Pri velikem številu projektov, povezanih s hišami, so stroški zemeljskih del pogosto očitno napačno ocenjeni vnaprej. Pri gradnji hiše se pri talni plošči pogosto znajdejo stroški. Strokovnjak za preverjanje stroškov v intervjuju podrobno pojasni, kaj dejansko lahko stanejo zemeljska dela in od česa so odvisni stroški.
Vprašanje: Kje in za katere projekte so povsod potrebna zemeljska dela?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Zemeljska dela imajo seveda veliko vlogo - zlasti pri stroških in trajanju del - pri velikih temeljih (kot je talna plošča hiše) ali pri gradnji kleti. Tam je treba izkopati sorazmerno veliko materiala.
Ne smemo podcenjevati pomena zemeljskih del z vidika stroškov, pa tudi za druge temelje - na primer za garažo ali zimski vrt. Kdor želi na svojem vrtu ustvariti bazen, se seveda sooča s precejšnjimi zemeljskimi deli - tudi pri manjših bazenih tega ni treba podcenjevati.
Pri tlakovanju ali asfaltiranju poti in dovozov ali ustvarjanju teras je treba izvesti tudi zemeljska dela, seveda za polaganje vseh dovodnih vodov (elektrike, telefona, plina) in vseh kanalizacijskih vodov.
Bager je potreben tudi za manjše jame
Zemeljska dela ne vključujejo le izkopavanja: izkopano zemljo je treba nato tudi razporediti ali odstraniti na posestvu - tudi to v praksi pogosto povzroči precejšnje stroške. Tudi če je treba zemljišče poravnati (nasuti poševni del) ali kopati pobočja, to še vedno spada pod izraz "zemeljska dela", tako kot odstranjevanje ali odstranjevanje površinske zemlje.
V praksi je pogosto veliko podcenjena delovna obremenitev za izkop ali polnjenje. Z krampom in lopato danes skorajda ne morete dovolj napredovati, zato v večini primerov tega skoraj ne morete storiti sami. Če želite ustvariti jamo za klet s preprostimi orodji, bi morali dejansko oceniti tedne ali celo mesece. Stroškom profesionalno izvedenih zemeljskih del se tako težko izognete.
Vprašanje: Koliko stanejo zemeljska dela?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda tega skoraj ne morete reči - to je vedno odvisno od vrste zemeljskih del in obsega ter nekaterih drugih dejavnikov.
Odstranjevanje tal v večini primerov povzroča le nizke stroške - tu lahko na splošno pričakujete od 3 EUR na m² do 5 EUR na m² . Vrhnjo plast se praviloma dvigne približno 20 cm globoko.
Pri izkopu - na primer pri gradbeni jami - so lahko stroški zelo različni: tu morate računati s stroški med 20 EUR na m³ in 100 EUR na m³ . Za to je odločilen ustrezen razred tal.
Potem je odvisno od tega, ali lahko izkopana tla ostanejo na posestvu (vmesno skladišče za kasnejšo uporabo) ali se odložijo na odlagališču. Odvisno od količine izkopa in vrste odvoza se lahko stroški odstranjevanja gibljejo med 20 EUR na m³ in 140 EUR na m³ .
Majhen primer stroškov iz prakse
Na naši posesti gradimo gradbeno jamo. Površina naše stavbe naj bo 10 mx 10 m. Naša zemlja spada v razred 4 tal.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Odstranite zgornjo plast zemlje in jo začasno shranite | 360 EUR |
| Odstranjevanje grmovja in grmovja | 290 EUR |
| Izkop, 3 m globoko | 3.456 EUR |
| Začasno skladiščenje 50% izkopa | 1.512 EUR |
| Odstranite 50% izkopa | 6.912 EUR |
| Skupni stroški | 12.530 EUR |
Seveda je to le en primer stroškov, ki velja samo za določeno gradbišče. Stroški se lahko tudi v drugih primerih bistveno razlikujejo.
