Zastavna pravica na nepremičninah igra pomembno vlogo pri najemanju posojil, kot je stavbno posojilo, in se zato vedno znova pojavlja pri nakupu nepremičnine. Le redki pa vedo, za kaj točno gre in kaj natančno razlikuje zemljiško dajatev od hipoteke. Ponujamo odgovore na najpomembnejša vprašanja, od zemljiških pristojbin in njihovih različnih oblik do predložitve do izvršbe.
Izraz hipoteka, zemljiška dajatev in pokojninski dolg je med drugim. V vsakdanjem življenju pa kot skupinski izraz prevladuje predvsem plačilo zemljišč, tako da imajo hipoteke in pokojninski dolg samo podrejene vloge. Ozadje nepremičninskih zastavnih pravic je zavarovanje terjatev, kot so posojila. Hipotečne zastavne pravice se imenujejo tudi dejanske pravice izkoriščanja, ker so običajno pravica do zemljišča ali nepremičnine. Če posojilojemalec posojila ne more odplačati ali je popolnoma plačilno nesposoben, bo banka denar vrnila prek izvršitvene dražbe. Takšna predložitev izvršbe je bila vnaprej zabeležena v kupoprodajni pogodbi za Your-Best-Home.net.
Kaj je zemljiška dajatev?
Dajatev za zemljo je ena izmed zemljišč in je v nemškem civilnem zakoniku opredeljena tako: "Nepremičnina se lahko obremeni tako, da se določeni denarni znesek izplača iz premoženja osebi, v korist katere je obremenitev opravljena." (1191. Člen ) Zemljiška dajatev po definiciji banki zagotavlja varnost, saj je plačilo denarnega zneska zavarovano s pravico do nepremičnine. Vendar pa ni treba zahtevati terjatve (npr. Posojilo za zgradbo), kot je to pri hipoteki. Znesek plačila zemljišča običajno ustreza znesku posojila. Medtem ko se dolg posojila zaradi odplačila sčasoma zmanjšuje, plačilo zemljišča ostane v vpisanem znesku. Tudi če je bil dolg v celoti poplačan,zemljiške dajatve ni treba črtati. Zemljiška dajatev lahko še vedno obstaja v zemljiški knjigi tudi po odplačilu posojila in se lahko v prihodnosti ponovno uporabi kot jamstvo za posojilo. Posebna varianta je plačilo zemljišča brez črke.
Kako začne veljati zemljiška dajatev?
Po sklenitvi kupoprodajne pogodbe je treba zemeljsko dajatev vedno odrediti hitro, saj posojilodajalec običajno plača posojilo šele, ko je zemljiška dajatev že vpisana v zemljiško knjigo. Torej se morata najprej banka in lastnik nepremičnine dogovoriti o določitvi zemljiške pristojbine. V ta namen je potreben "obrazec za naročilo zemljišča" finančne kreditne institucije, ki ga je treba predložiti notarju. Šele nato se lahko dogovorimo za datum potrjevanja. Notarsko overitev nato vloži v zemljiško knjigo notar z vlogo za vpis v zemljiško knjigo. Na koncu posojilodajalec prejme kopijo tega dokumenta od notarja in trenutni izvleček iz zemljiške knjige.
Stroški določitve zemljiške pristojbine so odvisni od dejavnikov, kot so zemljiška pristojbina, pristojbine in stroški overitve in notarja. Zneski od nekaj sto evrov do več kot tisoč evrov niso redki.
Možnosti naročanja zemljišč
Pri naročilu zemljiške dajatve je treba razlikovati med dvema različnima možnostma: knjigovodsko ali pismeno zemljiško dajatev. Katera od obeh oblik bo končno izbrana, je običajno odvisno od upnika ali banke.
- Knjižna zemljiška
pristojbina Kot že ime pove, je knjižna zemljiška pristojbina vpisana v oddelek III zemljiške knjige in zahteva soglasje lastnika. Vpis mora opraviti notar. Prednost tega vpisa je, da so bili podatki v zemljiški knjigi pregledno shranjeni za vse vpletene strani in jih zato ni mogoče izgubiti. Prav tako je veliko lažje videti, kdo je resnični lastnik. - Pismo hipoteke
S pismo pismo hipoteka se vpiše v zemljiško knjigo, vendar posojilodajalec prejme tudi tako imenovano hipoteko. V njej so zabeleženi vsi podatki o nepremičnini, znesku, upnikih, obrestih in pomožnih stroških. V primeru prenosa hipotekarne hipoteke na drugega upnika pa v zemljiško knjigo ni treba vpisovati, tako da zadošča sestava pogodbe o odstopu in predaja pisma. Pri hipotekarni hipoteki ima pravico zahtevati samo oseba, ki je lastnica pisma in ga lahko predloži.
