Z oddajanjem stanovanj lahko prihranite kar nekaj davka. Vsi stroški nakupa ali nove gradnje, vzdrževanja ali popravil najetih nepremičnin so praviloma davčno priznani. Razložimo vam, na kaj je davčni urad pozoren in s katerimi možnostmi varčevanja z davki si lahko zagotovite vse prednosti.
Tisti, ki kupujejo in najemajo stanovanjske nepremičnine, morajo plačevati davek od mesečnega dohodka od najemnin, država pa si lahko deli stroške in tako prihrani davke. Za mnoge je davčna napoved težavna naloga, ker davčna zakonodaja v Nemčiji ni posebej pregledna. Zato bi morali kot lastnik nepremičnine temeljito ugotoviti, katere možnosti lahko uporabite za prihranek davkov.
Davčna napoved: dohodek od najema in zakupa
Da boste lahko od davka odšteli stroške vaše stanovanjske nepremičnine, morate v davčni napovedi izpolniti prilogo „Prihodki od najema in zakupa“. Da je mogoče vse stroške upoštevati v davčnem obračunu, je zelo pomembno tudi, da se vsi stroški dokumentirajo z računom ali potrdilom. Zato morate skrbno zbirati in hraniti vsa potrdila.
Te stroške lahko odštejete in prihranite davke
Od davka se praviloma lahko odštejejo vsi stroški nakupa ali nove gradnje, vzdrževanja ali popravil najetih stanovanj.
1. Nabavni in proizvodni stroški
Vsi stroški, ki nastanejo pri pridobitvi ali gradnji vaše najemnine (brez stroškov nabave nepremičnine), se amortizirajo v 50 letih - letno z dvema odstotkoma stroškov gradnje (gradnja pred letom 1925: 2,5 odstotka za 40 let).
2. Stroški modernizacije
Stroške modernizacije uveljavljate takoj in v celoti za davčne namene. Lahko pa razdelite in odštejete stroške na največ pet enakih letnih obrokov. Ste v prvih treh letih po nakupu v popravilo v popravilo vložili več kot 15 odstotkov (brez DDV) kupnine za stavbo? Nato je treba stroške odpisati skupaj s stroški zgradbe v 50 letih. Kdor obnovi vsaj tri od štirih osrednjih področij (to so električni, ogrevalni in sanitarni sistemi ter okna), mora tudi dolgoročno odpisati.
Stroške posodobitve lahko takoj odštejete od davka ali pa jih razporedite na največ pet letnih obrokov.
3. Operativni stroški pri najemu stanovanja
Mesečne operativne stroške običajno nosi najemnik, če je to izrecno dogovorjeno v najemni pogodbi. V pisni obliki je treba navesti, da je treba plačati predplačila za operativne stroške in da jih je mogoče v primeru povečanih stroškov ustrezno povečati. Zato morate kot najemodajalec to v davčni napovedi navesti kot dohodek, nato pa jo lahko odštejete kot stroške, povezane z dohodki.
Vsak mesec morate izračunati s temi stroški na kvadratni meter:
| Davek na nepremičnine | 0,19 evra |
| Voda (vključno z odplakami) | 0,39 evra |
| grelec | 0,90 evra |
| Ogrevanje vode | 0,28 evra |
| Dvigalo | 0,11 evra |
| Čiščenje ulic | 0,05 evra |
| Odlaganje smeti | 0,19 evra |
| Čiščenje stavb | 0,14 evra |
| Vzdrževanje vrta | 0,14 evra |
| Trenutno na splošno) | 0,05 evra |
| Čiščenje dimnika | 0,04 evra |
| zavarovanje | 0,13 evra |
| upravnik objekta | 0,19 evra |
| Kabel ali antena | 0,11 evra |
| Drugi | 0,05 evra |
4. Odbitek poslovnih stroškov od davka
Stroške oglaševanja uveljavljate takoj. Sem spadajo obresti za posojila gradbene družbe in hipotekarna posojila, hišni denar in davek od premoženja, prispevki za zavarovanje, stroški vzdrževanja in popravil. Sem spadajo tudi odškodnine najemnikom za zgodnjo evakuacijo, stroški upraviteljev in oglasi za iskanje najemnikov.
5. Oddamo stanovanje s pohištvom
Ali oddajate stanovanje z vsem svojim inventarjem, kot sta pohištvo in kuhinja? Potem lahko zahtevate stroške nakupa opreme in predmetov ter prihranite davke.
Prosimo, upoštevajte: Pohištvo, ki ne presega neto vrednosti 410 evrov, je še vedno mogoče navesti v davčnem obračunu v letu nakupa. Če stroški nabave presežejo to vrednost, je treba predmete amortizirati več let.
Če oddate opremljeno stanovanje, lahko stroške nakupa pohištva odštejete tudi od davka.
6. Potni stroški pri najemu stanovanja
Potovanja do najete nepremičnine odštejete kot potne stroške v višini trideset centov na prevoženi kilometer in tudi stroške nastanitve.
7. Prihranite davke na pisarniške stroške
Če kot najemodajalec stanovanje tržite, oddajate in upravljate popolnoma samostojno, lahko stroške za telefon ali pisalne pripomočke uveljavljate kot pisarniške stroške.
8. Stroški za davčne svetovalce in odvetnike
Davčno priznani stroški davčnega svetovalca ali odvetnika v zvezi z oddajanjem stanovanja v najem.
9. Prihranite davke na prosta stanovanja
Če je nepremičnina prazna, boste še naprej zahtevali stroške, povezane z dohodki. Vendar pa bodo davčni organi v primeru daljšega prostega mesta preverili, ali res želite najeti. Da bi si zagotovili davčno ugodnost, dokažite svojo namero najema - z oglasi ali najemom posrednika. Če nepremičnine zaradi njenega stanja ni mogoče najeti, boste morali stanovanje preurediti, da boste dokazali namen ustvarjanja dohodka (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Najem počitniške hiše
Če ste lastnik počitniške hiše v Nemčiji, ki je izključno najeta, lahko to uveljavljate tudi za davčne namene. Celotne stroške oglaševanja odštejete, če je počitniška hiša zasedena vsaj 75 odstotkov običajnih dni najema.
Lokalno turistično združenje ve, koliko tednov ali mesecev je v letu običajno. Lastnina je prazna 25 odstotkov ali več? Nato morate z napovedjo presežka dokazati svojo namero za ustvarjanje dohodka. Lahko pa navedete utemeljene razloge za kratko obdobje najema, na primer obsežna obnovitvena dela.
