Z rento lahko upokojeni lastniki stanovanj dopolnijo pokojnino. Toda ali je prodaja hiše dobra ideja za višjo mesečno pokojnino? Pojasnjujemo model rente nepremičnin, njegove različice in tveganja za prodajalce in kupce.
Zakaj renta?
Če razmišljate o predčasni pripravi upokojitve, ste v boljšem položaju. Lastništvo nepremičnine je seveda dober način za zagotavljanje starosti - toda: tudi če lastniki živijo brez najemnin in je bila nepremičnina odplačana, lahko v starosti še vedno naletijo na finančna ozka grla. Doživljenjska renta v Nemčiji še ni razširjena. Toda zanimanje zanjo se povečuje, poroča Dirk Scobel, finančni strokovnjak iz potrošniškega centra v Hamburgu: "Današnja generacija starejših občanov je običajno premoženje v celoti izplačala in hkrati prejema le majhno pokojnino." Taka ozka grla lahko upokojenci premostijo z rento.
Tako deluje nepremičninska renta
Korak do rente je prodaja hiše ali stanovanja. V zameno lastniki prejmejo mesečno pokojnino na svoj račun in večinoma vseživljenjsko pravico do prebivanja, včasih v kombinaciji z enkratnim plačilom. Vse zavarovano pri notarju in zasidrano v zemljiški knjigi. Koliko denarja teče, je odvisno od vrednosti nepremičnine in starosti prodajalca.
Strokovnjak za financiranje Scobel pojasnjuje: "Vsak, ki se odloči za najem nepremičnine, mora biti jasen v enem: nekdanji dom po lastni smrti pade v last kupca. Otroci in drugi družinski člani nato postanejo prazni, ker je lastnina v takih primerih pogosto bistveno premoženje. Da bi se izognili neskladju in prepiru, se pogovorite s svojci o želji po upokojitvi vašega premoženja. Če je vaše potomstvo finančno močno, bo morda njihov sin ali hči prevzel starševski dom in si sam ustvaril pokojnino Vaš dom je še naprej v družinski lasti. " V praksi je običajna praksa, da se nekaj premoženja da otrokom, ko so živi, in se v zameno dogovorijo o dosmrtni renti. Upokojenci, ki nimajo otrokizberite ga, ko jim ni mar, da za seboj pustijo bogastvo.
Variante rente
| različica | klasična renta | skrajšana renta (najdaljša renta ) | podaljšana življenjska renta (garancijska doba rente) |
| Tako deluje | Redno plačilo za vrednost, ki je vezana na življenje ene osebe - če je plačilo vezano na življenje več ljudi, se govori o vezani renti | Redno plačilo za vrednost, ki je vezana na življenje ene ali dveh oseb, vendar omejena na dogovorjeni najdaljši rok | Redno plačilo za vrednost, ki je vezana na življenje ene ali dveh oseb , vendar s predhodno dogovorjenim minimalnim rokom |
| Plusi |
vseživljenjsko najboljši |
višja pokojnina od po koncu najvišja renta |
Vseživljenjsko zavarovanje Z garancijskim obdobjem je najboljša zaščita |
Poseben primer povratne hipoteke
Drugi model kot alternativa rente je tako imenovana povratna hipoteka. Tu lastniki sklenejo posojilno pogodbo z banko ali zavarovalnico. Your-Best-Home.net ostaja last lastnika, hipoteka se izplačuje v mesečnih obrokih. Na koncu mandata se nakopičena hipoteka povrne ali lastnina prenese na posojilodajalca. Poleg tega se mesečna obročna plačila končajo.
Ostanite doma lastnik in zanj vsak mesec zaslužite denar: obratni hipotekarni model kot alternativa renti to omogoča.
Prednosti rente
- Kupcu na začetku kupnine ni treba plačati v celoti, lahko pa jo izplača v obliki mesečne pokojnine.
- Kupcu ni treba uporabljati lastniškega kapitala in mu ni treba najeti posojila.
- Dohodek od rente ali vezane pokojnine je obdavčen drugače kot dohodek od kapitalskih naložb. Kdor proda svojo hišo tujcem, plača samo davek od dohodkovnega dela rente.
- Če otroci staršem plačujejo rento, lahko del odštejejo kot posebne stroške.
- Dogovor o časovni renti ali renti je idealen, zlasti za hiše, ki jih je treba prenoviti, saj jih je pogosto težko prodati.
