Ali želite kupiti hišo, vendar še ne veste, kako lahko kot družina upravljate financiranje? Imamo primer, kako lahko varno vstopite v svoj dom s privlačnimi subvencijami države in pametno porazdelitvijo mesečnih plačil za financiranje, tudi z nizkimi ali srednjimi dohodki.
»Takšna hiša bo za nas ostala sanje.« Erika Metzger se še vedno spominja, kako sta z možem Sebastianom pred letom dni preučevala nepremičninske strani dnevnega časopisa in delala Kassensturza. Želeli so lastne sobe za dva otroka in vrt, kjer bi se lahko igrali. Toda zaradi razmeroma nizkega lastniškega kapitala to sprva ni bilo izvedljivo.
Financiranje z omejenim proračunom
Na denarnem računu čez noč sta imela za financiranje 30.000 evrov. Prav tako je bila sklenjena majhna stanovanjska posojila in varčevalna pogodba v višini 25.000 evrov, ki naj bi bila dodeljena. Vse zadevne nepremičnine v njihovi bližini stanejo vsaj 300.000 evrov. Po njihovih izračunih bi morali mesečno zbrati več kot 1000 evrov za obresti in odplačila. "To je bilo preveč za naš ozki mesečni proračun," so zatrdili mesarji.
Za financiranje uporabite državne subvencije
Financiranje se ni preselilo na področje izvedljivosti, šele nekaj tednov kasneje sta zakonca v časopisu naletela na članek o energetsko varčni hiši. "Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) spodbuja začetni nakup domov, ki porabijo zelo malo energije z nizko obrestnimi posojili," so izvedeli od njihovega svetovalca LBS. "Če boste uporabili finančne ponudbe LBS in pametno vključili stanovanjsko volilno subvencijo, boste tudi vi lahko izpolnili svoje sanje," je obljubil.
Erika Metzger, ki je bila na starševskem dopustu, je bila sprva dvomljiva, ali bi financiranje lahko delovalo - sama ni imela dohodka. "Ker vaš mož prejema dodatke od stanovanjskega Riesterja, lahko zahtevate podporo tudi kot prejemnik zaslužka," ji je pojasnil mož iz LBS. Sebastian Metzger nakaže 4 odstotke bruto zneska iz prejšnjega leta (minus dodatek) na svoje stanovanjsko posojilo in varčevalno pogodbo v Riesterju. In Erika je kot zakonec upravičena do vseh ugodnosti Wohn-Riesterja tudi brez lastnega dohodka - z majhnim plačilom le 5 evrov na mesec (torej le 60 evrov na leto) na lastno posojilno pogodbo stavbnega združenja.
Primer finančnega načrta
Že naslednji dan jim je svetovalec predstavil naslednji primer financiranja: Ne ravno 240.000 evrov, vključno z vsemi pomožnimi nakupnimi stroški (kot so zemljišča, davek na promet nepremičnin, notarske pristojbine), je vrstna vogalna hiša, ki izpolnjuje zahteve KfW Efficiency House 70. Na računu čez noč je 30.625 evrov, 11.100 evrov je stanje na posojilni pogodbi za gradbeno družbo - skupaj 41.725 evrov kapitala. Ostalo so morali financirati.
Za financiranje hiše so mesarji podpisali dve pogodbi LBS-Wohnriester-Bauspar: eno Sebastiana za 80.000 evrov, drugo Eriko za 30.000 evrov. Obe pogodbi prihranita 15 let, dokler ju ne dodelita. Pomoč Wohn-Riester v višini 175 evrov na leto pomaga. Poleg tega je otroški dodatek za dva otroka, rojena od leta 2010, 300 EUR na leto (za otroke, rojene pred letom 2008, bi znašal 185 EUR na leto). Oba otroška dodatka se pretakata v pogodbo o varčevanju z materinim posojilom in letno varčevanje povečata na 835 evrov.
Čas, ko je pogodba o posojilu za gradbeno družbo pripravljena za dodelitev, se premosti z dvema posojiloma za predhodno financiranje v višini zneskov posojila za stavbe. Obresti za ta posojila ostajajo fiksne v višini 2,75 odstotka, dokler posojila za vnaprejšnje financiranje ne bodo odplačana (približno 15 let). Odplačila sprva ni. Manjkajočih 87.900 evrov kupnine krijejo posojilo gradbene družbe za 13.900 evrov (iz dodeljene pogodbe gradbene družbe), posojilo hranilnice za 24.000 evrov in posojilo KfW za 50.000 evrov. Za mesnice znaša mesečna cena 875 evrov. Po zaslugi Riesterjevega dodatka od drugega leta financiranja pade na slabih 800 evrov. "To lahko enostavno prevzamemo," se strinjata oba.
Prednost financiranja: kasnejše obdavčenje
Ena od prednosti tega primera financiranja je obdavčitev računa za subvencioniranje stanovanj: mesarji plačajo davek le na plačila varčevalne pogodbe stavbne družbe Wohn-Riester do največ 2100 evrov na leto. Prihranke in obroke odplačevanja plačujejo iz neobdavčenih dohodkov, davki pa davek na kreditne obresti in državne dodatke zahtevajo le v obdobju upokojitve.
Prednost za mesarje: davčna stopnja je običajno v starosti nižja. Družine na začetku dobijo finančni manevrski prostor. LBS evidentira vaše prihranke in obroke odplačevanja ter dodatke na računu stanovanjske subvencije. Po upokojitvi, najpozneje od 68. leta dalje, je znesek, ki vključuje določeno obrestno mero, obdavčljiv.
Dobro je vedeti: Mesarji se lahko odločijo, ali bodo davčni dolg poravnali v enem zamahu ali ga razporedili na fazo izplačila. V prvem primeru gre za 30-odstotni popust - davčni urad za obdavčitev porabi le 70 odstotkov zneska.