V našem stroškovnem primeru je presenetljiva že visoka cena za domnevno "preprosto" gradbeno jamo. Na gradbiščih s problematičnimi razmerami tal ali posebnimi zahtevami pa so ti stroški lahko znatno višji.
Stroški odstranjevanja tal na odlagališču so še posebej visoki. To je povezano s pristojbinami za odlagališča, ki so se v zadnjih letih močno zvišale (povišale za 30% - 50%), saj je bilo izvedeno tudi veliko število komunalnih gradbenih projektov in je zato večina odlagališč zasedenih.
Vprašanje: Kateri dejavniki določajo stroške izkopa?
Na velikost poleg velikosti in globine jam vplivajo tudi drugi dejavniki
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu ima pomembno vlogo nekaj dejavnikov:
- stanje tal (najpomembnejši stroškovni dejavnik), opisano z uporabo razreda tal po DIN
- količina izkopa
- ali je zemlja začasno shranjena ali odstranjena za kasnejšo uporabo
- struktura stroškov izvršitvenega podjetja (pogosto se je mogoče dogovoriti o nižjih fiksnih cenah)
- ali je izkopana zemlja morda onesnažena z nevarnimi snovmi
Vsi ti dejavniki igrajo pomembno vlogo pri stroških izkopa in drugih zemeljskih del (npr. Postavitev temeljev).
V praksi to pogosto vodi do nenačrtovanih povišanj stroškov, ki so večkrat izračunane. Zato zemeljska dela vedno pomenijo veliko stroškovno tveganje za gradbenike.
Vprašanje: Kateri razredi tal sploh obstajajo?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: DIN 18300 opredeljuje različne razrede tal glede na tisto, kar je znano kot "topljivost" - to pomeni, kako enostavno je zemljo "odlepiti".
DIN 18300 skupno določa 7 različnih razredov tal:
| Razred tal | Oznaka po DIN 18300 | značilnosti |
|---|---|---|
| Razred tal 1 | Vrhnja plast zemlje | ta razred tal velja samo za zgornjo plast zemlje |
| Razred tal 2 | Tekoče vrste tal | zelo visoka vsebnost vode, zato jo pogosto imenujemo "dno zajemalke" |
| Razred tal 3 | enostavno odstranljive vrste tal | večinoma gramozna in peščena tla, zelo malo kamenja, zadostni nakloni jam, ker material veliko drsi navzdol |
| Razred tal 4 | zmerno težko zrahljati tipe tal | imenovan tudi "šivalni pod", primeren za gradnjo, homogeno in uravnoteženo talno strukturo |
| Razred tal 5 | težko odstraniti vrste tal | Bistveno večja vsebnost kamenja kot pri 3 in 4, pogosto imenovana tudi "Hackboden" |
| Razred tal 6 | enostavno odstranljiva skala in podobna zemeljska dela | Rahlo krhka in zelo razpokana kamnina, znana tudi kot "razpoke" ali "poševna tla", dobra podlaga za gradnjo, vendar zelo draga zemeljska dela |
| Razred tal 7 | težko razbiti kamen | običajno imenovan "eksplozivna tla", za izkop je potrebno vsaj nekaj razstreljevanja, zato zelo drago |
Med razkopi tal lahko poleg razredov tal nastanejo še druge težave, ki lahko nato še podražijo stroške - na primer zelo visoka podtalnica.
Vprašanje: Kakšni so stroški ponovnega polnjenja in zbijanja tal?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V večini primerov lahko prevzamete približno 15 EUR na m³ .
V posameznih primerih pa je to lahko tudi dražje - to je vedno odvisno od razmer na kraju samem in zahtev za delo.
Vprašanje: Kako izračunate izkop gradbene jame?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Če je na primer treba izkopati gradbeno jamo za gradnjo kleti, ne moremo sami oceniti velikosti načrtovane površine. Seveda mora biti tudi prostor za premikanje po temelju. Poleg tega je treba upoštevati tudi varnostne nasipe in po možnosti klančine.