Najem nepremičnine se splača šele od starosti okoli 65 let. Vrednost nepremičnine je močno odvisna od lokacije. Zaradi tega so modeli življenjske rente še posebej zanimivi v zaželenih metropolitanskih regijah. Tržne cene so visoke in prodajalec ima dober pogajalski položaj z vlagateljem. "Smiselno je primerjati različne ponudbe," svetuje zagovornik potrošnikov Scobel. Ponudnik rentnih modelov je lahko na primer fundacija, podjetje ali ponudnik finančnih storitev. Rente lahko sklenete tudi z zasebniki.
Tveganja rente nepremičnin
Doživljenjska renta se izkaže za problematično, če prodajalec živi dlje, kot je bilo pričakovano. V določenih okoliščinah kupec plača za Your-Best-Home.net več, kot če bi kupnino plačal naenkrat. Ta primer pa je mogoče urediti s pogodbo.
Drugo tveganje: kupec zaide v finančne težave. Če kupec ne more plačati dogovorjene rente, mu preneha pravica do poznejšega prenosa nepremičnine. Obvestilo o pošiljanju v zemljiški knjigi zagotavlja prodajalčevo pravico do odstopa od pogodbe, če plačila ne tečejo več.
Višina rente
Višina rente je določena z vrednostjo nepremičnine, rokom in obrestno mero. Pri izračunu rente nepremičnin imata vlogo tudi starost in spol upokojenca. Ta faktor življenjske rente temelji na statistični srednji vrednosti, ki temelji na tabelah umrljivosti Zveznega statističnega urada. Notar ima dosmrtno pravico do prebivanja in dejansko obremenitev rente, vpisane v zemljiški knjigi. Če je mogoče, bi morali biti ti prvi v zemljiški knjigi. Na znesek rente vpliva tudi enkratno obročno plačilo s strani kupca, dogovor o garancijski dobi pokojnine ali podelitev pravice do prebivanja. Na internetu obstajajo številni kalkulatorji rent, s katerimi lahko okvirno izračunate rento vnaprej.Bolje je imeti primeren model dosmrtne rente, ki ga izračuna strokovnjak, saj na znesek lahko vpliva veliko dejavnikov.
Izračun rente - primer
70-letni moški je lastnik dvodružinske hiše in bi rad vse življenje živel v svojem stanovanju. Človek prodaja Your-Best-Home.net na anuitetni osnovi. Za izračun mesečne rente najame strokovnjaka. To temelji na tabelah smrtnosti Zveznega statističnega urada. Uporablja se za določanje faktorja življenjske rente. Faktor kaže, koliko let bo prejemnik rente še živel glede na statistično povprečje. Obrestna mera znaša 3,5 odstotka na leto (vir: Heubeck AG / Köln).
| 1. Vrednost vseživljenjske pravice do prebivanja |
|---|
| Vrednost najema x 12 mesecev x faktor življenjske rente = vrednost dosmrtne pravice do prebivanja: 660 EUR x 12 mesecev x 10.113 = približno 80.000 EUR |
| 2. Določitev letnega zneska |
|---|
| Vrednost nepremičnine - vrednost dosmrtne pravice do prebivanja = znesek, ki ga je treba letno plačati: 300.000 EUR - 80.000 EUR = 220.000 EUR |
| 3. Določitev mesečne rente |
|---|
Znesek za upokojitev: 12 mesecev: faktor življenjske rente = mesečna renta 220.000 EUR: 12 mesecev: 10.113 = 1813 EUR |
Kupec za dvodružinsko hišo plačuje 1813 evrov mesečno - dvema stanovanjima je namenjenih okoli 900 evrov na stanovanje.
Pogodba o renti
Notarsko overjena kupoprodajna pogodba za hišo omejuje tveganja za obe strani. Časovna renta ali renta je dogovorjena kot običajna prodaja v kupoprodajni pogodbi, sklenjeni pred notarjem. "Celo nepremičninska pokojnina med ožjimi sorodniki mora biti natančno določena v pogodbi," poudarja strokovnjak za financiranje Scobel. Prodaja hiše na podlagi pokojnine lahko pogodbene stranke prosto prilagodijo. Skupne cene nepremičnine ni treba najeti, niti nepremičnine ni treba predati takoj ali takoj. Pokojnine se lahko izplačajo tudi pozneje. Dejansko breme, vpisano v zemljiško knjigo, ščiti prodajalca. Če kupec ne izpolni svojih obveznosti, lahko nepremičnino zapusti.
