Večdružinske hiše lahko pokrijejo stanovanjske potrebe več družin, lahko pa predstavljajo tudi kapitalsko naložbo. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno razloži, s katerimi stroški in cenami morate računati pri gradnji, montažni gradnji ali rabljenem nakupu večstanovanjskih hiš.
Vprašanje: Ali se večdružinske hiše še vedno splačajo kot kapitalska naložba?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V mnogih primerih da - vendar nikakor ne v vseh primerih.
Vedno je pomembno, da je najem čim bolj optimalen - to je glavno merilo. Da bi račun uspel, se morajo stroški ali cena stanovanjske hiše seveda ujemati z dosegljivim dohodkom od najema. Oba dejavnika je mogoče oceniti le za vsak primer posebej.
Poleg tega, kakšne donose dejansko želite doseči, če na stanovanjsko zgradbo gledate kot na naložbo.
Vprašanje: Kaj na splošno stanejo stanovanjske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Na to seveda ni splošnega odgovora - odvisno od hiše in od tega, ali hišo gradite sami, jo kupujete kot montažno ali kupujete rabljeno.
Pri gradnji lahko na splošno prevzamete stroške približno 1500 EUR na m² . V praksi pa bodo stroški običajno bistveno višji - zagotovo bi morali začeti od 1.800 EUR na m² do 2.000 EUR na m² .
Gradnja v mestu je lahko bistveno dražja kot v državi
Kar zadeva gradnjo, pa je to zelo odvisno tudi od tega, kje gradite. Na urbanih območjih so gradbeni stroški že lahko znatno višji - v zadnjih letih so se gradbeni stroški na nekaterih gradbiščih povzpeli na do 3000 EUR na m² ali celo več. Seveda imata oprema in konstrukcija tu vedno pomembno vlogo.
V gradbeni industriji pa pogosto izračunajo s tako imenovano kubaturo: 400 EUR na m³ zaprtega prostora se v tem primeru uporablja kot pravilo - tu pa so lahko očitno prav tako pomembna odstopanja navzgor ali navzdol.
Na splošno velja za okvirne hiše enak stroškovni okvir - vendar so lahko tudi cene na kvadratni meter precej drage.
Če stanovanjsko hišo kupite od nepremičnine, je lahko v posameznih primerih celo dražja - odvisno od lokacije. Tu pa je treba upoštevati, da je v tem primeru vključena tudi nepremičnina - ta stroškovni dejavnik pri določanju stroškov gradnje še ni bil upoštevan.
Če kupite rabljeno stanovanjsko zgradbo, cena pogosto temelji na dosegljivih najemninah.
Primer iz prakse:
Stanovanjska hiša v trdni gradnji se gradi na priročni lokaciji v bližini velikega mesta. Skupna uporabna površina je 400 m², gradi se stroškovno premišljeno. V tem primeru so torej stroški gradnje 1.880 EUR na m². Stroški za 1.100 m² nepremičnine znašajo 170 EUR na m².
| Objavi | cena |
|---|---|
| Nepremičnina, 1.100 m², stane 170 EUR na m² | 187.000 EUR |
| Večdružinska hiša v trdni gradnji | 752.000 EUR |
| Skupni stroški | 939.000 EUR |
| Skupni stroški na m² najemne površine | 2.934 EUR na m² |
Seveda je to le primer stroškov določene hiše na določeni lokaciji. Tudi stroški za druge večdružinske hiše, zlasti na drugih lokacijah, se lahko bistveno razlikujejo.
V našem primeru stroškov niso upoštevani nobeni dodatni stroški gradnje in v te stroške še nismo vključili zasnove zunanje površine in gradnje potrebnih parkirnih mest.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so običajno odvisni stroški stanovanjske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu dejansko nastopajo številni dejavniki:
- Vrsta in velikost hiše
- Gradnja in oprema
- Lokacija, lega in okolica hiše
- dosegljive najemnine na lokaciji ob nakupu hiše
- Ponudnik (za montažne hiše)
Kot smo videli, pa so razlike v stroških, ki jih lahko povzročijo ti dejavniki, precejšnje.
Vprašanje: Omenili ste, da cena včasih temelji na dosegljivem dohodku od najema - kako to deluje v praksi?
Pogosto traja več kot 20 let, da se cena stavbe plača z najemninami
Strokovnjak za preverjanje stroškov: pri pogajanjih o cenah za stavbo, ki je že zgrajena in že najeta, je pogosto izhodišče dosegljiva najemnina.
V preteklosti je bilo merilo cene običajno med 10 in 12 letnimi najemninami - danes se lahko izklicna cena giblje med več kot 20 letnimi najemninami in skoraj 30 letnimi najemninami, zlasti na dobrih in nastajajočih lokacijah.
Koliko je to še vedno donosno kot kapitalska naložba, mora vsak kupec oceniti sam.
Vprašanje: Kaj pa donosnost sploh - kako lahko to izračunate?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: No - poglejmo si naš primer stroškov:
Izračunali smo približno 3.000 EUR na m² najemljive površine . Vedno morate biti previdni s površino, ki jo lahko dejansko najamete: ne ustreza celotni uporabni površini stavbe, saj je treba odstraniti pomožne prostore, kot so stopnice.
