Tisti, ki najemajo stanovanje, imajo nekaj stroškov - od vzdrževanja in popravil do potnih stroškov in davka na nepremičnine. Obdavčiti je treba tudi dohodek od najemnin. Kljub temu se splača oddajati v najem, če veste, kje lahko prihranite davke. Spodaj smo povzeli najpomembnejše nasvete in možnosti za vas.
Najem stanovanja je priljubljena in priljubljena možnost, saj so kljub začetnim naložbam priljubljene naložbe. Kdor natančneje pogleda finančne možnosti, bo hitro ugotovil, da lahko z oddajanjem v najem marsikje prihranite tudi davke, saj je nato mogoče znova odšteti številne stroške. Če želite to narediti, morate v davčni napovedi izpolniti prilogo za "Prihodki od najema in zakupa" in z računom ali računom predložiti dokazila o stroških. Ne pozabite pa , da se mora najem stanovanja izplačati brez prihrankov pri davkih. Pri vlaganju denarja morate biti vsekakor pozorni na povečanje vrednosti in dober donos najema. Če sta kakovost in lokacija nepremičnine pravilna, boste dolgoročno prejemali soliden dohodek od dohodka od najemnin.
Ti stroški najema so davčno priznani
- Nepremičninski oglasi
Tisti, ki iščejo nove najemnike, pogosto objavijo oglase. Te stroške lahko uveljavljate v naslednji davčni napovedi.
- nepremičninski agent
Če kot najemodajalec ne želite sami iskati novih najemnikov, vklopite posrednika, ki običajno prejme provizijo. Tega lahko nato tudi umaknete.
- obresti
Kdor financira svojo lastnino s hipotekarnim posojilom, plačuje mesečni obrok posojila, sestavljen iz obrokov in obrokov odplačevanja. Obresti lahko odštejete.
- stroški pridobitve
Stroški nabave nepremičnin, ki so bile zgrajene do 31. decembra 1924, se lahko zahtevajo v višini 2,5 odstotka vsako leto v obdobju 40 let. Za pozneje zgrajena stanovanja in zgradbe je mogoče odšteti dva odstotka za 50 let. V tem okviru je mogoče odšteti tudi provizijo posrednika. Nabavni ceni se doda kot naključni stroški nabave ali naključni stroški nabave.
- Davek na nepremičnine
V celoti se lahko odbije tudi davek na nepremičnine. Od občine do občine se razlikuje.
- Provizije za upravljanje računov
Prihodki od najemnin se običajno prenesejo na račun, ki je bil ustanovljen posebej za ta namen. Za to lahko zahtevate stroške.
- Pohištvo in pohištvo
Davke lahko prihranite tudi na pohištvu, ki ga kupite za opremljanje doma. Velja naslednje pravilo: Predmeti, ki so kupljeni za najeto stanovanje in stanejo manj kot 800 EUR plus DDV, se lahko v istem letu v celoti odbijejo od davka. Če je vrednost višja, se odšteje čez več let in vsako leto navede v davčnem obračunu. S pomočjo tabel, ki so na voljo pri zveznem ministrstvu za finance, lahko ugotovite, katere predmete lahko deponirate in kako dolgo.
- Popravila in prenove
Stroške vzdrževanja (kot so stroški gradbenih podjetij in obrtnikov) uveljavljate takoj in v celoti za davčne namene. Lahko pa stroške porazdelite in odštejete na največ pet enakih letnih obrokov. Če kupite nepremičnino in v popravilo v treh letih v popravilo vložite več kot 15 odstotkov (brez DDV) kupnine za zgradbo, morate pričakovati, da boste morali stroške odpisati skupaj s stroški zgradbe nad 40 do 50 let. Davčni organi stroške podaljšanja ocenjujejo kot proizvodne stroške, saj nastane nekaj novega in vrednost nepremičnine se poveča. Te proizvodne stroške lahko uveljavljate samo z amortizacijo.
- Dodatni stroški
Najemniki običajno prevzamejo dodatne stroške, kot so odvoz smeti, zavarovanje in poraba vode. Najemodajalci morajo nato ta dohodek evidentirati kot dohodek v davčni napovedi. Vendar jih lahko nato odštejete kot stroške, povezane z dohodkom.
- uprave
Zahtevate tudi stroške upravitelja, pisarniške stroške, kot so telefon in pisarniški material, pa tudi potovanja do nepremičnine za davčne namene. Kot potne stroške ocenjujete 30 centov na prevoženi kilometer.
- Pravni stroški
Če kot najemodajalec naletite na težave s svojim najemnikom in potrebujete pomoč odvetnika, lahko te stroške odštejete.
- Članarine
Kdor dela v najemodajalskem združenju in plačuje prispevke, ga lahko zahteva za davčne namene.
Več načinov za varčevanje z davki
- Donosnost najema
Za kupce nepremičnin je pomembna začetna neto donosnost najemnine. Označuje, kolikšen odstotek investicijskih stroškov lahko povrnete z letno najemnino. Če upoštevate tudi pomožne stroške nakupa za posrednike, notarje in vpis v zemljiško knjigo, bi to moralo povzročiti neto donosnost najemnine več kot štiri odstotke na leto.
- Povečanje vrednosti
Povečanje vrednosti vaše nepremičnine je neobdavčeno. Pogoj: nepremičnino boste obdržali vsaj deset let.
- spomenik
Odhodke za obnovo naštete nepremičnine v dvanajstih letih odštejete kot dohodkovne stroške - devet odstotkov v prvih osmih letih in sedem odstotkov stroškov, nastalih v naslednjih štirih letih.
- Najem s popustom
Priljubljen model varčevanja z davki je popust pri najemu sorodnikom. Če od sorodnikov zahtevate vsaj 75 odstotkov lokalne najemnine, zahtevate celotne stroške, povezane z dohodkom. Če je najemnina manjša od 56 odstotkov, lahko stroške oglaševanja odštejemo le sorazmerno. Če je najemnina med 56 in 75 odstotki, bodo davčni organi preverili, ali boste z nepremičnino ustvarjali dolgoročne prihodke: Zagotoviti morate verjetnost, da boste v 30 letih ustvarili presežke.
- Kozmetična popravila
Zvezno sodišče (BGH) je številne klavzule o prenovi v najemnih pogodbah razglasilo za neučinkovite. Najemniki, ki so ob izselitvi obnovili hišo, čeprav je bila v njihovem najemu neučinkovita klavzula o obnovi, lahko od najemodajalca dobijo denar nazaj, je odločil BGH (Az. VIII ZR 302/07). Zastaralni rok je tri leta. Drugače je, če se je najemodajalec naknadno posamično in izrecno dogovoril za kozmetična popravila z najemnikom ob izselitvi - na primer v primopredajnem protokolu (BGH Az. VIII ZR 71/08).