V večini primerov boste morali izračunati približno 1 - 3 metre več od načrtovane talne površine, obodna izolacija pa v vsakem primeru 3 metre.
Na primer: površina stavbe 8 mx 10 m, globina izkopa: 3 m, prostornina izkopa 8 mx 10 mx 3 m = 240 m³
Dejanska prostornina izkopa: (8 m + 3 m) x (10 m + 3 m) x 3 m = 11 mx 13 mx 3 m = 429 m³.
Torej tukaj ne smete napačno izračunati. Ustrezni gradbeni predpisi urejajo minimalne razdalje, ki jih je treba upoštevati okoli gradbenih jam. V primeru obodne izolacije pa je, kot rečeno, v praksi vsaj 3 m primeren delovni prostor.
Vprašanje: Kakšni so stroški samega izkopa?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: vedno je odvisno od vrste tal.
V primeru zelo enostavno odstranljive zemlje in razreda tal 2 - 3 lahko pričakujete, da bodo čisti stroški izkopa znašali približno 4 EUR na m³ . V praksi pa se stroški večine gradbišč gibljejo med 8 EUR na m³ in 20 EUR na m³ .
Vendar se to lahko z dvigom razreda tal hitro podraži - od razreda 5 se znatno podraži. V skrajnem primeru tal 6 ali 7 so stroški pogosto več kot 90 EUR na m³ .
Če želite izkopati jaške in jarke, morate na splošno pričakovati večje stroške. Tu se cene za nizke razrede tal običajno začnejo pri približno 25 EUR za m³ . V višjih razredih tal lahko zlahka dobite več kot 100 EUR na m³ .
To je seveda boleče drago, še posebej, če je potreben jarek za zatesnitev kleti od zunaj ali pa je treba izkopati jarke za namestitev jarkov za geotermalno ogrevanje. V tem primeru že tako drago delo pogosto doseže neslutene višine.
Poleg čistih stroškov izkopa pogosto obstajajo še dodatni stroški:
- čiščenje nizkega grmičevja in grmovja
- zaščita sosednjih dreves
- posek dreves
- odstranitev korenike
Za to so seveda dodatni stroški.
Vprašanje: Kakšni stroški lahko nastanejo pri odlaganju izkopa?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tukaj morate razlikovati, kaj natančno se mora zgoditi z izkopom:
Če ga je mogoče začasno shraniti na posesti, potem v praksi nastanejo najnižji stroški - običajno v razponu od 3 do 5 EUR na m³ .
Če pa je treba zemljo odstraniti na odlagališču, obstajajo že 3 postavke stroškov:
- polnjenje tal
- prevoz zemlje
- stroški odstranjevanja zemlje na odlagališču
Bager lahko najamete tudi za manjše jame
Za manjša izkopavanja, ki jih opravite sami, je pogosto dovolj, da naročite primerno veliko posodo. Vključno s prevoznimi stroški, najemom zabojnikov in odlaganjem so v večini primerov okoli 20 EUR na m³ do 30 EUR na m³ , če zemlja izpolnjuje pogoje odlagališča. Kontaminirana zemlja, ki je posejana s koreninami, kamni ali podobnim, je običajno dražja za odstranjevanje. V tleh, ki jih je treba odstraniti, ne smejo biti prisotni ostanki asfalta, kamnolom, prod ali omet pri rušenju. Praviloma se lahko zaščitite pred povišanjem stroškov, tako da zemljo kot zemljo oddate samo na globino 1 m.
Z manjšimi izkopanimi količinami do približno 15 m³ tudi profesionalna podjetja pogosto še vedno uporabljajo zabojnike za odstranjevanje. Stroški, vključno s polnjenjem, prevozom in odstranjevanjem, so običajno med 35 EUR na m³ in 50 EUR na m³ .
Večje količine se običajno prevažajo neposredno s tovornjaki. Skupni stroški za to so bistveno višji, v praksi morate običajno za odstranjevanje in odstranjevanje tal računati od 9 EUR na m³ do 18 EUR na m³ .
