Vlažnost, prepih, okna ali okvare ogrevanja so pogosti razlogi za znižanje najemnine. A ne edini. V katerih primerih lahko plačujete manj najemnine in katere zakonske zahteve morate upoštevati v našem vodniku.
Kdaj je upravičeno znižanje najemnine?
Najemodajalec mora odpraviti napake v najetem stanovanju, ki omejujejo njegovo uporabo v skladu s pogodbo. Dokler se to ne zgodi, lahko najemnik zniža najemnino. Vendar mora obstajati napaka, ki upravičuje znižanje najemnine in je ni povzročil uporabnik. Takšne napake so:
- napačne informacije o bivalnem prostoru
- Vlaga ali plesen
- puščajoče strehe ali poškodovana okna
- Napake ali napake pri ogrevanju
- Izpad oskrbe s toplo vodo
- zamašeni odtoki, neuporabna stranišča, poškodovane kopalne kadi
- balkon, ki ga je treba popraviti
- Okvara električnega sistema, okvare dvigala, zvončnega sistema ali razsvetljave hiše
- Kleti, vrta ali garaže ni mogoče uporabljati
- obrabljene preproge, poškodovan parket
Toda razlog za znižanje najemnine je tudi zunanja okoljska škoda:
- Onesnaženje prahu in umazanije
- gradbeni hrup
- Onesnaženje sosedov zaradi neustrezne zvočne izolacije
- Motnje sosedov
- Smrad iz sosednjega stanovanja, na primer zaradi neprimerne reje živali
- Okužba s škodljivci
- Prostitucija v hiši
Dobro je vedeti : Onesnaževanje s hrupom od zunaj ne omogoča vedno, da plačate manj najemnine - sodišča to običajno odločijo za vsak primer posebej. Najemniki lahko to uveljavljajo kot znižanje najemnine le, če so se med vselitvijo dogovorili o kakovosti stanovanja ali če lahko najemodajalec zahteva odškodninsko plačilo od moteče tretje osebe (kot v primeru sosednjega gradbišča ali športnega igrišča).
|
Obljubljene funkcije Prav tako imate pravico do znižanja najemnine, če stanovanje ne |
Kdaj je izključeno znižanje najemnine?
V primeru energetske prenove kljub poslabšanju uporabe, onesnaženosti s hrupom ali umazaniji ne smete plačati manj najemnine. Sem spadajo ukrepi za izboljšanje toplotne izolacije, nov ogrevalni sistem ali nova okna. V prvih treh mesecih obnove morate prestati gradbišče, ne da bi iz njega lahko izpeljali znižanje najemnine.
Znižanje najemnine zaradi onesnaženja s hrupom ni povsem problematično: odvisno od vzroka hrupa.
Tudi če pomanjkanje stanovanj povzroči le manjšo okvaro, najemnine ne smete znižati - še vedno imate pravico, da najemodajalec odpravi napako. Tipične nepomembne napake so:
- okvarjena razsvetljava na stopnišču
- Manjše onesnaženje s hrupom sosedov, na primer splakovanje stranišč, odpiranje in zapiranje oken in vrat po 22. uri.
- Lasne razpoke v stari stavbi
- Madež vode v kopalnici
- Razpoka v okenskem podoknu
V bistvu morate kot najemnik stanovanje temeljito preveriti pred podpisom pogodbe. Napake, ki zaradi hude malomarnosti niso bile prepoznane, niso razlog za kasnejše znižanje najemnine. Kdor najame stanovanje na novo urejenem območju ali v bližini igrišča, se ne sme pritoževati nad gradbenim hrupom ali vpitjem otrok. Napake je treba pričakovati tudi v starih stavbah, kot so stara okna ali nejasna stekla.
Kako izvajate znižanje najemnine?
Za najemodajalca vam ni treba zaprositi za znižanje najemnine - vendar ga morate o tem predhodno obvestiti s prijavo napake. Kajti šele ko ve za napako, jo lahko odpravi in stanovanje vzpostavi v primernem stanju. Kot najemnik lahko najemnino znižate v obdobju med začetkom poslabšanja kakovosti vašega doma in odpravo napake.
