Načelo naročanja velja od 1. junija 2015 do 22. decembra 2020 in ureja prevzem stroškov provizije posrednika med najemnikom in najemodajalcem. V nadaljevanju boste izvedeli, kakšne so razlike v prejšnjem pravnem položaju in v čem so težave.
Če iščete novo stanovanje ali želite prodati svoje stanovanje, običajno najamete posrednika. Kdo pa dejansko plača posredniško provizijo? Pred uvedbo načela naročanja je lastnik nepremičnine lahko najel posrednika in svoje provizijske stroške prenesel na naslednjega najemnika. Zakonodajalec je priznal, da to predstavlja stroškovno neugodnost, zlasti za najemnika, in je zato uvedel načelo naročanja.
Kakšen je princip naročanja?
Skratka, po principu naročanja je bila sprejeta odločitev: »Kdor naroči, plača.« Če torej lastnik s pomočjo posrednika poišče novega najemnika, mora plačati tudi provizijo. Hkrati to velja tudi za najemnika, ki s pomočjo nepremičnine najde novo stanovanje. Tako kot najemodajalec ni več zakonsko dovoljeno, da posrednikovo provizijo preprosto prenese na najemnika. Zvezno ustavno sodišče je novo uredbo utemeljilo z izjavo, da ta "preprečuje socialne in ekonomske neenakosti".
Za koga velja načelo naročanja?
V bistvu je treba razlikovati med tremi kategorijami: oddaja nepremičnin zasebnikom, prodaja nepremičnine in oddaja komercialnih nepremičnin. Uradno načelo naročanja velja le za najemnine zasebnikom. Na primer, če gre za prodajo, načelo kupca ne velja. V praksi kupec običajno plača celotno posredniško provizijo. V nekaterih primerih pa se kupec in prodajalec tudi odločita za delitev provizije posrednika. Tretja kategorija so poslovne nepremičnine. Načelo naročanja tudi tu ne velja. Torej, če želite najeti poslovno stavbo, morate plačati celotno provizijo za posredovanje.
Kritika načela naročanja
Po uvedbi načela stranke so se pritoževala zlasti združenja lastnikov in posrednikov. Nepremičninsko združenje Nemčija (IVD), ki mu pripadajo nepremičninski posredniki, nepremičninski svetovalci, upravniki in druge poklicne skupine, se še naprej boji, da se bodo stanovanja vse bolj prodajala pod roko in da bo ogrožen obstoj nepremičninskih posrednikov. Poleg tega obstaja tveganje, da se posredniška provizija v prihodnosti preprosto prenese na cene najema, kar bo še naprej prikrajšalo najemnike.
Kot najemodajalec morate to vedeti
Običajno najemodajalec naja posrednika in zato nosi tudi stroške. Upoštevajte, da ni zakonito posredovanje posredniške provizije posredno najemniku, na primer s pomočjo previsoke provizije za vgradnjo kuhinje. Zakonsko je bilo določeno, da pristojbina za prenos ne sme presegati trenutne vrednosti za več kot 50 odstotkov.
Zavedati se morate tudi, da višina posredniške provizije za najemodajalca ni zakonsko urejena. Če najemnik najame posrednika, ker išče novo stanovanje, posredniška provizija ne sme biti višja od dveh neto mesečnih najemnin plus DDV.
Dobra novica za vse najemodajalce pa je, da lahko v obračunu dohodnine zahtevajo plačilo posredniške provizije, plačane v obliki dohodkovnih stroškov. Pod pogojem, da je bila najemnina pridobljena z namenom prejemanja obdavčljivega dohodka od najema.
To morate vedeti kot najemnik
Načelo naročanja je namenjeno predvsem razbremenitvi najemnikov. Kljub temu pa tukaj veljajo tudi določena pravila:
Kot najemnik morate plačati stroške posredovanja le, če ste posredniku namerno naročili, da poišče stanovanje z vednostjo o provizijski obveznosti in je bila z njegovim posredovanjem sklenjena pogodba.
Če imate občutek, da se vaš najemodajalec poskuša izogniti načelu naročanja z visokimi dodatnimi stroški najema, lahko ta denar povrnete. Po zakonu o stanovanjski agenciji so plačilni sporazumi "neučinkoviti, če so opazno nesorazmerni z vrednostjo objekta".
V nekaterih primerih imajo najemniki tudi možnost, da posredniku odštejejo provizijo za davčne namene. Imate dobre možnosti, če bi morali novo stanovanje iskati zaradi nove službe in ste za to najeli posrednika.
Mimo načela naročanja: kaj je prepovedano?
Najemodajalci redno poskušajo zaobiti načelo naročanja. Vendar je veliko primerov nezakonitih. Spodaj navajamo nekaj primerov:
- Nenavadno je, da so ljudje, ki iščejo nastanitev, pod posebnim pritiskom. Potem se hitro zgodi, da obupani potencialni najemnik ob ogledu stanovanja prostovoljno podpiše, da je najel nepremičnino.
Preberite drobni tisk na oglasih za stanovanja. Tu je pogosto določeno, da se zahteva za iskanje postavi skupaj z zahtevo za stik. V tem primeru zahtevek za provizijo postane neveljaven tudi po sklenitvi pogodbe. - Zaradi zelo konkurenčnega stanovanjskega trga je vse pogosteje, da nekateri oglasi o nepremičninah niso več prikazani na skupnih nepremičninskih portalih, ki si jih lahko ogledajo vsi. Namesto tega se oglasi zdaj nalagajo na zasebna spletna mesta, do katerih imajo izključne pravice dostopa samo posredniki. V tem primeru se bodoči najemnik ne more izogniti najemu posrednika.
- Poleg tega je kot posrednik nezakonito, če naročnik odda naročilo najemodajalca in hkrati čaka, da ga najemnik najame, da jih nato združi. Posledično posrednika plačata obe strani, kar je nezakonito.
Dobro je vedeti: če imate pomisleke, da provizija za posredovanje ni zakonita in lahko to upravičujete pravno, imate na voljo tri leta, da zahtevate vračilo plačila v skladu z oddelkom 5 WoVermittG (zakon, ki ureja posredovanje pri stanovanjih).
