Provizija posrednika je eden od dodatnih stroškov pri nakupu hiše in oddaji v najem. Tukaj lahko preberete, kako visoka je ta stopnja v različnih zveznih državah in kdo jo plača.
Izkušen posrednik je lahko še posebej koristen pri nakupu nepremičnine, ker ima natančno lokalno znanje o trgu in ve, po kakšnih cenah se prodajo primerljive nepremičnine v regiji. Stranke praviloma spremlja do sklenitve kupoprodajne pogodbe in za svojo storitev prejme provizijo.
Zahteve za provizijo posrednika
V skladu z oddelkom 652 nemškega civilnega zakonika (BGB) morajo biti posredniki upravičeni do provizije. V vsakem primeru je treba skleniti učinkovito pogodbo o posredovanju, v kateri je posrednik opravljal posredniško dejavnost. Poleg tega je bila na podlagi te posredniške dejavnosti sklenjena kupoprodajna ali najemna pogodba. Pomembno je, da se pogodba za nazaj ne šteje za neučinkovito zaradi napake.
Dobro je vedeti: če je najet nepremičninski posrednik, prodajalec ali najemodajalec sklene pogodbo o posredovanju. Vendar pa se med posrednikom in potencialnim kupcem ali najemnikom sklene tudi pogodba o posredovanju, če si želi potencialni kupec ogledati ponujeno nepremičnino in sprejeti pogoje posrednika. Ustrezne pogodbe o posredovanju so osnova za zahtevek za provizijo.
Če se sklene prodajna pogodba, ki je nastala prek posredništva, se plača provizija.
Kdo plača posredniku provizijo za najemnino?
Do junija 2015 ni bilo nobenega predpisa, kdo mora plačevati provizijo za posredovanje. Pri najemu je moral stroške plačati bodoči najemnik. Potem ko je zvezna vlada uvedla načelo naročanja, mora kupec nepremičninskega posrednika, torej običajno najemodajalec, plačati posredniško provizijo.
Dobro je vedeti: od uvedbe uredbe nekateri najemodajalci poskušajo zahtevati visoke odškodnine, da bi posredno lahko povrnili stroške posredovanja prek najemnika. Uradno pa so te možnosti izogibanja prepovedane.
Kdo plača provizijo posredniku pri prodaji hiše?
Do zdaj je bilo običajno, da kupci nepremičnin prevzamejo vse stroške nepremičninskega posrednika - ali vsaj večino. Avgusta 2019 pa se je velika koalicija strinjala, da si morata prodajalec in kupec v prihodnosti deliti posredniško provizijo. Tako imenovani "zakon o razdelitvi stroškov posrednika pri posredovanju prodajnih pogodb za stanovanja in enodružinske hiše" velja od 23. decembra 2020. Kdor v prihodnosti najame posrednika, mora plačati tudi provizijo posrednika, lahko pa doseže to polovico stroškov kupec in prodajalec.
Provizija posrednika pri nakupu hiše: Nove funkcije od leta 2021
-
Pogodba med posrednikom, kupcem in prodajalcem
V skladu s § 656c BGB lahko posrednik sklene pogodbo s kupcem in prodajalcem in se tako dogovori o dvojni proviziji, tako da kupec in prodajalec plačata po 50 odstotkov posredniške provizije.
-
Posrednik sklene pogodbo z eno stranko (običajno prodajalcem)
Če posrednik sklene pogodbo samo z eno stranko, se zaveže, da bo prevzel celotno provizijo v skladu s 656d. Členom BGB. Po tem lahko prodajalec kupec dobi nazaj del provizije. A sam mora plačati vsaj 50 odstotkov.
-
Ena stranka plača celotno posredniško provizijo
Tudi po 23. decembru 2020 lahko ena stranka plača celotne stroške v naslednjih primerih:
- Posrednik in prodajalec se dogovorita o tako imenovani čisti interni proviziji, pri kateri prodajalec plača celotno posredniško provizijo.
- Dovoljena je tudi čista zunanja provizija. Kupec izda naročilo za iskanje, ki je predmet provizije, če posrednik do tega trenutka ne more predstaviti predmeta nakupa.
V prihodnosti si bosta prodajalec in kupec delila posredniško provizijo.
Znesek provizije posrednika
Pri oddajanju v najem se običajno uporablja provizija posrednika v višini največ dveh neto najemnin plus DDV. V primeru prodaje pa se o višini provizije lahko prosto dogovorite, zakonskih zahtev ni. Kljub temu se lastniki in nepremičninski posredniki orientirajo na "običajne" predpise, ki se od države do države razlikujejo.
| država | Skupna posredniška provizija | Delite prodajalca | Delež kupcev |
|---|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bavarska | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklenburg-Zahodnopomorjansko | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Spodnja Saška |
7,14% ali 4,76 | 3,57% ali 0% | 3,57% ali 4,76 do 5,95% |
| Severno Porenje-Vestfalija | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Porenje-Pfalška | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saška | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saška-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Turingija | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Se lahko dogovorite o višini provizije?
Pri oddaji v najem se o proviziji posrednika skoraj ni mogoče pogajati. Pri prodaji nepremičnin je možno bistveno več manevrskega prostora. Na ta način se prodajalec lahko s posrednikom dogovori za nižjo provizijo kot običajno na trgu, če je mogoče nepremičnino prodati enostavno in po ugodni ceni. Kupec pa lahko koristi, če bi nepremičninski posrednik nepremičnino zelo težko prodal.
Kdaj zapade posredniška provizija?
Provizija posrednika zapade po podpisu najemne ali notarsko overjene kupoprodajne pogodbe. V resnici imate približno 7 do 14 dni po podpisu pogodbe za plačilo stroškov. Nenavadni so primeri, ko se posredniki in kupci dogovorijo o posebni ureditvi, pri kateri jim ni treba plačati svojega dela provizije, dokler ni plačana kupnina.
Odstopanja od običajnih pristojbin
Prodajalec se lahko s posrednikom dogovori za tako imenovano fiksno provizijo, pri kateri je provizija določena v fiksnem odstotku. Poleg tega se lahko uporabi klavzula o presežnih prihodkih ali klavzula o presežnih prihodkih, pri kateri posrednik prejme dodatno provizijo, če je nepremičnina prodana dražje od pričakovanega.
Kot kupec bi morali izvedeti tudi več o proviziji posrednika. Na primer, posrednik je pooblaščen, da posredniku zaračuna provizijo v višini deset odstotkov kupnine, če ima nepremičnina zelo nizko tržno vrednost in bi posrednik sicer zaslužil malo.
Kdaj posredniku ni treba zaračunati provizije?
Če posrednik ne zavzame nevtralnega stališča in obstaja gospodarska obveznost, ne sme zaračunati provizije za posredovanje. Poleg tega ni treba plačati nobene takse, če je nepremičnina javno subvencionirana ali bivalni prostor pod nadzorom cen.
Dvojne provizije za posredovanje
Poskrbite, da nepremičnino ponuja samo en posrednik, in se izogibajte, da prodajalec in kupec najameta dva različna posrednika. V nasprotnem primeru lahko pride do obveznosti dvojne provizije, če zahtevka za posredovanje ne pojasnite pravočasno.
Brez zahtevka za povračilo posredniške provizije
Če je posrednik pravilno opravil svojo nalogo, pravilno zagotovil posredniško storitev in uveljavil najemno pogodbo, ohrani zahtevek za provizijo, tudi če je pogodba razveljavljena, na primer če je pogodba med kupcem in prodajalcem sporazumno razvezana.