Vsako leto obračunavanje stroškov ogrevanja in obratovanja zadeva združenja lastnikov, lastnike stanovanj in najemnike. Kdo prevzame katera delovna mesta, kateri roki veljajo? Številni računi za komunalne storitve najemnih stanovanj iz leta v leto nastajajo napačno. Tako imenovana druga najemnina predstavlja v povprečju 34 odstotkov celotne najemnine. Splača se biti natančen.
Kdor ima v lasti stanovanje, mora mesečno plačevati stroške poslovanja za upravljanje stanovanja. A lastniku teh stroškov ni treba plačati sam - nekatere lahko prenese tudi na najemnika. Da bi bilo to mogoče, pa morata obe strani priznati določbo v najemni pogodbi. Tako imenovani odlok o obratovalnih stroških določa, kateri operativni stroški stanovanja so primerljivi in katere mora najemodajalec plačati sam.
Večina najemnih pogodb določa, da najemnik krije operativne stroške in zanje poleg osnovne najemnine mesečno plačuje predplačilo. Najemodajalec se mora nato redno poravnati. Ni nepomembno. Po podatkih Deutscher Mieterbund eV je vsaka druga izjava o plačilu storitev napačna. "Naloga je pravi izziv za laike," potrjuje Rainer Schmitt, pravnik iz Bavarskega združenja lastnikov domov. Moteče, ko napačno računate. "Toda formalne napake celo vodijo do tega, da obračun postane neučinkovit," opozarja Schmitt. Nato lastniku ostanejo stroški, ki bi jih moral nositi najemnik.
Kaj so operativni stroški in kaj dodatni stroški?
V praksi se izrazi operativni stroški in pomožni stroški pogosto uporabljajo sinonimno. Vendar pa pomožni stroški vključujejo več postavk. Dodatni stroški vključujejo tudi na primer stroške administracije, popravil in vzdrževanja. Odlok o obratovalnih stroških (BetrKV) določa, da se "vsi stroški, ki jih ima lastnik zaradi lastništva stanovanja in njegovega tekočega upravljanja, štejejo za obratovalne stroške". V skladu z Odlokom o izračunu II ti vključujejo naslednjih 17 postavk:
- Oskrba z vodo
- Kanalizacijski kanali (drenaža)
- Stroški dvigala
- osvetlitev
- Čiščenje ulic / odvoz smeti
- Dimnikarski stroški
- čiščenje hiše
- Vzdrževanje vrta
- Hišni pralni stroj (vendar ne stroški popravila!)
- Antena / kabelska televizija
- Oskrbnik / skrbnik (vendar ne upravljavec nepremičnine)
- Zavarovanje premoženja in odgovornosti (ne pa pravnega varstva, stroškov popravila, tveganja izgube najemnine ali osnovnega zavarovanja)
- Davek na nepremičnine (ne pa tudi davek na lastnino ali premoženje)
- Drugi obratovalni stroški (kot so bazen, savna, vzdrževanje in preizkušanje gasilnih aparatov itd.)
- stroški ogrevanja
- Ogrevanje vode
- Sistemi ogrevanja in oskrbe z vodo
Katerih operativnih stroškov ni mogoče prenesti naprej?
Lastnik mora vedno nositi naslednje stroške:
- administrativni stroški
- Stroški vzdrževanja in popravil
- Stroški prostih delovnih mest
- Provizije za upravljanje računov ali druge bančne stroške
- Davek od dohodka od dohodka od najemnin
- Enkratni stroški, na primer za zatiranje škodljivcev
Kako je sestavljen račun za komunalne storitve?
Poleg hladne najemnine najemniki mesečno popustijo za dodatne stroške, kot so voda, stroški ogrevanja, pristojbine za smeti in oskrbniške storitve. Topla najemnina je sestavljena iz te hladne najemnine in popusta. V najboljšem primeru bi morali biti operativni stroški in distribucijski ključ že dogovorjeni v najemni pogodbi. Razdelilni ključ določa, kako se obratovalni stroški hiše razporedijo na posamezna stanovanja.
