Za večino ljudi je nakup lastne hiše prav poseben trenutek v njihovem življenju. Kaj pa, če se za nepremičnino odločite za nazaj? Odstop od podpisane prodajne pogodbe je mogoč le, če obstajajo resni razlogi - in to v večini primerov povzroča visoke stroške.
Če sta pogodbeno pogodbo za hišo podpisali obe pogodbeni stranki, se šteje za zavezujočo - to pomeni, da je odstop od opravljenega nakupa izvršljiv le, če obstajajo utemeljeni razlogi. Ovire so z razlogom velike, saj je poslovanje z nepremičninami za oba partnerja povezano s precejšnjimi finančnimi tveganji: kupec je najel posojilo pri banki in mora mesečno plačevati obresti in odplačila. Prodajalec po drugi strani pogosto že načrtuje prihodke od prodaje za financiranje novega prebivališča. Zato običajna pravica do odstopa velja le v omejenem obsegu.
Obstajajo primeri, ko lahko obe stranki odstopijo od kupoprodajne pogodbe, vendar običajno ne brez plačila finančnega nadomestila pogodbenemu partnerju. To ne velja le, če sta se kupec in prodajalec dogovorila o pravici do odstopa od pogodbe brez odškodnine pod določenimi pogoji ali če želita pogodbo sporazumno odpovedati.
Pogodbena in zakonska pravica do odstopa
Preklic notarsko overjene kupoprodajne pogodbe je možen, če sta si obe strani izrecno pridržali pravico do odstopa. To je priporočljivo, če je pogodba že podpisana, čeprav pomembna pravna vprašanja niso razjasnjena - na primer podelitev gradbenega dovoljenja ali obstoj finančne zaveze. Kasnejši odstopni stroški pa nastanejo, ker nastanejo notarski in morebiti zemljiškoknjižni stroški, ko je kupoprodajna pogodba notarsko overjena in posel obrnjen. Prvotno se obračuna tudi davek na promet nepremičnin, četudi ga je mogoče pod določenimi pogoji pozneje povrniti. Zato morate pred prisotnostjo notarja pojasniti najpomembnejše ključne točke, preden podpišete kupno pogodbo za novo hišo ali nepremičnino.Mimogrede, lahko se dogovorite tudi za enostransko pogodbeno pravico do odstopa - na primer kot prodajalec, da se zaščitite pred plačilno nesposobnostjo svojega pogodbenega partnerja.
Zakonska pravica do odstopa vedno velja in začne veljati samodejno, če ni dogovorjena nobena odstopna klavzula ali v tem primeru ne velja. Vendar le izjemne okoliščine ali posebno hude kršitve pogodbenega partnerja upravičujejo pravni odstop od kupoprodajne pogodbe. Sem spada na primer, da kupec ne plača kupnine, čeprav je to dolžan storiti, ali da prodajalec prikriva resne napake.
Odstop od pogodbe: najpogostejši razlogi
Odvisno od tega, ali prodajalec ali kupec želi odstopiti od že podpisane in overjene prodajne pogodbe, so razlogi zelo različni. Upravičen razlog za prodajalca obstaja, če na primer kupec ne nakaže zneska nakupa in s tem ne izpolni svoje pogodbene obveznosti plačila. Vseeno je, ali namerno zadrži znesek, ker se je pozneje odločil zoper nepremičnino, ali je insolventen, ker mu banka ne odobri posojila. V obeh primerih ima prodajalec pravico do odstopa od pogodbe, potem ko je pogodbeni stranki dal razumen rok za prenos kupnine. V tem primeru kupec ostaja vezan na kupno pogodbo. Poleg tega lahko prodajalec od njega zahtevaza povrnitev nastalih stroškov, kot je posredniška provizija.
Če prodajalec ne izkoristi svoje pravice do odstopa, ostane kupoprodajna pogodba veljavna. V tem primeru mora kupec poleg kupnine plačati še zamudne obresti, če so bili prekoračeni pogodbeno dogovorjeni datum nakupa ali roki plačila.
Drug, vendar veliko manj pogost razlog, da prodajalec odstopi od pogodbe, lahko obstaja, če kupec spremeni strukturo pridobljene stavbe, čeprav je bila ta v kupoprodajni pogodbi izključena. Takšne pogodbene klavzule običajno obstajajo, ko gre za našteto stavbo ali kadar ima posebno arhitekturno vrednost - v slednjem primeru lahko arhitekt kot avtor celo sam poseže na sodišče.