V praksi je vedno smiselno najti način ponovne uporabe tal na posestvu. Vse ostalo je zelo drago.
V nekaterih primerih je smiselno, da poskušate zgornji sloj zemlje prodati zasebno proti zbiranju ali ga oddati. To že zmanjšuje stroške za nadaljnjo uporabo. Drugi gradbenik bo morda potreboval tudi polnilni material za svojo lastnino.
Kupitev tal in tal kot polnilnega materiala ni poceni, zato lahko pogosto najdete način, kako nekomu prihranite stroške in znatno zmanjšate lastne stroške odstranjevanja.
Mimogrede, vsi zgornji podatki veljajo samo za neonesnažena tla. Pri tleh, onesnaženih s onesnaževali, so stroški odstranjevanja večkrat višji.
Za to je odgovoren naročnik (lastnik nepremičnine). Če obstaja celo sum, da bi lahko bila zemlja onesnažena, mora imeti sestavljeno ustrezno poročilo in biti sposoben dokazati obstoječo onesnaženost. Nevednost ali malomarnost tu ne varujeta pred kaznovanjem - tisti, ki raje zatisnejo oči, lahko pozneje dejansko dobijo resne in resne težave.
Vprašanje: Koliko v praksi stane raziskava tal?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: vedno je odvisno od tega, koliko preskusnih vrtanj je treba opraviti na posestvu in kaj je potrebno za pripravo poročila.
V preprostih primerih so luknje običajno narejene le v dveh diagonalno nasprotnih kotih nepremičnine. Skupni stroški izvedenskega mnenja so običajno približno 400 do 600 EUR . Če se na vseh štirih vogalih posesti izvedejo preskusne izvrtine, lahko domnevamo, da se bodo stroški pregleda tal približno podvojili .
Vprašanje: Zakaj je vlivanje talne plošče tako pogosto močan strošek za gradnjo hiš?
Če zgornje plasti zemlje niso dovolj stabilne, lahko gradbeni projekt hitro postane zelo drag
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To je povezano z dejstvom, da v plasteh tal blizu površine na gradbenih parcelah pogosto ni zares stabilnih tal.
Če poročilo o tleh (za katero se mora itak prijaviti vsak gradbenik) pokaže, da imajo zgornje plasti tal nizko nosilnost, se začne zelo drago delo: zamenjava tal.
Obstoječa tla se najprej odstranijo do globine 2 m ali več in odstranijo na odlagališču. Sledi uvedba stabilnejših slojev tal, ki jih je treba vgrajevati plast za plastjo in v plasteh zbijati. To pomeni veliko truda - stroške si skoraj lahko predstavljate, če samo pogledate stroške kopanja in odlaganja. Tako praktično vsaj dvakrat izkopljete temeljno jamo, vsaj s strani stroškov.
Po zamenjavi tal je treba izvesti obsežne tlačne preskuse obremenitve, da se ugotovi, ali je bila vnesena zemlja dejansko dovolj močna. Za te teste in poročila je treba pričakovati tudi znatne dodatne stroške.
Na splošno lahko talna plošča stane 15.000 EUR ali več, če je kakovost tal slaba . Talna plošča zato ni vedno bistveno cenejša od kleti v vseh primerih.
Glavna težava je v tem, da se ocene tal običajno naročijo šele, ko nekdo dejansko želi graditi. Pri izbiri gradbene parcele imate pogosto le omejene informacije o kakovosti tal in predvsem o nosilnosti zgornjih slojev tal. Nato se gradbeni projekt začne z množičnim, večinoma nenačrtovanim zvišanjem cene.
V primeru posesti na pobočju so seveda pogosto potrebna veliko bolj zapletena zemeljska dela, enako pa velja za višje dostopne ceste. V teh primerih pa lahko običajno že na prvi pogled ugotovite, da bodo nastali višji stroški - za razliko od nezadostne nosilnosti tal.
V takem primeru se morda splača ponovno prestaviti termin in po možnosti razmisliti o gradnji kleti - vendar je to vedno treba oceniti za vsak primer posebej.