Premostitvene finance postanejo pomembne, ko prodate eno nepremičnino in želite kupiti drugo. Ker je nakupna cena novega pogosto zapadla, preden je na voljo izkupiček od prodaje. Tukaj preberite, kako lahko dobite tako premostitveno posojilo in kaj bi morali razmisliti.
Kaj je premostitveno financiranje?
Premostitvene finance vedno pridejo, ko prodate staro nepremičnino in želite kupiti novo. Obstaja veliko razlogov, zakaj se lastniki želijo spremeniti in kupiti novo hišo: družina raste, etažna lastnina pa je premajhna ali pa otroci bežijo, stanovanje v mestu pa življenjskemu slogu ustreza veliko bolj kot Your-Best-Home.net v Zeleni. Morda se bliža naslednji korak na poslovni lestvici, za katero načrtujete selitev. V najboljšem primeru je izkupiček od prodaje dovolj, da si lahko privoščite novo hišo - vsaj poveča kapital. Denar pa se pogosto še vedno zatakne v stari nepremičnini, medtem ko je kupnina za novo že zapadla. To prehodno fazo je najbolje urediti s premostitvenim posojilom, znanim tudi kot premostitveno posojilo.
Razlogov za premostitev financiranja gradnje hiš je veliko - pogosto življenjski prostor preprosto ne zadostuje več, zato je nujna selitev v večjo nepremičnino.
Kako deluje premostitveno financiranje?
"Pri prodaji nepremičnin in nakupu nove se običajno ne morete izogniti premostitvenemu financiranju," pravi Antje Hilke, vodja okrožja LBS. "Hranilnica ali banka bo na novi hiši vpisala plačilo zemljišča in odobrila posojilo, dokler ne bo na voljo prodajna cena za prejšnjo nepremičnino."
Če želite trdno načrtovati premostitveno posojilo, morate vedeti, koliko je vredno staro premoženje. Ob predpostavki, da bo prodaja skoraj zagotovo prinesla 150.000 evrov, je možno premostitveno financiranje v tem znesku - razen če je treba odšteti preostale dolgove. Ob nakupu stanovanja so obresti za premostitveno posojilo odvisne od trenutnih razmer na trgu in so podobno nenehno nihane. Strokovnjak dodaja: "Teoretično lahko namesto spremenljivke prejmete tudi fiksne obresti, vendar le, če se strinjate z določenim pogojem za premostitveno posojilo." Vendar bi moralo biti jasno, kdaj bo denar od prodaje na voljo.
Kadar je nova hiša dražja od stare, potrebujete tudi klasično financiranje nabavne cene za premostitveno posojilo. Če na primer želena nepremičnina stane 300.000 evrov, je razlika 150.000 evrov. "Za to imate odlične pogoje," poudarja Antje Hilke. Ker je mostno financiranje del lastniškega kapitala. To izboljša razmerje med višino posojila in vrednostjo hipotekarne posojila in s tem obrestno mero.
Da bi se premostitveno posojilo in nakup hiše izšlo, je treba prehodno fazo načrtovati in natančno izračunati.
Kaj se zgodi s posojilom, ko prodate hišo?
Včasih se zgodi, da je treba nepremičnino prodati, medtem ko financiranje stanovanj še traja. Če je bila pogodba podpisana pred desetimi leti, jo običajno lahko brezplačno odpove. V nasprotnem primeru je možna odpoved, vendar mora banka za izgubljene obresti plačati kazen za predplačilo. Odvisno od preostalega roka in preostalega dolga lahko pristojbina znaša več deset tisoč evrov. Prednost je, če so bile ob sklenitvi pogodbe dogovorjene posebne pravice do odplačevanja. Pri izračunu provizije za prenos banka upošteva dogovorjeno posebno odplačilo. To pomeni, da je kazen za predčasno odplačilo vsaj nekoliko nižja.
Kako se lahko izognem kazni za predčasno odplačilo?
Obstajajo trije načini, da se izognete predplačniški kazni:
1. Zagotovite nadomestno
varnost Če imajo vaši starši ali stari starši neobremenjeno lastnino, je to lahko v prihodnosti varščina za posojilo. Predpogoj je, da ima ta nepremičnina vrednost, ki je enaka ali višja od nepremičnine, za katero je bilo financiranje prvotno sklenjeno. In seveda se morajo lastniki strinjati.
2. Vzemite posojilo s seboj
Če prodate nepremičnino in namesto nje kupite novo nepremičnino, ki je vsaj tako dragocena, boste morda lahko vzeli obstoječe posojilo s seboj. Obe različici delujeta le, če so vrednostni papirji enakovredni.
3. Kupec prevzame staro posojilno pogodbo
Namesto prodajalca pogodbo vpiše kupec. Ta možnost se v praksi redko pojavlja, vendar bi lahko postala pomembnejša, če bi bile obrestne mere bistveno višje kot danes. Takrat je prodajalčeva posojilna pogodba za kupca zelo privlačna.
Kaj stane premostitveno financiranje?
Drugi kupec mora plačati obresti, vendar ni odgovoren za odplačilo posojila. Takoj ko je izkupiček od prodaje na voljo, znesek vrnete v enem zamahu. »Pri nakupu hiše ima premostitveno financiranje skoraj vedno kratek rok. Tako stroški ostanejo v razumnih mejah, «pojasnjuje gradbena družba in finančni referent. Premostitveno posojilo pa postane drago, če posojilojemalec dlje časa ne najde kupca - in bo morda moral poleg novega doma vzdrževati še prazno nepremičnino.
Kako dolgo traja premostitveno financiranje?
To je povsem odvisno od posameznega primera, ker je nekatere nepremičnine težje prodati kot druge. To je lahko - vendar ni nujno - posledica nerealnih cenovnih pričakovanj. Zato je smiselno, da se tržno vrednost nepremičnine določi strokovno. Poleg tega prodajalci zmanjšajo tveganje, da bodo morali popraviti ceno in da izkupiček ne bo dovolj za popolno nadomestitev premostitvenega posojila.
Nasprotno pa Antje Hilke pozna tudi primere, ko starega doma hitro ni, novega pa niti ni pripravljen za vselitev: »Če imate pri roki bogatega potencialnega kupca, bo morda nekaj časa mogoče takoj prodati in na primer staro nepremičnino najeti, dokler ne najdete novega. «To skrajša rok premostitvenega posojila ali se ga celo popolnoma izogne. Mimogrede za premostitvene finance ni nobenih kazni za predčasno odplačilo.