Po drugi strani pa so dosegljive najemnine - za to si moramo podrobneje ogledati indeks najemnin v Nemčiji. Za osnovo smo uporabili podatke iz leta 2018.
| Lokacija / vrednost | Najemnina na m² na mesec | Letna najemnina na m² |
|---|---|---|
| Povprečna Nemčija | 7,50 EUR na m² na mesec | 90 EUR na m² na leto |
| iskane lokacije | 10 EUR na m² - 12 EUR na m² na mesec | 120 EUR na m² - 144 EUR na m² na leto |
| Najboljše lokacije (npr. München) | do 17,50 EUR na m² na mesec | do 210 EUR na m² na leto |
Z 320 m² dejansko najemnih prostorov, kot je primer v našem primeru stroškov, lahko predvidevamo povprečni dohodek od najema v višini 28.800 EUR na leto, če stavbo neprekinjeno oddajamo.
Na dobrih lokacijah znaša dohodek do 46.000 EUR na leto , na vrhunski lokaciji bi lahko naša stavba ustvarila do 67.000 EUR prihodkov od najema na leto .
Če zdaj dodate okoli 3.000 EUR na m² gradbenih stroškov približno 120 EUR dohodka od najema na leto in m² , bi bili stroški gradnje v približno 25 letih pokriti z najemom. Stroški financiranja in obresti se ne upoštevajo.
V tem primeru bi še vedno lahko govorili o koristni naložbi, ki bo dolgoročno še vedno prinesla veliko donosnosti.
Vprašanje: Ali ni treba tu razmisliti tudi o povečanju najemnine?
Povišanja najemnine ni vedno mogoče predvideti
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Običajno da - vendar je zvišanje cen najema vedno težko napovedati. V naslednjih nekaj letih strokovnjaki predvidevajo, da se bodo najemnine za najboljše lokacije zvišale do 10% - za večino najemnin pa povišanje ne bo preseglo 5%. Na podeželju lahko celo domnevamo, da bodo najemnine ostale nekoliko na isti ravni.
Katere stopnje povečanja se bodo dejansko pojavile v preteklih letih, je v veliki meri odvisno od lokacije in razmer.
Vprašanje: V kolikšni meri morate pri nakupu ali gradnji upoštevati tudi nadaljnje stroške?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: nadaljnji stroški so celo zelo pomembni. Glede na to, kateri način gradnje izberete za hišo, so lahko nadaljnji stroški bistveno različni. V naslednjih letih se lahko ti stroški znatno povečajo.
Praviloma je bolje, da pri gradnji sprejmemo nekoliko dražje gradbene stroške in se izognemo visokim nadaljnjim stroškom.
Oglejmo si na primer fasado: če se odločite za fasadno oblogo - na primer s klinker opeko -, boste morda imeli na začetku višje stroške gradnje, potem pa se izognite visokim nadaljnjim stroškom obnove in barvanja fasadne površine. Izračunani v 30 ali 40 letih bi bili samo ti stroški precejšnji in bi znatno presegli razliko v stroških med klinker fasado in fasado iz mavca.
Pogosto priljubljena ravna streha po samo nekaj letih povzroči zelo visoke stroške vzdrževanja in servisiranja. Stalno potrebni pregledi in tesnila stanejo bistveno več denarja kot razlika do druge strešne konstrukcije (na primer klasične dvokapne strehe ali enokapnice) - pri teh oblikah streh pa se ob pravilni izvedbi običajno desetletja ne trudite.
Vprašanje: Kaj pomenijo pomožni stroški gradnje - in kako visoki so praviloma ti stroški?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: pomožni stroški gradnje vključujejo veliko število stroškovnih postavk:
- vse arhitekturne in inženirske storitve, vključno s stroški gradbenega inženirja
- vsi stroški gradbenega dovoljenja in prevzema
- Notarski in zemljiškoknjižni stroški
- stroški nabave hipotekarnih posojil
- Provizije za obdelavo in takse za uvedbo ter obresti med fazo gradnje
- Zavarovalne premije za potrebno gradbeno zavarovanje
Približno 8% celotnih stroškov gradnje je treba plačati arhitektu
Poleg tega lahko pride do dodatnih stroškov, ki se lahko razlikujejo od primera do primera.
Splošne izjave o višini pomožnih stroškov stavbe ni mogoče, saj se od stavbe do stavbe razlikujejo. Praviloma pa morate prevzeti približno 10% do 20% stroškov gradnje .
Praviloma so stroški arhitekta običajno 8% vseh stroškov gradnje. Stopnje honorarjev, ki se uporabljajo, so enake za vse arhitekte: arhitekti in gradbeni inženirji vedno plačujejo v skladu s HOAI, razporedom honorarjev za arhitekte in inženirje. S tem želimo zagotoviti, da tudi primerljive storitve stanejo enak znesek.
Vprašanje: Na kaj morate biti pozorni pri gradnji ali nakupu stanovanjske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: pri nakupu ali gradnji stanovanjske hiše kot naložbe naj bi bilo najpomembnejše merilo najboljša možna najemnina. Na drugo pomembno merilo lahko gledamo kot na najnižje možne nadaljnje stroške.
Vse drugo bi moralo biti podrejeno tem dvema meriloma. Začne se z izbiro lokacije in zemljišča ter konča z gradnjo hiše z najnižjimi možnimi nadaljnjimi stroški. Dober arhitekt, ki pozna gradnjo večstanovanjskih stavb, je lahko zelo koristen za obe točki.
Izračun dobičkonosnosti in donosa je treba narediti vnaprej, tako da boste dejansko ustvarili smiselno kapitalsko naložbo.
Kdor zgradi dvodružinsko hišo samo za lastno uporabo, bo seveda imel koristi od najnižjih možnih nadaljnjih stroškov - toda najemnina tu ni pomembna - torej se pri izbiri lokacije lahko osredotočite predvsem na stroške nepremičnine.