Če želi kupec odstopiti od kupoprodajne pogodbe, so običajno povsem drugačni razlogi. Najpogostejše so resne napake na stavbi, ki jih je prodajalec namerno prikril. V takih primerih sodišča govorijo o tako imenovanem "lažnem zavajanju". Resne pomanjkljivosti so lahko na primer večja okužba s suho gnilobo ali statično vprašljiva poškodba gnilobe na strešni konstrukciji. Bistvo zadeve: kupec mora prodajalcu dokazati, da je za te napake vedel pred podpisom pogodbe - zakonsko pravico do odstopa lahko uporabi le, če uspe. V praksi pa se to izkaže za težko. Dokazi so običajno uspešni le, če kupec lahko najde pričo - na primer lastnika specializiranega podjetja,s katero se je prodajalec že obrnil pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, da bi ocenil prikrite napake.
Resne napake so najpogostejši razlog za odstop od prodajne pogodbe.
Manjše napake v uporabljenih lastnostih niso razlog za odstop od pogodbe, zlasti ker gre pogosto za pričakovane znake staranja. Poleg tega se v kupoprodajni pogodbi lahko dogovorite za izključitev garancije za odprte ali skrite napake, ki prodajalcu niso znane. Da bi se izognili tovrstnim težavam, je izredno pomembno, da vi, kupec, pred podpisom kupoprodajne pogodbe skupaj s prodajalcem natančno pregledate želeno lastnino in sestavite primopredajni protokol. Če niste strokovnjak, se po možnosti posvetujte z gradbenim strokovnjakom.
Nasvet: Da bi se izognili napakam pri nakupu hiše, morate vnaprej pripraviti kontrolni seznam in ga pred podpisom pogodbe dosledno pregledati.
V redkejših primerih se šele po podpisu kupoprodajne pogodbe izkaže, da je kupljena nepremičnina obremenjena s plačilom zemljišča, banka prodajalca pa je ni pripravljena izbrisati - običajno še posebej, če prodajalec in njegova banka Znesek kazni za predčasno odplačilo posojila. Davek na zemljišče bi s prevzemom nepremičnine prešel na kupca in bi se soočil z izjemno visokimi finančnimi bremeni, ki upravičujejo odstop od kupoprodajne pogodbe.
Obseg odškodnine
Če kupec ali prodajalec uporabi pogodbeno določeno pravico do odstopa, je vprašanje odškodnine ali odškodnine v primeru odstopa običajno urejeno tudi v kupoprodajni pogodbi. Zadeva pa je drugačna, če ena od pogodbenih strank uveljavi zakonsko pravico do odstopa. Na primer, če prodajalec odstopi od prodajne pogodbe, ker kupec ne plača, lahko zanj odgovarja za nastale stroške. Sem spadajo že omenjeni stroški posredovanja, pa tudi nižji dohodek: če prodajalec doseže manjši prodajni izkupiček, na primer ob ponovni prodaji, lahko odstopi od prvotno dogovorjene kupnine odstopljenega prvega kupca. Ali obstaja še ena zainteresirana strankaki nepremičnino kupi nekaj dni kasneje za enako ceno, bo odškodnina temu primerno nižja. V takih primerih prodajalec ne sme prodati svoje hiše po ugodni ceni, temveč mora zahtevati običajno lokalno ceno z razumnim pogajalskim okvirom.
Če kupec odstopi od nakupa nepremičnine zaradi namerno prikritih pomembnih napak, lahko prodajalcu izstavi račun za stroške financiranja, vpis v zemljiško knjigo, morebitne nastale stroške obnove ter po potrebi stroške izvedencev in postopka. Če se prvotni pogodbeni partnerji ne morejo dogovoriti, mora znesek določiti arbiter ali celo sodišče.
Razveljavitev nakupa nepremičnine
Če velja zakonska ali pogodbena pravica do odstopa, je treba nakup nepremičnine razveljaviti - v uradni nemščini se govori o razveljavitvi kupoprodajne pogodbe. To sproži prodajalec prek notarja in je povezan z dodatnimi stroški, saj je treba na primer znova spremeniti vpis v zemljiško knjigo. V praksi, odvisno od zasnove katere koli klavzule o razveljavitvi v prodajni pogodbi, običajno te stroške nosi kupec - na primer, če zneska nakupa ni pravočasno prenesel.
