Starejše, neobnovljene hiše pogosto ni poceni kupiti ali pa jih občasno podedujejo. Za njihovo posodobitev je potrebna večja prenova. Strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno pojasni, koliko to lahko stane na razgovoru.
Vprašanje: Kaj pomeni prenova jedra, katere ukrepe je treba sprejeti in kdaj se splača?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Za začetek s prvim delom vprašanja: Temeljna prenova je demontaža stavbe do njenih osnovnih struktur in poznejša rekonstrukcija. To je potrebno za starejše stavbe, kjer grobo rečeno nič ni posodobljeno.
Temeljna prenova je obsežna naloga prenove, ki vpliva na vse bistvene dele hiše:
- strešna konstrukcija in kritina
- celotna fasada
- Okna in vrata
- klet (tesnjenje zidov kleti, popolna obnova kleti, po potrebi sušenje kleti)
- ogrevalni sistem
- notranja instalacija: vodovodna, električna in po možnosti plinska instalacija
- izvedba celotne toplotne izolacije za celotno stavbo
Glede na stanje gradnje hiše lahko posamezna območja zahtevajo manj obnovitvenih del - s klasično prenovo jedra pa je treba vsa navedena območja dejansko obnoviti.
Seveda to pomeni zelo visoke stroške - v praksi se skoraj približa stroškom nove stavbe.
Večja prenova se ne splača vedno
Še posebej problematično pri prenovah jedra je dejstvo, da je treba v skladu z zakonskimi določbami ENEV doseči minimalni energetski standard, za kar so za dobro ohranjene stare zgradbe potrebni veliki napori. V primeru obnove jedra to stroške obnove še podraži, saj morajo biti poleg "tehnične" prenove izpolnjene tudi trenutne zahteve glede toplotne izolacije.
Stavbe na seznamu so še bolj problematične, pri čemer je treba upoštevati še številne druge zahteve.
Tu prihranite pri toplotni izolaciji na nekaterih območjih, vendar je zvest obnova, kot zahteva spomeniško varstvo, lahko izjemno draga. Tudi okna ali vrata, ki jih je treba reproducirati v originalu, lahko povzročijo ogromne stroške, ki jih niti približno ne moremo primerjati s sodobnimi plastičnimi okni.
Ali se za stavbo splača večja prenova, je mogoče oceniti le za vsak primer posebej. To zahteva intenzivno in zelo poglobljeno oceno stavbe vnaprej. Najbolje je, da se o prenovi jedra pogovorite s strokovnjakom in najprej naročite strokovno mnenje o stanju hiše.
V poročilu se lahko nato podajo predlogi za prenovo, za katere že obstaja začetna, groba ocena stroškov. Na podlagi te ocene stroškov potem vsaj veste, v kakšnem vrstnem redu bodo možni stroški obnove jedra, in imate vsaj trdno podlago za odločitev za ali proti.
Po grobem načrtovanju je treba opraviti podrobno načrtovanje. Usklajevanje in spremljanje posameznih potrebnih del bi moral najbolje izvajati strokovnjak, vsekakor je priporočljiv stalni nadzor nad gradnjo in dokumentacija.
Načeloma , lahko večja prenova še danes vredno - po vsem, rušenje stane tudi veliko denarja. V posameznih primerih pa se morate vedno odločiti, ali lahko in želite zvišati potrebne stroške. Na koncu je to bolj osebno vprašanje.
Vprašanje: Kakšni so stroški obnove jedra?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tega ni mogoče trditi na splošno - zelo je odvisno od razmer na kraju samem, obstoječe škode na stavbi in dejanske potrebe po prenovi.
V praksi pa lahko uporabite nekaj grobih smernic, da se lahko malo orientirate.
Starejša kot je stavba, dražja je obnova
Če želite posodobiti nekoliko nedotaknjeno stavbo iz 70. in 80. let, morate zapraviti približno 20% kupnine , za stavbo iz 50. in 60. let pa približno 40% kupnine za vse predvojne stavbe, ki so še vedno so razumno nedotaknjeni, običajno morate za normalno prenovo računati s 50% - 60% kupnine .
V primeru zgradb, ki jih je treba prenoviti, boste v večini primerov skoraj 100% kupnine ali celo višji .
To bi moralo približno opisati investicijske izdatke, ki jih je treba vizualizirati.
Primer stroškov iz prakse:
Želimo imeti popolnoma prenovljeno staro stavbo iz šestdesetih let. Je enonadstropna hiša z bivalno površino 90 m² in dvokapno streho. Površina strehe je 127 m².
| Objavi | cena |
|---|---|
| Obnovite strešno konstrukcijo | 9.500 EUR |
| Strešno kritino obnovite s strešno izolacijo | 15.240 EUR |
| Popravite fasado in ji zagotovite ETICS | 24.000 EUR |
| Hidroizolacija kleti v celoti od zunaj | 27.000 EUR |
| Izolirajte talno ploščo in strop kleti | 9.000 EUR |
| Popolnoma obnovite okno in vrata | 5.500 EUR |
| Obnova sanitarnih naprav | 8.500 EUR |
| Obnova električnih inštalacij | 5.400 EUR |
| novo ogrevanje na plin | 12.000 EUR |
| Skupni stroški | 115.140 |
| Skupni stroški na m² bivalne površine | 1.279 EUR na m² |
| za primerjavo - povprečni stroški novogradnje | približno 1.400 EUR na m² - 1.900 EUR na m² |
Seveda je to le en primer stroškov, ki velja za določeno hišo v določenem stanju. Tudi stroški pri drugih hišah so lahko povsem drugačni.
Za prvo grobo orientacijo o temeljnih stroških obnove drugih hiš lahko zagotovo uporabimo stroške v našem primeru - to so dosledno precej povprečne in običajne vrednosti za posamezna obnovitvena dela.
Po popolni prenovi bi hišo pripeljali v sodobno, energetsko popolno stanje z nizkimi obratovalnimi stroški in trdnim konstrukcijskim stanjem.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so običajno odvisni stroški obnove jedra?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate upoštevati nekaj stvari:
- splošno stanje hiše
- leto gradnje hiše
- velikost hiše
- že jasno prepoznavna škoda
- možnosti za osebni prispevek (če lahko prevzamete vsaj eno gradbeno dejavnost, lahko pogosto znatno znižate stroške)
Kot že omenjeno, pa sta odločilni individualna analiza stanja in načrtovanje ukrepov s strani izkušenega strokovnjaka. Brez te podlage nihče ne bi smel začeti večje prenove.