Knjižna hipoteka je bolj pregledna kot hipotekarna: lastniško strukturo je lažje razjasniti.
Oblike zemljiške pristojbine
Obstaja več vrst zemljiške dajatve, odvisno od posamezne terjatve in upnika.
- Dajatev
za varovanje Varščina za zemljišče je najpogostejši primer plačila zemljišča. Posojilo pri banki je običajno zavarovano. - Izolirana zemljiška pristojbina
Z izolirano zemljiško pristojbino noben zahtevek ni zavarovan, vendar ga je mogoče uporabiti po potrebi. - Individualna / skupna
zemljiška pristojbina Obstaja tako enotna kot skupna zemljiška pristojbina, saj je zemljiško pristojbino mogoče evidentirati na enem ali več posestih. Višji znesek posojila je mogoče dobiti z delitvijo zemljiške pristojbine na več nepremičnin. Predmeti ni nujno, da pripadajo isti osebi, tako da se lahko skupaj zberejo tudi družinski člani ali prijatelji. A previdno: vsi so solidarno odgovorni. To pomeni, da lahko banka v nujnih primerih izbere, katero nepremičnino bo zasežena, da bo lahko poravnala dolgove. - Dajatev za zemljišča tretjih oseb / lastnina Zemljišče
poleg tega razlikuje med zemljiščinami tretjih oseb in lastnino. V običajnem pravnem primeru je tuja oseba v zemljiško knjigo kot upnik vpisana tretja oseba. Občasno pa obstaja tudi lastniška hipoteka, pri kateri je lastnik nepremičnine vpisan kot upnik. Tu gre predvsem za zavarovanje določenega ranga v zemljiški knjigi, tako da je strogo gledano lastniška zemljiška pristojbina tudi izolirana zemljiška dajatev. Lastniška zemljiška pristojbina nastane tudi, če banka lastninsko pravico dodeli lastniku, potem ko je bila v celoti odplačana.
Kakšna je razlika med plačilom zemljišča in hipoteko?
Tako hipoteko kot zemljiško dajatev je treba vpisati v zemljiško knjigo prek notarja. V nasprotju s hipoteko pa vam pri naročilu zemljiške dajatve ni treba zahtevati terjatve. Pristojbina za zemljišče služi za zavarovanje osebnega dolga in se običajno uporablja kot dajatev za varovanje. Toda v svojem obstoju je neodvisen od osebnih zahtev. Hipoteka pa je vedno povezana z določenim posojilom in temelji tudi na njegovem znesku. Za razliko od zemljiške dajatve se vrednost hipoteke zmanjša in poteče takoj, ko je posojilo v celoti odplačano.
Na prvi pogled se zdi hipoteka ugodnejša, vendar to dolgoročno ne drži. Pristojbina za zemljo je veliko bolj prilagodljiva. To lahko na primer prenesete na novega lastnika nepremičnine v primeru prodaje. In zemljiško dajatev lahko večkrat porabite za novo posojilo. S tem se prihranijo predvsem pomožni stroški, kot so notarske pristojbine ali stroški vpisa v zemljiško knjigo.
Hierarhija zemljiške dajatve
Povsem mogoče je, da je v zemljiško knjigo vpisanih več zemljiških dajatev različnih upnikov. Če posojilojemalec v določenem trenutku ne more plačati svojih obrokov, datum vpisa zemljiške dajatve (§ 879 BGB) določi, kateri upnik bo najprej odškodninsko plačan. Lahko se zgodi tudi, da se na dražbi izvršbe ne vzame dovolj denarja in upnik nižjega ranga ne prejme denarja.
Kako visoka je plačilo zemljišča?
Zemljiška dajatev se v zemljiško knjigo vpiše z zemljiško pristojbino in znaša približno 12 do 20 odstotkov. To močno odstopa od obresti za posojilo, ki so bistveno nižje. Vendar pa zemljiške dajatve ni treba plačati poleg obrokov posojila in obresti. To je le varščina za banke, tako da plačilo zemljišča poveča skupni znesek, ki ga lahko banka zahteva z izvršbo. Obrestna mera praviloma velja za obdobje od pet do deset let, nato pa se znova dogovori.