Najemnik plača operativne stroške v enkratnem znesku ali vnaprej, odvisno od dogovora v najemni pogodbi. Redko so bruto najemnine, v katere so operativni stroški že vključeni. Tu najemodajalec sam tvega povečanje stroškov poslovanja. V novih najemnih pogodbah je dogovorjena bodisi pavšalna stopnja, ki je najemodajalcu ni treba poravnati, bodisi predplačilo.
Na koncu obračunskega leta se vsi dodeljeni obratovalni stroški seštejejo in primerjajo s pologom najemnika. Če je najemnik plačal preveč, dobi razliko nazaj. Lahko pa se zgodi tudi, da najemodajalec zahteva doplačilo. Pomembno je, da to še enkrat preverite. Poleg tega mora najemodajalec izrecno imenovati vse račune.
Kako pravilno pripraviti račun za komunalne storitve
Vsak, ki mora oddati račun za komunalne storitve, bi moral poznati pravila. V nemškem civilnem zakoniku so od 556. člena dalje. Za vas smo povzeli najpomembnejše stvari:
- Obračunsko obdobje ne sme biti daljše od dvanajstih mesecev. Tudi če se najemnik po letu in dveh mesecih odseli, je treba dati dve izjavi.
- Najemnik mora račun prejeti najkasneje dvanajst mesecev po koncu obračunskega obdobja. Po izteku tega roka najemodajalec ne more več zahtevati dodatnega plačila. Vendar lahko najemnik kljub temu izpodbija preveč plačane.
- Ni dovolj, da navedete skupni znesek. Navesti je treba posamezne predmete, od odpadkov do tople vode. Potrdil vam ni treba priložiti, vendar jih ima najemnik pravico do vpogleda.
- Najemnik mora biti sposoben matematično razumeti, kako nastane posamezen znesek. Uporabljeni distribucijski ključ mora biti imenovan in razložen.
- Sliši se banalno, vendar je nagnjeno k napakam: Vsa predplačila najemnika morajo biti imenovana in odšteta od dejansko nastalih stroškov poslovanja.
Kaj mora biti v najemni pogodbi?
Odlomek " Najemnik plača operativne stroške" najemnika zavezuje, da prevzame vse stroške v skladu z Odlokom o obratovalnih stroških. Poimenovati je treba le " druge stroške " , kot so vzdrževanje gasilnih aparatov in dimnih alarmov ter čiščenje žlebov.
Bodite previdni pri nakupu najete nepremičnine: Obstoječa najemna pogodba se še naprej uporablja in besedilo je pomembno. V primeru dvoma se plačajo samo tam navedeni elementi. Pogodbo je mogoče spremeniti le s soglasjem najemnika.
Kako visoki so v resnici obratovalni stroški?
Oktobra 2019 je nemško združenje najemnikov objavilo tabelo operativnih stroškov, ki se nanaša na leto 2017. Po tem dokumentu najemniki mesečno plačajo povprečno 2,16 evra obratovalnih stroškov na kvadratni meter življenjske površine. Pregled postavk:
| Davek na nepremičnine | 0,18 evra |
| Voda, vključno z odplakami | 0,35 evra |
| Ogrevanje vključno s toplo vodo | 1,03 evra |
| Dvigalo | 0,17 evra |
| Čiščenje ulic | 0,03 evra |
| Odlaganje smeti | 0,17 evra |
| Čiščenje stavb | 0,18 evra |
| Vzdrževanje vrta | 0,10 evra |
| Splošna elektrika | 0,05 evra |
| Čiščenje dimnika | 0,03 evra |
| zavarovanje | 0,19 evra |
| Oskrbnik | 0,31 evra |
| Oskrbnik (čiščenje stavb, zimska služba) | 0,15 evra |
| Antena, kabel | 0,13 evra |
| Drugi | 0,03 evra |
Najemniki v Nemčiji plačujejo najvišje zneske za ogrevanje in toplo vodo. V povprečju zapadejo 1,03 evra na mesec in kvadratni meter. Leta 2014 je znašal 1,39 evra. Padec je posledica padca cen energije.
