V montažni gradnji ni mogoče kupiti le enodružinskih hiš, temveč tudi večstanovanjske stavbe. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno razloži, kakšne stroške morate izračunati za montažno večstanovanjsko hišo in kako se ti stroški primerjajo z drugimi načini gradnje.
Vprašanje: Kakšne so možnosti uporabe montažnih večstanovanjskih hiš?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Poleg klasične dvodružinske hiše, ki obstaja že zelo dolgo, se uporablja vedno več tako imenovanih večgeneracijskih hiš. V taki hiši so običajno tri ali več stanovanjskih enot, v katerih se lahko nastanijo različne generacije skupaj ena ob drugi. To ustvarja zelo tesno sožitje med različnimi generacijami, česar si želi vse več ljudi.
Poleg tega lahko stanovanjsko zgradbo z več stanovanjskimi enotami seveda vidite kot naložbeno nepremičnino in ustvarite zanimive dolgoročne donose od tekočega dohodka od najemnin. Vendar morajo biti za to izpolnjene ustrezne zahteve.
Velika prednost večstanovanjskih hiš je v tem, da je ob visoki ceni zemljišča mogoče obstoječa zemljišča optimalno uporabiti za zagotovitev bivalnega prostora za dve ali več družin. Če stavba ni zgrajena ena poleg druge, ampak zgolj navzgor, je uporaba obstoječega zemljišča še posebej optimalna.
Glede na stroške so večdružinske hiše skoraj tako drage kot druge oblike bivanja - stroškovna prednost je v nekaterih primerih resnično jasna.
Vprašanje: Koliko stanejo montažne stanovanjske hiše?
Cene stanovanjske hiše se začnejo pri 1400 evrih za kvadratni meter
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda je nemogoče reči, da je to splošno - to je vedno odvisno od določenega modela hiše in velikosti.
Praviloma pa lahko prevzamete stroške med 1.400 EUR na m² in 2.500 EUR na m² uporabne površine . V nekaterih primerih je to lahko celo dražje za hiše s posebej kakovostno opremo ali posebne hišne modele.
Nekoliko cenejši postanete, če uporabite možnost tako imenovane prizidke. Tam lahko kupite polizdelke po razumni ceni in manjkajoča dela opravite sami. Po drugi strani pa so ti hišni obrazci bistveno stroškovno učinkovitejši od modelov na ključ.
Glede na razvojno stanje in ponudnika pa so lahko cene za prizidke precej različne.
V naslednjem pregledu najdete primere nekaterih modelov montažnih hiš in njihove cene:
| Model hiše in bivalni prostor | Opremljanje | cena | Cena na m² |
|---|---|---|---|
| Hiša iz kocke, masivna hiša 432 m² bivalne površine v 3 nadstropjih | prilagodljiv tloris, ravna streha, na ključ | 741.000 EUR | 1.715 EUR na m² |
| Dvokapna strešna hiša, 380 m² bivalne površine v 2,5 nadstropjih | prilagodljiv tloris, dvokapna strešna hiša, strešni balkon | 730.000 EUR | 1.921 EUR na m² |
| Mestna vila - apartmajska hiša, 316 m² v 2 nadstropjih | Hipped streha, tloris prilagodljiv, 4 vogalni balkoni, na ključ | 562.000 EUR | 1.778 EUR na m² |
| Hiša s kockami, 188 m² v 2 nadstropjih | Bauhaus slog, ravna streha, tloris prilagodljiv, na ključ | 415.000 EUR | 2.207 EUR za m² |
| ista hiša kot zgoraj | kot prizidek | 300.000 EUR | 1.595 EUR na m² |
Te cene so seveda le zgledne cene za nekatere modele montažnih hiš različnih proizvajalcev. Drugi modeli hiš - tudi s podobno velikostjo in konstrukcijo - imajo lahko bistveno drugačne cene.
Vendar pa naši primeri cen že jasno kažejo, da morate izračunati cene na kvadratni meter za montažne večstanovanjske stavbe, ki so zelo podobne tistim za montažne enodružinske hiše.
Kdor kupi montažno večdružinsko hišo kot naložbo, lahko pričakuje, da bodo stroški gradnje obvladljivi. Če je mogoče doseči dohodek od najema, lahko zagotovo dolgoročno računate na sprejemljiv donos vaše naložbe.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so običajno odvisni stroški montažne stanovanjske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Ko gre za cene montažnih stanovanjskih stavb, nastopijo številni dejavniki - najpomembnejša pa je velikost uporabne bivalne površine.
Vlogo lahko igrajo tudi:
- stanje hiše
- energijski standard hiše
- gradnjo hiše
- zasnovo montažne hiše
- Klet in garaža (-e)
Cene in opremo morate vedno primerjati posamično - vsak proizvajalec montažnih hiš izračuna drugače in včasih obstajajo velike razlike v cenah tudi pri podobni velikosti in opremi.
Vprašanje: Ali vam ni treba upoštevati tudi dolgoročnih nadaljnjih stroškov?
Poševna streha povzroča manj naknadnih stroškov
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da, vsekakor. Nadaljnji stroški so pri posameznih delih opreme višji kot pri drugih.
Dober primer tega so ravne strehe: ravna streha zahteva redne preglede ter nova tesnila in popravila v zelo kratkih intervalih.
Klasična dvokapna streha pa že desetletja praktično ne zahteva vzdrževanja, če je pravilno izvedena.
Takšne stvari je treba vedno upoštevati pri izbiri montažne hiše. Včasih se zato splača vložiti malo več denarja in imeti nižje nadaljnje stroške. Zato razlike v cenah nikoli ne smete obravnavati kot absolutne, ampak jih vedno skrbno pretehtajte.
