben izraz »običajno« - če želite svojo hišo zgraditi na način, ki se bistveno razlikuje od hiš v neposredni bližini, obstaja velika nevarnost, da bo gradbeni projekt zavrnjen. Hiša bi se morala do neke mere združiti z okolico.
Druga pomembna točka za vaše lastne pomisleke je finančno načrtovanje: po eni strani nikoli ne smemo domnevati, da stroški gradnje sestavljajo samo dejanske stroške hiše.
Tako imenovani pomožni stroški gradnje lahko na račun dodajo vsaj 15% - 20%. In seveda bi moralo po gradnji ostati dovolj denarja za opremljanje njegove hiše. V fazi gradnje boste morda morali plačati več najemnine - to morate vedno upoštevati. Obstajati mora tudi nekaj rezerve za nenačrtovano povečanje stroškov. Bistvo je, da potem veste, kakšen znesek dejansko morate financirati z gradbenimi financami.
Ne smemo pozabiti, da v nastanjeni hiši nastanejo tudi obratovalni stroški, ki so pogosto lahko višji od skupnih stroškov najema stanovanja. Več o tem lahko preberete tukaj: https://kostencheck.de/laufende-monatliche-kosten-haus
Pri gradnji je treba biti pozoren na energetsko učinkovitost
Po eni strani je pomembno, da med gradnjo načrtujete tako, da bodo obratovalni stroški (ogrevanje in topla voda itd.) Pozneje čim nižji, po drugi strani pa je treba pri izračunu obrokov odplačevanja vedno upoštevati tekoče stroške za vzdrževanje hiše napad. V poznejših problematičnih situacijah, povezanih z dohodkom, si morata vedno privoščiti oba.
Gradnja hiše ne povzroča le visokih stroškov, temveč zahteva tudi odgovorno in dolgoročno načrtovanje.
Vprašanje: Kakšni so stroški gradnje hiše za naročnika?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda tega skoraj ne morete trditi - vsaka hiša je drugačna in zato lahko povzroči zelo različne stroške.
Za večino običajnih enodružinskih hiš znašajo čisti stroški gradnje na splošno med 1.200 EUR na m² in 2.200 EUR na m² , luksuzno opremljene hiše ali hiše v posebnih izvedbah pa so včasih lahko precej nad tem obsegom.
Poleg teh čistih stroškov gradnje obstaja še najmanj 15% - 20% dodatnih stroškov gradnje.
Dodati morate tudi:
- stroški nepremičnine
- stroški oblikovanja zunanjih objektov (oblikovanje vrta, ozelenitev, ograje, vrtni ribniki itd.)
- stroški notranje opreme hiše (pohištvo, kuhinja in kopalnica, avtomatizacija stanovanj itd.)
Šele ko seštejete vse te stroške, veste dejanske stroške, ki jih povzroča gradnja hiše. Ne bi se smeli zavajati: poleg čistih stroškov gradnje je za vse ostalo še precejšnja vsota.
Majhen primer stroškov iz prakse
Gradimo enonadstropno hišo z bivalno površino 140 m² v trdni gradnji (opeka na opeki) v pravokotnem tlorisu z nagnjeno streho. Zid je enolupen in je z opeko debel 36,5 cm. Hišo gradimo kot KfW Efficiency House 70.
Nepremičnina je blizu mesta, cena nepremičnine je 120 EUR na m², naša izbrana gradbena parcela je 1.100 m².
| Objavi | cena |
|---|---|
| Stroški gradnje v celoti | 145.000 EUR |
| Nabavna cena nepremičnine | 132.000 EUR |
| Stroški gradnje | 34.000 EUR |
| Skupni stroški postavitve (vse sobe) | 55.000 EUR |
| Vrtna zasnova, vrtne ograje | 25.000 EUR |
| Skupni stroški enodružinske hiše z zemljiščem | 391.000 EUR |
Seveda je to le en sam stroškovni primer za hišo na zelo točno določeni lokaciji in s posebno zasnovo. Tudi stroški za druge enodružinske hiše se lahko bistveno razlikujejo.
