Selitev v skupno stanovanje študentom in pripravnikom olajša skok iz doma staršev. Vendar morate v sporazumu o delitvi stanovanj upoštevati nekaj stvari. Kaj bi morali vedeti mladi najemniki, njihovi starši in najemodajalci …
Možnost druženja in delitve najemnine naredi skupno stanovanje privlačno za mlade. Najemodajalci pa so do pavšalnih delnic dvomljivi. Vaša skrb: Stanovalci se pogosto menjajo, radi se zabavajo in sosedje imajo lahko težave. S pravim najemom lahko preprečite zoff pavšalnega deleža.
Različice najemne pogodbe za pavšalne delnice
"Ob podpisu pogodbe mora biti jasno, kdo je najemodajalcu odgovoren za najemnino," pojasnjuje odvetnik Rudolf Stürzer, predsednik Haus und Grund München. V praksi obstajata dve glavni različici, ki igrata pomembno vlogo.
- Prvi model: le en rezident s stanovanjem podpiše najem in je kot glavni najemnik izključno odgovoren najemodajalcu za najemnino. On in sostanovalci urejajo razporeditev stroškov - pri čemer se za varnost vseh vpletenih oseb priporoča podnajemna pogodba. Glavni najem ne bi smel navajati le, da je stanovanje najeto v skupnem stanovanju, temveč tudi število dovoljenih podnajemnikov. Poleg tega mora pogodba vsebovati dovoljenje, da lahko namesto prebivalcev, ki so se odselili, na njihovo mesto stopijo drugi. Najemodajalec lahko nato zavrne njegovo odobritev samo, če obstajajo resni razlogi proti predlaganemu podnajemniku.
- Model dvadoloča, da so vsi člani skupnega stanovanja najemniki z enakimi pravicami. V najemni pogodbi je zapisano, kako bodo razporejeni pomožni stroški in kako bodo sobe uporabljene. Najemodajalec osebno pozna vse stanovalce stanovanja in natančno ugotovi, kdo živi v stanovanju. "Ti ljudje ne bi smeli biti imenovani samo na čelu najemne pogodbe, ampak bi morali tudi podpisovati najemno pogodbo," pravi Stürzer. Vsi najemniki so skupaj odgovorni za najemnino. Lastnik lahko torej vsakega posameznika uporabi za poravnavo morebitnih zamud. Kaj se zgodi, če se nekateri člani stanovanja odselijo, drugi pa želijo ostati? "Lastnik lahko nato še naprej zahteva najemnino od tistih, ki so se odselili," je dejal Stürzer. Če sporazumne rešitve ni, imajo najemniki, ki so se odselili, le možnosttožiti tiste, ki so ostali zaradi privolitve za odpoved stanovanja Takšnim tveganjem se je mogoče izogniti, če lahko prebivalci imenujejo nove najemnike v skladu z najemno pogodbo.
- Strogo gledano obstaja še tretji model urejanja življenja s stanovanji: vsak prebivalec sklene svojo najemno pogodbo. Zasebni najemodajalci redko ponujajo to možnost.
Škoda v stanovanju
Za nekatere najemodajalce se lahko grobo prebudi, ko se najemno razmerje konča. V primeru škode pogosto ne želi, da bi bila posledica številnih sprememb najemnika. "Zato mora vsakič, ko se vseliš in izseliš, dodatek k najemni pogodbi navesti, kakšna škoda je nastala in kdo jo bo plačal v skupnem stanovanju," priporoča Stürzer. To tudi ščiti najemnike, ki se pozneje pridružijo, pred odgovornostjo za škodo, povzročeno prej. Nato med zavezanci nastanejo odškodninski zahtevki. Preprosto: Najemniki, ki najemodajalcu solidarno odgovarjajo za škodo, lahko povrnejo stroške osebi, ki jo je povzročila.
Strokovni nasvet: kdaj naj starši jamčijo zanj
Melanie Sterns-Kolbeck iz združenja Haus und Grund München pojasnjuje, zakaj starševsko jamstvo najemodajalcu daje večjo varnost: »Sklepanje najema je povezano s tveganjem za vsakega najemodajalca. Zato se mora zaščititi v primeru plačilne nesposobnosti najemnika. Pogost je polog v gotovini. Najemnik lahko zagotovi garancijo. Nato se porok zaveže, da bo prevzel odgovornost za vse obveznosti, kot so najemnina ali stroški kozmetičnih popravil. Porok je pogosto banka ali zavarovalnica. Vsak tretji pa lahko jamči zanj, na primer oče za sina. Praviloma gre za tako imenovano absolutno jamstvo. Posledica: Najemodajalec lahko takoj ukrepa proti poroštvu in mu ni treba najprej ukrepati proti najemniku. "
Melanie Sterns Kolbeck iz združenja Haus und Grund München
Znesek garancije in vloge
Garancija z depozitom ne sme presegati trikratne mesečne neto najemnine. Izjema: V primeru oseb z malo ali nič dohodka, zlasti študentov, lahko garant prostovoljno ponudi višjo raven varnosti, tako da lahko sploh pride do najema. Poročnik mora nato plačati vso škodo in dolgove. Če najemodajalec zahteva garancijo, velja zgornja meja trimesečne najemnine. Tudi če naj bi poroštvo preprečilo bližnjo ukinitev stanovanja zaradi zamude pri plačilu, omejitev najemnine na trimesečno najemnino ne velja (Zvezno sodišče, sodba z dne 10. aprila 2013, VIII ZR 379/12).