Obvestilo o napakah: Kako naprej
Vsakdo, ki želi uveljaviti znižanje najemnine, mora imeti možnost predložiti pisno obvestilo o napakah kot dokaz. Ali s pismom ali po elektronski pošti: Zadostuje, če opišete simptome pomanjkljivosti - ni vam treba razlagati vzroka ali obsega poslabšanja zaradi uporabe, to izhaja iz sodbe Zveznega sodišča (BHG, Az. VIII ZR 125/11). Obveščanje o okvarah po telefonu je dovoljeno le v izrednih razmerah, na primer pri okvari ogrevanja pozimi. Priča je tudi tu smiselna.
V določenih okoliščinah ste kot najemnik odškodninsko odgovorni, če napake ne prijavite in ta sčasoma preraste v večjo škodo.
Če je bilo obvestilo o napaki poslano in se najemodajalec ne premakne ali celo noče obnoviti primernega stanja stanovanja, lahko najemnik toži, da se napaka odpravi. Ker je zahtevek za popravilo ena od najemnikovih pravic. Zastaralni rok ne obstaja, dokler najemnik živi v stanovanju.
Dobro je vedeti : Če najemodajalec za odpravo pomanjkanja nastanitve uporablja nekvalificirane delavce ali če je pripravljen opravljati le nezadostna ročna dela, lahko to kot najemnik to delo zavrnete kot "neprimerno". V tem primeru se lahko za popravila sami dogovorite na lastnikove stroške.
Kako visoko je lahko znižanje najemnine?
Višina znižanja je odvisna od posameznega primera. Odvisno od tega, kako resno je pomanjkanje stanovanj in kako dolgo že obstaja. Znesek znižanja najemnine mora biti ustrezen, je odločilo Zvezno sodišče (Az. VIII ZR 19/14). Zato pazite, da ne nastavite previsokega zmanjšanja. Če ste v dvomih, bi morali kot najemnik izračunati prenizko. Ali pa plačate celotno najemnino, za katero je potrebno povračilo, dokler s pomočjo pravnega svetovalca ni razjasnjen znesek dovoljenega znižanja.
Odvetnik ali uslužbenec združenja za zaščito najemnikov vam bo razložil, koliko lahko znižate najemnino in kateri del lahko v celoti zadržite.
Kako izračunate znesek znižanja najemnine?
Višino znižanja najemnine je mogoče enostavno izračunati le v primeru napačnega izračuna življenjske površine: če je na primer stanovanje za 15 odstotkov manjše od določenega, lahko plačate 15 odstotkov manj najemnine.
Težje je določiti obseg druge oslabitve stanovanjske vrednosti in iz tega izpeljati znesek znižanja najemnine. Če želite to narediti, morate upoštevati, ali pomanjkanje vpliva na vse prostore v stanovanju ali kakšno velikost in kakovost bivanja ima soba - in seveda koliko časa je pomanjkanje trajalo. Preden se torej sami odločite za znižanje najemnine, je priporočljivo poiskati nasvet pri lokalnem združenju najemnikov ali odvetniku.
Kakšna je razlika med znižanjem najemnine in pravico do pridržanja?
Če gre pri znižanju najemnine predvsem za odškodnino za poslabšanje kakovosti stanovanja, je pravica do pridržanja resnično sredstvo za pritisk na najemodajalca: najemniku omogoča zadrževanje višjega zneska. Obe najemniški pravici je mogoče uveljaviti hkrati.
|
Znižanje najemnine |
Pravica do pridržanja |
|---|---|
|
Del najemnine, ki ustreza |
Najemnik zadrži tri do petkratno |
|
Znesek znižanja najemnine se za |
Najemnik zadržano najemnino plača za |
|
Zadržani znesek ne sme biti višji |
Ali lahko najemodajalec zavrne znižanje najemnine?
Že samo dejstvo, da najemnik zniža najemnino, najemodajalcu ne daje pravice do odpovedi najema. Če pa najemnik kljub nejasnim pravnim ali dejanskim razmeram plača manj najemnine, krivdno plača. V ta namen mora dvakrat zaporedoma plačevati več kot enomesečno najemnino ali dvomesečno najemnino v daljšem obdobju. Nato da najemodajalcu priložnost, da brez najave odpove najemno razmerje (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Če pa je bilo znižanje najemnine upravičeno, najemodajalec seveda nima pravice do odpovedi.
Podatke o besedilu smo povzeli iz "Priročnika za najemnike". Tu lahko pri Amazonu naročite center za svetovanje potrošnikom.