Vendar naš primer stroškov že jasno kaže, da čisti stroški gradnje in stroški nepremičnine niso dovolj. Poleg stroškov gradnje in nepremičnine je še vedno slabih 114.000 EUR dodatnih stroškov. V našem primeru stroškov bi bilo marsikaj bistveno dražje.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so v praksi odvisni stroški enodružinske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda tu igra nešteto stvari. Glavni dejavniki stroškov so:
Ko je bila talna plošča zgrajena, so že nastali stroški v višini več deset tisoč evrov
- stroški nepremičnine (odvisno od lokacije in velikosti nepremičnine)
- stroški razvoja nepremičnine
- nepredvideni stroški gradnje (provizije za posredovanje, provizije za financiranje, stroški pridobivanja nepremičnin, oprema gradbišča, geodezija itd.)
- stroški načrtovanja in stroški za arhitekta (več tukaj)
- velikost izbrane hiše
- gradnja (masivna hiša na opeki, montažna hiša, montažna masivna hiša, lesena hiša itd.)
- izbrana oblika strehe
- izbrani energetski standard hiše
- ali naj ima hiša klet ali ne
- želeni standard notranje opreme (več tukaj)
- stroški oblikovanja zunanje površine
Potem obstajajo tudi številni drugi dejavniki stroškov, kot so stroški namestitve.
Na koncu skorajda dve hiši ne staneta enako - razlike v stroških od hiše do hiše, tudi s podobno velikostjo, so v praksi pogosto ogromne.
Vprašanje: Ali so montažne hiše cenejše od masivnih hiš?
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Montažne hiše se v veliki meri zanašajo na montažo v skladu z nekaterimi standardnimi vzorci. To ima dve odločilni prednosti: krajši čas gradnje in nižji stroški gradnje.
Skrajšani čas gradnje je lahko tudi denarna prednost:
- vam ni treba toliko časa plačevati dodatne najemnine in se lahko vselite prej
- Vremenske zamude pri napredovanju gradnje so skoraj nemogoče
- v službi se morate manj organizirati in izgubiti manj časa, kar morate storiti tudi ob strani
Številne montažne hiše so zdaj na voljo tudi kot "masivne montažne hiše" iz trdnih zidnih gradbenih materialov (npr. Opeke). To je pogosto lahko dober kompromis med samonačrtovano masivno hišo in montažno hišo.
Vprašanje: Koliko kleti zaslužijo za gradnjo hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To je lahko precejšnje - v večini primerov se vam bodo komaj izognili dodatni stroški, manjši od 20.000 EUR , vendar lahko klet povzroči tudi dodatne stroške v višini 50.000 EUR v primerjavi s preprosto talno ploščo.
Na vprašanje kleti pa je treba vedno gledati z dveh strani: v primerjavi z dodatnim prostorom, ki ga dobimo, je gradnja kleti naravnost poceni.
Stroški kleti so precejšnji
Če bi morali na primer kotlovnico za ogrevanje na pelete v pritličju načrtovati kot dodatno površino 15 m², bi to v povprečju pomenilo dodatnih 22.500 EUR (stroški gradnje 1.500 EUR na m²). Za to ceno dobite skoraj klet velikosti celotne talne površine. Razmerje med pridobljeno površino in uporabljenimi stroški je torej v kleti odlično.
Klet - tako kot strešni prostor - ponuja tudi pomembno dodatno površino, če je prostora malo. To dodatno območje lahko v fazi gradnje poceni ustvarite in je vedno na voljo pozneje.
Poleg tega imajo hiše brez kleti kasneje pogosto bistveno nižjo vrednost nadaljnje prodaje - kar potem pomeni najkasneje znatne reze.
Vedno je treba skrbno preučiti vprašanje kleti.
