Nepremičnina kot pokojninska rezervacija se splača, če pravilno pristopite k projektu. Tu lahko ugotovite, ali se vam lastništvo stanovanja splača, na kaj morate biti pozorni pri nakupu in financiranju ali pa bi bilo oddajanje v najem alternativa za vas.
Ne glede na to, ali gre za etažno lastnino v mestu ali hišo na podeželju - vaša lastnina je idealna za pokojnine. Navsezadnje lastništvo stanovanja ponuja številne prednosti: lastniki imajo prihodnjo varnost od dneva, ko se naselijo. Nikoli se vam ni treba bati povečanja najemnine ali odpovedi pogodbe zaradi lastnih potreb. Zlasti pri upokojitvi je prihranjena najemnina opazna na računu: takoj ko je nepremičnina brez dolgov, imajo lastniki vsak mesec na voljo nekaj sto evrov več kot primerljiva najemniška gospodinjstva - to kaže trenutna študija.
Dobro je vedeti:48 odstotkov Nemcev živi v svojih štirih stenah in si tako finančno zagotavlja starost. Vendar pa je najeta stanovanjska nepremičnina za pokojninsko zavarovanje manj priljubljena - le 15 odstotkov nemških državljanov na ta način poskrbi za upokojitev (vir: Vermögensbarometer 2017).
Nakup nepremičnine za starost namesto najema
Čeprav cene nepremičnin vztrajno rastejo, je vlaganje v lastništvo stanovanj še vedno smiselno. Ker se stroški najema z leti seštevajo do precejšnjega zneska. "Z osnovno najemnino 1100 evrov ste v 30 letih najemodajalcu nakazali dobrih 535.000 evrov," izračuna finančna strokovnjakinja Angela Reichl iz LBS. Upoštevano je povečanje najemnine, ki je v povprečju dva odstotka na leto. "Namesto tega lahko vsoto položite v svojo last," predlaga. Torej imate trajno vrednost za upokojitev, medtem ko najemnina zagotavlja samo čisto pravico do prebivanja. In le, dokler si to še lahko privoščite - kar je za marsikoga v najdražjih mestih v Nemčiji vse težje.
Si sploh lahko privoščim lastništvo doma?
Razpoložljivi lastniški kapital je predpogoj za solidno financiranje stanovanj. To naj bi znašalo od 20 do 30 odstotkov kupnine. Navsezadnje so pomožni stroški nakupa že približno deset odstotkov vseh stroškov. Davek na promet nepremičnin in posredniške pristojbine se razlikujejo glede na zvezno državo.
Načrtujte financiranje tako, da bodo mesečna plačila med poklicno fazo višja kot v upokojitvi. Praviloma bi morali do upokojitve odplačati vsaj 90 odstotkov posojila. Za to potrebujete dobro premišljen načrt financiranja. To mora temeljiti na dohodku in starosti.
V vsakem primeru pogodba o stanovanjskem posojilu in varčevanju pomaga sistematično graditi potrebno finančno blazino. Zahvaljujoč rednim mesečnim plačilom se varčevanje zgodi skoraj samodejno in postane navada. Država vas podpira tudi pri gradnji premoženja, na primer s subvencijami iz posojilne pogodbe za gradbeno družbo. Za stanovanjsko subvencijo lahko zaprosijo tudi državljani, katerih dohodki so v določenih mejah.
Nepremičnine ostajajo cenovno dostopne - kljub povišanim nabavnim cenam
Leta 2000 ste lahko servisirali posojilo v višini 200.000 evrov z mesečno obrestno mero 1.450 evrov. Zahvaljujoč nizkim obrestnim meram se je finančni manevrski prostor zdaj povečal na 300.000 evrov. Poleg tega je skupni znesek financiranja po dvajsetih letih le nekoliko višji, ker se večji del obrokov posojila porabi za odplačilo.
Zahvaljujoč nizkim obrestnim meram se stroški financiranja nepremičnine v 18 letih niso bistveno povečali - kljub občutno višjim stroškom nabave.
Nakup nepremičnin v zgodnji fazi podpira pokojninsko zavarovanje
Mnogi ljudje resno ne razmišljajo o nakupu domovanja za upokojitev šele pri štiridesetih ali pozneje. Povračilo vseh dolgov do upokojitve postane težje. Ni nujno, da je to razlog, da gremo brez lastnih štirih sten: poskrbite, da boste v poklicnem življenju izvedli ustrezno odplačilo in posebna odplačila, da bo obremenitev v starosti čim manjša. Upokojenci morajo za življenjske stroške plačati skoraj polovico dohodka. To pomeni, da so mesečni stroški za hrano, oblačila in hipotekarna posojila med drugim v starosti pomembnejši, kot danes mnogi pričakujejo.Zlasti povišanja cen zaradi inflacije v obdobju 20 let in več so pogosto podcenjena - in jih prilagoditve pokojnin običajno ne izravnajo ustrezno.