Kot najemnik lahko z ogledalom, ki ga objavite vsako leto, preverite, ali je vaš račun za komunalne storitve verjeten.
Izberite pravilen distribucijski ključ
Vpraša se več razdelilnih ključev: glede na porabo, življenjski prostor, stanovanjske enote in ljudi. Ogrevanje in topla voda se običajno zaračunavata glede na porabo. Poleg tega se lahko najemodajalec prosto dogovori o ključu za dodelitev. Naš nasvet za etažno lastnino: Da ne bi zapletli računa za komunalne storitve, je smiselno vedno izbrati distribucijski ključ in ga zabeležiti v najemni pogodbi, o kateri se je dogovorila skupnost lastnikov. To ima to prednost, da lahko preprosto prevzamete podatke iz letnih računovodskih izkazov združenja lastnikov, ne da bi vam bilo treba nadalje izračunavati. Mimogrede, dodelitveni ključ po osebi ni nikoli dobra ideja: vsakič, ko se v obračunskem obdobju spremeni število prebivalcev, mora najemodajalec prerazporediti stroške.
Dobro je vedeti : če ni pogodbenih predpisov, se zakonski ključ razdeljevanja uporablja glede na delež življenjske površine, torej glede na kvadratne metre.
Izkušnje so pokazale, da so obratovalni stroški za ogrevanje in toplo vodo najvišji.
Roki za plačilo stroškov poslovanja
Če je dogovorjena mesečna akontacija, mora najemodajalec enkrat letno pisno fakturirati vsak najemnik. Najemnik mora račun prejeti najkasneje dvanajsti mesec po koncu obračunskega obdobja. Če je koledarsko leto odločilno za obračun, je 31. december ključni datum. Če najemodajalec zamudi rok, so dodatni zahtevki do najemnika izključeni. Razen, če najemodajalec ni odgovoren za pozno poravnavo. Vendar mora biti odgovoren za kakršno koli napako računske družbe (deželno sodišče v Kölnu, 1 S 161/06).
V skladu z BGH (datoteka št. VIII ZR 107/08) najemodajalec tvega, da računa ne bo pravočasno prejel do prejemnika. Datum poštnega žiga ni odločilen, temveč prejem najemnika. Če poravnava kljub opominu ni opravljena, lahko najemnik zadrži nadaljnja predplačila, dokler najemodajalec dejansko ne poravna operativnih stroškov.
Sodbe in inšpekcijski pregledi sodišč
Najemodajalci smejo v svojih obračunih obratovalnih stroškov strniti več vrst obratovalnih stroškov le izjemoma. To je dovoljeno za stroške sveže in umazane vode, če je izračun odpadne vode povezan s porabo sladke vode (BGH, VIII ZR 340/08). Najemodajalcu tudi ni treba razčleniti stroškov zavarovanja premoženja in odgovornosti (BGH, datoteka št. VIII ZR 346/08).
Najemodajalci lahko najemnike vedno napotijo, da pregledajo prejemke. Najemnik si lahko dela zapiske in dela tudi kopije, ročno napisane ali z računalnikom. V skladu s sodbo münchenskega okrožnega sodišča je upravičen tudi do fotografiranja ali skeniranja računov (412 C 34593).
Vložite ugovor na račun za komunalne storitve
Če želite ugovarjati, morate to storiti v 12 mesecih po prejemu izjave. Potem ni več nobene pravice (odstavek 556, odstavek 3, stavek 5 BGB). V primeru ugovora imate naslednje možnosti:
- Ugovor in plačilo z rezervacijo
Stroške lahko plačate z rezervacijo na zahtevo. - Ugovor in delno plačilo
Če je napaka očitna, lahko vložite ugovor in plačate samo upravičeni del.
Ugovor vedno sestavite pisno in se prepričajte, da lahko dokažete, da je ugovor pravočasno prišel do najemodajalca.