Vprašanje: Kateri stroški se običajno prištejejo k stroškom montažne hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda samo hiša ni dovolj. V vsakem primeru je vseeno treba pričakovati
- stroški zemljišč
- Stroški osnovne plošče
- morebiti stroški za klet
- Stroški za zunanji objekt
- Stroški za potrebna parkirna mesta na nepremičnini
- morebiti stroški za rešitev garaže ali podzemnega parkirišča
- morebitni stroški namestitve dvigala
Vprašanje: Kakšno ceno morate običajno izračunati za kos zemlje?
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Cene gradbenih parcel se zelo razlikujejo glede na lokacijo in regijo. Seveda ima lokacija tudi pomembno vlogo pri ceni gradbene parcele.
Poleg tega lahko opazimo tudi jasno razliko v cenah od vzhoda proti zahodu.
V novih zveznih deželah so stroški gradbenih parcel običajno med 30 EUR na m² in 120 EUR na m² , v starih zveznih državah lahko predpostavimo povprečne cene med 150 EUR na m² in 300 EUR na m² - na glavnih lokacijah še bistveno višje .
Glede na trenutne vrednosti je najdražje zemljišče v Nemčiji v Hamburgu: tam morate za gradbeno parcelo plačati do 600 EUR na m² .
Vprašanje: Kakšne stroške morate izračunati za osnovno ploščo?
Stroški osnovne plošče običajno niso vključeni v ceno montažne hiše
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Proizvodnja talne plošče praviloma ni vključena v ceno hiše - plačati jo je treba posebej.
Stroški talne plošče znašajo približno 120 EUR na m² do 150 m² . Za to ceno običajno dobite visokokakovostni toplotni temelj.
Če pa stanje tal na posestvu povzroča težave, so lahko potrebna zemeljska dela bistveno bolj zapletena in zato znatno dražja. V takem primeru se močno povečajo tudi stroški osnovne plošče. To velja tudi, kadar pride do vdora vode.
V vsakem primeru je talna plošča veliko cenejša od kleti.
Vprašanje: Kaj stane klet? In: ali se sploh splača?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Stroški kleti so lahko različni - od približno 30.000 EUR do 70.000 EUR , tukaj je vse mogoče.
S tlorisno površino montažne večdružinske hiše pa boste na splošno morali prevzeti vsaj 30.000 EUR .
Na vprašanje, ali se klet splača, je seveda treba načelno odgovoriti posamično. Prostorov za shranjevanje primanjkuje, zlasti v večstanovanjskih stavbah, podaljšek podstrešja pa ni na voljo pri vseh vrstah hiš.
Klet je veliko bolj praktična kot prostor za shranjevanje vsakega stanovanja v hiši, kot sušilnica in parkirišče za kolesa. Ogrevalni sistem in potrebne pomožne prostore lahko enostavno namestite v klet. Običajno ni pravega nadomestka za namestitev teh prostorov drugje v hiši.
Upoštevati morate naslednje: Kot vemo iz primera stroškov , en kvadratni meter prostora v hiši stane približno 2.000 EUR . Poleg tega se izgubi uporabna (in v primeru najetih hiš tudi najemni prostor).
Nasprotno pa, če pogledate stroške kleti, kvadratni meter v kletni površini stane le 300 do 500 evrov in v hiši se ne izgubi noben dragocen prostor, saj klet tako ali tako ne bi bila vseljiva ali najemljiva. Zato je seveda veliko bolj smiselno, da se potrebne pomožne prostore in pomožne prostore preseli v klet.
Vprašanje: Kakšne stroške morate izračunati za parkirna mesta ali podzemne garaže?
Parkirna mesta se doplačajo
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda je pri parkiriščih vedno odvisno, kako jih popravite. V primeru tlakovanih površin, odvisno od vrste uporabljenega pločnika, predvidevate med 100 EUR na m² in 200 EUR na m² . Asfaltiranje vključno s podkonstrukcijo bo stalo tudi približno 100 EUR na m² .
V vsakem primeru morate za gradnjo podzemnega parkirišča oceniti ogromne stroške. V določenih okoliščinah se tu pojavijo skupni stroški več tisoč evrov na parkirno mesto . Skupni stroški se lahko razlikujejo glede na lokalne pogoje in zasnovo.
Vprašanje: Kdaj se dejansko povrnejo stroški večdružinskih hiš, ki so kupljene kot kapitalske naložbe?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate najprej izračunati uporabno površino do površine, ki jo lahko dejansko najamete. Praviloma splošni sistemi zavzemajo približno 20% uporabne površine, vendar se ta lahko razlikuje glede na odsek stavbe.
Zdaj je odvisno od tega, katere cene najema je mogoče doseči na posamezni lokaciji. Po celotni Nemčiji indeks najemnin za leto 2018 v povprečju znaša 7,50 EUR na m² na mesec . Za najemljivo površino lahko v povprečju letno dobite 90 EUR na m² .
Na dobrih lokacijah je indeks najemnin pogosto med 10 EUR na m² in 12 EUR na m² , medtem ko lahko vrhunske lokacije v Münchnu izjemoma dosežejo do 17,50 EUR na m² .
Iz letnega dohodka od najema (če ga oddajamo neprekinjeno) ter stroškov gradnje in nepremičnin za hišo in pomožne objekte lahko nato izračunamo, kdaj se naložba amortizira in kdaj dohodek od najema ustvari dobiček.
Če seštejete vse stroške, znašajo skupni stroški približno 3000 EUR na m² do 4000 EUR na m² . Pri povprečnem indeksu najemnine se ti stroški običajno pokrijejo z dohodki od najemnin v približno 30 letih.
V primeru predvidenega najema je pomembno, da vsak vidik hiše optimalno podpira najem. Nato je treba v zvezi s tem optimizirati izbiro večdružinske montažne hiše.