Delež stroškov dohodka za financiranje osnovnih potreb se s upokojitvijo znatno spreminja.
Hitro zadolžite svojo lastnino
"Pogodba o stanovanjskem posojilu in hranilnici lahko pripomore tudi k hitrejšemu zmanjšanju dolga za lastništvo stanovanj," pojasnjuje Reichl. Posebna odplačila so vedno možna, odvisno od zasnove posojilne pogodbe. Kdor prejme bonus ob koncu leta, podeduje dediščino ali je vesel plačila zavarovalne vsote, lahko z denarjem kadar koli zmanjša svoje dolgove. "V primeru posojila gradbene družbe je stopnja odplačevanja samodejno tako visoka, da je posojilo običajno mogoče odplačati v 8 do 10 letih," pojasnjuje Reichl.
Če želite še posebej hitro zmanjšati svoj nepremičninski dolg, lahko povečate delež posojila gradbene družbe na 40 do 45 odstotkov kupnine. "To povečuje mesečno breme, vendar imate največjo prilagodljivost pri odplačevanju," pravi Reichl. Poleg tega morate preveriti, ali je državno financirano posojilo KfW na voljo - to velja za nove stavbe, če izpolnjujejo zahteve za energetsko varčne hiše KfW.
Na to bodite pozorni pri nakupu hiše
Predvsem mlade družine privlačijo svoje štiri stene. Ker si večina želi živeti v isti hiši, tudi ko se upokojijo, se zahteve glede lokacije povečujejo: najprej so potrebne šole in pediatri. Ob upokojitvi je še posebej pomembno, da so možnosti za nakupovanje in lokalni javni prevoz v hoje.
Pri nepremičnini kot pokojninskem zavarovanju bodite pozorni tudi na način gradnje. Your-Best-Home.net ne sme imeti preveč nadstropij - ali ponujati možnosti za namestitev stopnišča. Pomislite tudi na to, koliko hiše in vrta morate biti srečni. Velik vrt že od mladih nog ustvarja delo, ki s starostjo lahko postane resnično dolgočasno. To v bistvu velja tudi za bivalni prostor: če zgornjega nadstropja hiše v starosti ne potrebujete več, lahko razmislite o oddaji v najem kot stanovanje, da boste opazno povečali svoj mesečni dohodek.
Nepremičnine na dobri lokaciji imajo velik potencial za cenjenje - vendar jih je treba redno vzdrževati.
Vzdrževanje nepremičnine
Upoštevati pa je treba tudi, da morajo lastniki sami financirati popravila v svojih štirih stenah. Če se odločite za lastništvo doma, morate to upoštevati: tudi v pokoju potrebujete finančno prožnost, da lahko plačate popravila in vzdržujete svoj dom v dobri formi. Zaradi tega je pomembno, da vaše premoženje ni edini pokojninski načrt.
"Nekatera vzdrževalna dela so povezana z visokimi stroški in niso vedno prepoznavna na prvi pogled," pravi Manfred Jost, predsednik združenja stanovanjskih nepremičnin v Bonnu. Pa četudi: »Večina prebivalcev se sprijazni s pomanjkljivostmi.« Postopni zaostanki pri prenovi ne pomenijo le pomanjkanja udobja, ampak povzročajo tudi škodo in nesorazmerno visoke nadaljnje stroške.
Boljšo strategijo vodijo lastniki, ki redno vzdržujejo in vzdržujejo svoje premoženje. Aleksander Krolzik, finančni strokovnjak iz potrošniškega centra v Hamburgu, priporoča, naj se ustvarijo zadostne rezerve: "Vsak, ki se seli v novo stavbo, naj za vzdrževanje rezervira 1 evro na kvadratni meter." To pomeni, da je mogoče prve večje ukrepe plačati po približno 15 letih Zamenjava ogrevalnega sistema (za okoli 10.000 evrov). Lastniki starih stavb raje izberejo višji prihranek - do 3 evre na kvadratni meter na mesec, odvisno od stanja nepremičnine.
Upokojenci, ki živijo v urejenem, starosti primernem in plačanem posestvu, so še vedno v dobri formi. "Tudi obvladljiv preostali dolg je v redu," pravi strokovnjak za financiranje Krolzik: "Vendar pa stanovanjski stroški, vključno z mesečno stopnjo, ne bi smeli presegati 40 odstotkov dohodka."
