Davek na promet nepremičnin je treba plačati pri nakupu nepremičnine ali zemljišča in se v Nemčiji razlikuje od države do države. Ugotovite, kdaj plačati davek in kako lahko tukaj prihranite denar.
Davek na promet nepremičnin je v pristojnosti zveznih držav od leta 2006, tako da lahko same določijo davčno stopnjo (glej odstavek 2a člena 105, stavek 2 temeljnega zakona). V Nemčiji zato ni redko, da se davčne stopnje močno razlikujejo od države do države. Medtem ko je Bavarska obdržala svojo staro davčno stopnjo v višini 3,5 odstotka in ima tako najnižjo stopnjo, je treba v Brandenburgu, Severnem Porenju-Vestfaliji, Saarlandu, Schleswig-Holsteinu in Turingiji za davek na promet z nepremičninami (po 6,5 odstotka) seči globlje v žep. Odstotek).
Davek na promet nepremičnin je zdaj eden največjih lastnih davčnih virov v zveznih državah. Medtem ko so bili prihodki države v letu 2005 4,8 milijarde evrov, so bili leta 2019 že 15,8 milijarde.
Kdaj zapade davek na promet nepremičnin?
Davek na promet nepremičnin se vedno obračuna pri nakupu nepremičnine ali nepremičnine in je del pomožnih stroškov pri gradnji hiše ali nakupu nepremičnine. V nasprotju z davkom na nepremičnine je treba plačati le enkrat in ga plačati davčnemu uradu. Torej ga je vsekakor treba upoštevati pri financiranju hiše.
Davek na promet nepremičnin običajno znaša več deset tisoč evrov, zato ga pri financiranju ne smete pozabiti.
Pri nakupu nepremičnine morate v kupoprodajni pogodbi določiti, kdo mora plačati davek na promet nepremičnin, saj v skladu z oddelkom 13 št. 2 GrEStG tako prejšnji lastnik kot kupec na začetku skupaj plačujeta davek. Takoj ko je kupna pogodba dogovorjena, jo mora notar overiti in dodeliti davčnemu uradu. Nato davčni urad davčnemu dolžniku napiše odmero davka na promet nepremičnin in od njega zahteva plačilo davka v enem mesecu. Tako imenovano potrdilo o potrditvi bo izdano šele, ko boste kot kupec plačali davek na promet nepremičnin. Brez tega vpisa v zemljiško knjigo ni mogoče izvesti.
Razlika med davkom na promet nepremičnin in davkom na nepremičnine
Gradbeniki in potencialni kupci te dve vrsti davkov pogosto zamenjajo. Zato smo tukaj povzeli najpomembnejše razlike za vas:
| Davek na promet nepremičnin | Davek na nepremičnine |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ali bo davek na promet nepremičnin zapadel tudi v primeru izvršbe in daljšega najema?
Pri nakupu hiše zaseg in dolgoročni najem zasedajo poseben položaj, saj se razlikujejo od običajnega postopka nakupa hiše in sklepajo lastne pogodbe. Davek na promet nepremičnin se vseeno obračuna. V primeru izvršbe je znesek davka rezultat najvišje ponudbe, za katero je bila nepremičnina kupljena. V primeru dolgoročnega najema se izračuna od kupnine, dogovorjenega najema in trajanja najema.
Kako izračunate davek na promet nepremičnin?
Davek na promet nepremičnin izhaja iz dogovorjene kupnine, pomnožene z odstotkom, ki ga določi zvezna država.
Davek na promet nepremičnin = nakupna cena * trenutni odstotek po zvezni državi
Za hišo, vredno 500.000 evrov, bi morali plačati 25.000 evrov davka na promet nepremičnin v Baden-Württembergu (5,0 odstotka).
Izračun: 500.000 x 0,05 = 25.000
Za hišo z enako vrednostjo je davek na promet nepremičnin v Turingiji (6,5 odstotka) 32.500 evrov.
Kako visok je davek na promet nepremičnin v zveznih državah?
|
država |
Davčna stopnja stara |
Porast |
Davčna stopnja nova |
Nabavna cena: 200.000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
5. 11. 2011 |
5,0% |
10.000 € |
|
Bavarska |
3,5% |
ni sprememb |
7.000 € |
|
|
Berlin |
4,5% |
1. 1. 2014 |
6,0% |
12.000 € |
|
Brandenburg |
5,0% |
01.07.2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Bremen |
4,5% |
1. 1. 2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Hamburg |
3,5% |
01.01.2009 |
4,5% |
9.000 € |
|
Hesse |
5,0% |
01.08.2014 |
6,0% |
12.000 € |
|
Mecklenburg-Zahodnopomorjansko |
3,5% |
01.07.2019 |
6,0% |
10.000 € |
|
Spodnja Saška |
4,5% |
1. 1. 2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Severno Porenje-Vestfalija |
5,0% |
1. 1. 2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Porenje-Pfalška |
3,5% |
1. 3. 2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Saarland |
5,5% |
1. 1. 2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Saška |
3,5% |
ni sprememb |
7.000 € |
|
|
Saška-Anhalt |
3,5% |
1. 3. 2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
1. 1. 2014 |
6,5% |
13.000 € |
|
Turingija |
5,0% |
01.01.2017 |
6,5% |
13.000 € |
* Od oktobra 2020
Kdaj ni treba plačati davka na promet nepremičnin?
