Nakup rabljene nepremičnine ni vedno užitek in kupca drago stane: na primer pri nakupu rabljene nepremičnine, ki kasneje pokaže napake. Kupec pogosto ne prejme nobene odškodnine. Razlog: Skoraj vse prodajne pogodbe za rabljene nepremičnine vsebujejo klavzulo "kupljeno, kot je vidno" ali "kupljeno, kot stoji".
Pomeni: Brez odgovornosti za prodajalca. Izjema: bistvenih lastnosti, kot je leto gradnje hiše, ni mogoče izključiti iz garancije.
Enako velja tudi, če je prodajalec prevaro prevaral zaradi napake. Napake, ki bi jih povprečni kupec priznal pri temeljitem pregledu uporabljene nepremičnine brez strokovnjaka, niso vključene: tu se mora kupec zaščititi. Potencialni kupci lahko na primer zlahka odkrijejo poškodovana območja na ometu ali notranjih vratih, ki jih je težko zapreti. V nasprotnem primeru mora prodajalca vprašati in se lahko zanese na njegove podatke. Prodajalec mora celo razkriti resne napake, ne da bi ga vprašali, na primer, če je suha gniloba.
Odgovornost za dokazane napačne podatke
Če je garancija v pogodbi izključena, prodajalci odgovarjajo predvsem, če so dali lažne izjave o stanju nepremičnine ali zavajali glede napak. Predpogoj za odgovornost je, da je prodajalec vedel za napako. "Kupec mora to vedno dokazati, kar je pogosto zelo težko," poudarja Holger Freitag, zaupni pravnik Združenja zasebnih graditeljev (VPB).
Strokovnega strokovnjaka lahko naročite, da ugotovi, ali je napaka obstajala že pred nakupom. Če o napaki pred prodajo nismo razpravljali, se postavlja nadaljnje vprašanje, ali je bila napaka razkrita. "O tem odločajo sodišča za vsak primer posebej in imajo manevrski prostor," pravi Freitag. Njegov nasvet: med prodajnimi klici postavljajte čim več vprašanj in s seboj pripeljite pričo. Tako je lažje kasneje dokazati lažne podatke.
Klavzula »kupljeno kot je« ne pomeni odgovornosti za prodajalca rabljene nepremičnine.
Rabljena nepremičnina - kupljena, kot je videti?
Christian Meier, specializirani pravnik za gradbeno in arhitekturno pravo, član izvršnega odbora zakona o gradbeništvu ArGe v nemškem združenju pravnikov: »Veselje novega lastnika nepremičnine zaradi njegovega rabljenega doma se lahko hitro spremeni v jezo in frustracije: takoj ko se preseli, so napake že vidne. Potem se postavi vprašanje, ali je prodajalca mogoče uporabiti za njihovo odstranitev.
Garancija
Večina prodajnih pogodb vsebuje formulacije, ki izključujejo odgovornost za napake, ki se pojavijo kasneje. »Kupljeno v vidnem položaju« pomeni izključitev garancije in tudi »izključitev garancije za vse vidne in skrite napake« ali »kupljeno, kot je«.
Odgovornost za napake
Vendar prodajalec napake ne sme prikriti. Po sodbi Zveznega sodišča z dne 24. marca 2006 lahko kupec odstopi od kupoprodajne pogodbe tudi, če je napaka manjša. V tem primeru je šlo za škodo zaradi vlage. To je bilo prodajalcu znano, vendar je to skrival. Prodajalec je moral sprejeti razveljavitev pogodbe (datoteka št. V ZR 173/05). Zato je odgovoren za napake, za katere je vedel in jih ni obvestil stranke.
Bralni nasvet: Če se nočete zatakniti v stroškovno past pri nakupu hiše, se izogibajte teh 5 napak.
varnost
Prodajalci morajo v prodajni pogodbi našteti vse znane napake, kupcem je treba zagotoviti, da na nepremičnini ni napak. Da bi se izognili neprijetnim presenečenjem, bi morali kupci pred nakupom opraviti oceno stare stavbe. "
Če kupite rabljeno nepremičnino, morate dobiti zavarovanje brez napak.
Kaj moram preveriti, preden kupim rabljeno nepremičnino?
Če Your-Best-Home.net izpolnjuje vaše zahteve, temeljito preverite zgradbo. Posebno pomembno je stanje kleti, fasade, strehe, ogrevanja in sanitarnih prostorov. Najem strokovnjaka: samo on lahko odkrije skrite napake.
Čisto pravno gledano ne kupujete rabljene nepremičnine, temveč lastnino. Zato je nujno, da se vam prikaže trenutni izpisek iz zemljiške knjige. Obstajajo hipoteke, zemljiške dajatve in pravice uporabe. Če česa ne razumete, vprašajte notarja. Pri dolgoročnih nepremičninah kupujete Your-Best-Home.net, medtem ko za nepremičnino plačujete najemnino. Pri prodajni pogodbi je nujen pristojni notar. Ve, kaj bi moralo biti urejeno v pogodbi, in vam razloži besedilo.
V kupoprodajni pogodbi mora biti navedeno: znesek in datum zapadlosti kupnine, prenos lastništva, bremen in ugodnosti, odsotnost bremen na nepremičnini ali prevzem dolga. Prodajalec mora tudi zagotoviti, da se ne zaveda resnih gradbenih napak in da na nepremičnini ni onesnaženih mest. Pogojite si pravico do odstopa v primeru resnih napak. Poskrbite, da se obstoječe zavarovanje prenese na vas.
Bistveno je, da imate pred nakupom rabljene nepremičnine prikazano zemljiško knjigo.
Razsodba: Petje starejših
Prodajna pogodba je vsebovala izključitev odgovornosti za stvarne napake. Prodajalec je zagotovil, da ni vedel za nobene skrite napake v stanovanju. Kupec je vedel, da je v prvem nadstropju hiše dnevni center za starejše. A šele po vselitvi je ugotovil, da je pogovore starejših občanov in petje več kot jasno slišati v njegovem stanovanju. Onesnaženost s hrupom je pripisal neustrezni zvočni izolaciji, ki jo je prodajalka zlonamerno prikrivala. Deželno sodišče v Coburgu se je strinjalo s kupcem in prodajalca obsodilo na povračilo kupnine in povračilo posredniških in notarskih stroškov, davka na promet nepremičnin ter finančnih in pravnih taks. Številka datoteke 23 O 358/13.
Razsodba: vlažna klet
Na vprašanje je prodajalec enodružinske hiše potrdil, da je klet suha. Po nakupu se je izkazalo, da je ob močnem dežju voda prodrla v klet. Kupec je izjavil, da odstopa od pogodbe. Višje deželno sodišče v Hammu je ugotovilo, da ima prav. Prodajalec bi moral sam razložiti morebiten vdor vode. Obstaja torej goljufivo prikrivanje. Številka datoteke 22 U 161/15.
Razsodba: Napačno leto gradnje
Kupec lahko prodajno pogodbo za nepremičnino razveljavi, če je leto gradnje napačno, je presodilo podjetje OLG Hamm. Zgrajeno leta 1997, navedeno v notarskem kupoprodajnem sporazumu. Your-Best-Home.net je bil končan v začetku leta 1995. Ker je vrednost nepremičnine odvisna tudi od leta gradnje, napačna navedba dveh let ni nepomembna zadeva. Po mnenju sodnikov je prodajalec namerno vpisal napačen datum. Številka datoteke 22 U 82/16.