Pravica prebivanja z nepremičninsko rento
"Obstajajo številni vzvodi za prilagoditev življenjske rente," poudarja finančni strokovnjak Scobel. Posebej pomembno je vprašanje, ali si starejši želi zagotoviti pravico do prebivanja ali užitka (pravica kakršne koli uporabe) do nepremičnine. Pravica do prebivanja poteče ob izselitvi. Če se odločite za užitkovno pravico, lahko svoj dom tudi najamete, na primer za plačilo dragega doma za ostarele. Pravica do užitka vodi do večjega popusta na nepremičnino in zmanjšuje rento. Upoštevati je treba še marsikaj: kdo bo skrbel za vzdrževanje nepremičnine v prihodnosti, kdo bo opravljal kozmetična popravila? Pomembno: Usufruct mora naročiti notar in ga vpisati v zemljiško knjigo.
Mnogi starejši se želijo izogniti gibanju in ohraniti svojo znano okolico. To je mogoče z življenjsko rento.
Davek na rente nepremičnin
Strokovnjak za financiranje Scobel priporoča: "Odhod k davčnemu svetovalcu se splača: prejemnik bo morda moral plačati davek od rente. In potomci, ki bodo lahko pridobili nepremičnino, stroškov vzdrževanja od davka ne morejo odšteti tako enostavno kot pri najemnini."
Kaj se zgodi z rento v primeru smrti?
Če samotni prejemnik rente umre, preden poteče pogodbeno določena plačilna pogodba, lahko kupec nepremičnino prosto razpolaga, proda, odda v najem ali jo sam uporabi. Navsezadnje je izpolnil pogodbo za nepremičninsko rento. Za pare je običajno v pogodbi določeno, da obe osebi, ki živita v gospodinjstvu, ohranita vseživljenjsko pravico do prebivanja.
Zaščita z rento
Rentna pogodba zahteva varnost. Notar bo predlagal tako imenovano resnično breme, ki se vpiše v zemljiško knjigo. Zagotavlja, da lahko prodajalec v primeru neplačila ali plačilne nesposobnosti dostopa do prodane nepremičnine in jo uporabi. Prodajalec lahko zaščiti sebe in svoje dediče skozi obdobje pokojninske garancije. Lahko si omislite tudi zavarovanje življenjske rente, ki na primer krije tveganje za dolgo življenjsko dobo prodajalca. Kontaktna oseba za rentno pogodbo je notar. V pogovoru ugotovi, kaj cenijo vpleteni. Znesek anuitete na nepremičnine lahko povežemo z indeksom cen življenjskih potrebščin Zveznega statističnega urada, da nadomestimo inflacijo.
Zagovorniki potrošnikov svarijo pred rento
Nekateri potrošniški strokovnjaki so do tega modela skeptični. Vaš argument: doživljenjske rente in povratne hipoteke se pogosto kupujejo po visoki ceni in niso priporočljive za vsakogar. Ker:
- Prebivalci prejemajo mesečno pokojnino, vendar ne živijo brezplačno. Še vedno morajo plačati dodatne stroške, pogosto tudi obnovo in vzdrževanje.
- Pri obratni pokojnini banka naroči ocenjevalca nepremičnine. Za to bo vedno določil nižjo od dejanske tržne vrednosti, da bo varoval tveganja, na primer če je prebivalec bistveno starejši od pričakovanega ali nepremičnine po smrti ni mogoče enostavno prodati.
- Obresti za posojilo so visoke, plus provizije za zaprtje in pozavarovanje banke pred tveganjem dolgoživosti. Pogosto ni več kot mesečna dodatna pokojnina od 100 do 200 evrov. Povratna hipoteka se pogosto splača le lastnikom domov brez otrok, ki potrebujejo denar.
Odvetniki potrošnikov svetujejo natančno izračunavanje ponudb, njihovo primerjavo in preverjanje pri neodvisni stranki (npr. V centru za svetovanje potrošnikom ali odvetniku).
Kot alternativo renti in povratni hipoteki priporočajo prodajo doma po najboljši možni tržni ceni. Nato lahko izkupiček porabite za nakup manjše nepremičnine. Ali pa denar vložite v najem. Vendar se mnogi starejši ljudje izogibajo ponovni selitvi in zapuščanju svojega znanega okolja.