Če je lastnina podedovana ali podarjena, se plačajo le davki na dediščino in darila. Tudi prodaja svojcem prve stopnje je oproščena davka na promet nepremičnin. Starši lahko hiše prenesejo na svoje otroke, tako kot si lahko stari starši vnuke in zakonca podarijo drug drugemu.
Druga izjema je omejitev oprostitve: to pomeni, da se pridobivanje zemljišč za manj kot 2.500 evrov izvede brez plačila davka na promet nepremičnin.
Sprememba zakona za preprečevanje delniških poslov
Ker je davek na promet nepremičnin mogoče s tako imenovanimi posli delnic popolnoma zakonito zaobiti tudi v milijonskih transakcijah velikih projektov, se je velika koalicija 31. julija 2019 odločila za spremembo zakona o davku na promet nepremičnin.
Ozadje: Veliki vlagatelji izkoristijo vrzel v davčni zakonodaji in pridobijo do 94,9 odstotka delnic družbe, ki je lastnica nepremičnine. Preostalih najmanj 5,1 odstotka ali ostane pri prodajalcu ali pa se proda tretji osebi. Davek na prenos zemljišč torej ne zapade. Po ocenah strokovnjakov to pomeni, da bodo države izgubile precejšen znesek davčnih prihodkov.
Sprememba zakona bi morala začeti veljati 1. januarja 2020. Zanj naj bi omejili udeležbo z 95 na 90 odstotkov in podaljšali obdobje s 5 na 10 let. To bi moralo omejiti zlorabo izogibanja davku prek delniških poslov. Oktobra pa je bila reforma prestavljena v prvo polovico leta 2020, nato pa se je zaradi krize v Coroni umirila.
Kako znižati davek na promet nepremičnin
- Kupite nepozidana zemljišča in zgradite novo stavbo
Običajno morate pri nakupu hiše v Nemčiji plačati davek na promet nepremičnin na skupno vrednost nepremičnine in stavbe. Temu pravimo tudi tržna vrednost nepremičnine. Če pa kupite prosto zemljišče in nato na njem zgradite novo hišo, lahko znatno zmanjšate davek na promet nepremičnin. Predpogoj za to pa je, da prodajalec nepremičnine in gradbeno podjetje nimata medsebojnih odnosov in da se obe pogodbi skleneta neodvisno druga od druge.
Nakup zemljišč in hiš ločeno je eden od načinov za zmanjšanje davka na promet nepremičnin.
- V prodajni pogodbi določite mobilne dodatke
Kdor kupi nepremičnino, ki vsebuje tako imenovane "premične dodatke", kot so vgrajene kuhinje, dimniki, savne ali tende, lahko s posebno pogodbo prihrani davek na promet nepremičnin. Ker pri davku na promet nepremičnin pride v poštev le nepremičnina, stavba in inventar. To pomeni: predmeti, ki jih je mogoče odstraniti in znova namestiti, niso obdavčeni. Zato navedite te dodatke posebej. Pazite pa, da vrednost premičnih dodatkov ne presega 15 odstotkov celotne kupnine, sicer davčni urad grozi, da bo postal sumljiv. Najbolje je, da od prodajalca dobite vse račune in potrdila, da jih lahko po potrebi predložite.
- Ločeno navedite stroške vzdrževanja
Pri nakupu etažne lastnine lahko v nakupni pogodbi ločeno prikažete skupne stroške vzdrževanja, tako da se kupnina za ta znesek zmanjša. Davek na promet nepremičnin plačate le od kupnine. Rezerva za vzdrževanje je znesek, ki bi ga moral rezervirati vsak član skupnosti lastnikov, da bi lahko financiral popravila in stroške vzdrževanja stavbe.
Dobro je vedeti : zakaj morate za etažno lastnino plačati davek na promet nepremičnin? To sprva morda ne zveni povsem očitno. Ker pa pridobite tudi delež premoženja in skupno lastnino s stanovanjem, je tudi tu treba plačati davek na promet nepremičnin.
Davek na promet nepremičnin zapade tudi pri nakupu etažne lastnine.
- Naknadno znižanje davka z znižanjem kupnine
Če se prodajalec in kupec naknadno dogovorita za znižanje kupnine in to overita pri notarju, se davek na promet nepremičnin lahko zniža. V tem primeru mora kupec v roku dveh let na pristojni davčni urad oddati vlogo, ki bo nato presežni znesek povrnil. Takšno naknadno zmanjšanje lahko na primer povzročijo konstrukcijske napake.