Najem nepremičnine v starosti
Kaj pa, če je breme v starosti dejansko previsoko? Obstajajo različne možnosti, odvisno od situacije in želja. Nepremičnino lahko najamete ali prodate za rento. Lastniki torej uporabljajo tako imenovano betonsko zlato, vendar v njem še naprej živijo. Drugi prodajajo, da bi z izkupičkom kupili nekaj manjšega - in s tem zmanjšali stroške vzdrževanja.
Nepremičnine, ki jih nekdo drug uporablja kot pokojnino
Za dopolnitev pokojnine uporabite dohodek od najemnin
Seveda vam ni treba živeti v nepremičnini, da jo lahko uporabite kot pokojninsko zavarovanje. Če se odločite za nakup hiše ali stanovanja in ga nato oddate v najem, je to tudi odličen način za dopolnitev pokojnine. Ker to prinaša fiksni mesečni dohodek.
Seveda se to splača le pod enim pogojem: verjetno ste že odplačali (večinoma) svojo najemniško hišo ali stanovanje. Tu velja enako merilo kot za lastniško posest: do upokojitve bi morali odplačati vsaj 90 odstotkov dolga. Poleg tega ne smete prezreti, da morate kot najemodajalec poleg denarja vložiti še čas in živce - na primer v pripravo komunalnih računov. Zelo priporočljivo je tudi zavarovanje pravnega varstva, ki plača stroške v primeru pravnih sporov z najemnikom.
Regija in lokacija določata tržno vrednost
Torej, da se vaša naložba v najem nepremičnine splača, morate njeni lokaciji pripisati pomen. Ker odloča, ali lahko hišo ali stanovanje oddate hitro in enostavno in ga po potrebi znova prodate. Samo v regijah z velikim povpraševanjem ste lahko prepričani, da boste dosegli fiksni mesečni dohodek od najema ali dobro prodajno ceno - in to je končno namen vaše nepremičnine kot pokojninske pokojnine.
V tem primeru je "lokacija LILA" pomemben kazalnik za odločitev o nepremičnini. Izraz " PURPLE " je nastala iz začetnic štirih osnovnih kriterijev: L andschaft (živiš, kjer je lepo), I INFRASTRUKTURA (šole, zdravniki, nakupovanje, in dobre prometne povezave)L samo kvaliteta (Živiš, kjer je akcija) in ork (Živiš kjer je delo).
Vijolična lokacija je idealna kot moto.
Ali je vredno nepremičnino oddati v najem?
90-odstotno odplačilo dolga do posojila do upokojitve je eno. Drugo: poskrbite, da boste z dohodkom od najemnin dejansko ustvarili dovolj dobička. Konec koncev je najeta nepremičnina predvsem naložba in mora ustvariti zadosten donos. Tisti, ki špekulirajo le o višji nadaljnji vrednosti in morajo dohodek od najemnin "izravnati", da ne bi ustvarili izgube, so izpostavljeni visokemu tveganju kapitalskega trga. Tako kot delniški trg tudi na nepremičninskem trgu obstajajo bolj ali manj močna nihanja - dobre uspešnosti v zadnjih desetih letih tega ne bi smele skrivati. In: če ne vlagate v svoje prebivališče, je pogosto težko oceniti, kako dragocena je nepremičnina.V vsakem primeru poiščite nasvet pri strokovnjaku za nepremičnine.
Kako ugotoviti, ali se najem splača? Najdeno v številnih nepremičninskih oglasih: bruto donos najemnin. Za določitev te vrednosti se določi nabavna cena glede na pričakovani dohodek od najema. Vendar ta vrednost ne gre dovolj daleč, da bi lahko ugotovili, kakšen je dejanski zaslužek. Poleg kupnine imate še druge stroške: Takoj na začetku je davek na promet nepremičnin ali notarski stroški. Kasneje so administrativni stroški ali izdatki za popravila in vzdrževanje vključeni v tako imenovane pomožne stroške.
Vsako leto bi morali izračunati neto donos najema. Tako lahko preverite, ali s svojo nepremičnino zaslužite dovolj. V povprečju bi morali doseči vrednost vsaj treh odstotkov.
Dajatve za najemnino
Najemodajalci lahko na davčne stroške odštejejo svoje stroške - veliko več, kot je to v primeru stanovanja, v katerem prebiva lastnik. Na primer, kupnino lahko uveljavljate postopoma. Enako velja za davek na nepremičnine ali stroške, ki nastanejo pri iskanju novega najemnika ali med administracijo. Stroške posodobitve, ki pozitivno vplivajo na kakovost stanovanja, lahko najemnikom dodelite v računu za komunalne storitve.
Konec koncev je izbira vaša: sami se odločite, kako najbolje uporabiti svojo lastnino kot pokojninsko zavarovanje.