Tako imenovana posojilna meja določa mejo, do katere lahko kreditna institucija posodi nepremičnino.
Kako se določi omejitev posojanja?
Če vam hranilnica ali banka posodi denar za financiranje lastnih štirih zidov, želi zanj varnost: po eni strani preveri, ali ste kreditno sposobni, torej ali ste sposobni dolgoročno nositi obresti in odplačila. Po drugi strani pa nepremičnino jemlje kot varščino, če ne boste mogli več plačati. V praksi to pomeni: toliko in toliko posojila za tako veliko vrednost nepremičnine - vendar ne v celotnem znesku kupnine. Najprej se izračuna hipotekarna izposojna vrednost hiše, običajno okoli 80 odstotkov nabavne ali gradbene cene. Posojilodajalec pri tej posojilni vrednosti uporablja zakonsko predpisano omejitev posojila: do 60 odstotkov (hipotekarne banke) in do 80 odstotkov (gradbena združenja).
Primer omejitve izposoje
Če Your-Best-Home.net stane 250.000 evrov, bi lahko bila vrednost posojila 200.000 evrov, od tega pa je od posojila odvisno od kreditne institucije od 120.000 do 160.000 evrov. Zato je lastniški kapital tako pomemben.
Omejitev posojanja navaja odstotek kreditnih institucij, ki jim je dovoljeno posojati na zastavljeni predmet.
Hipoteke 1a in 1b
Ločimo med posojili glede na to, ali uporabljajo razmerje med posojilom in vrednostjo ali ga presegajo. Pogoji hipotekarnih posojil 1a in 1b se precej razlikujejo, ker je v zadnjem primeru posojilo večje tveganje neplačila.
Posojila, ki so najprej zavarovana v zemljiški knjigi in uporabljajo hipotekarno posojilno vrednost do 60 odstotkov, so znana kot hipoteke 1a . V primeru dražbe izvršbe banka običajno dobi posojilo v celoti, saj se tako imenovana zemljiška dajatev samodejno prenese na kupca, ko se posodobi vpis v zemljiško knjigo. Banka lahko odobri tudi posojilo nad mejo posojila - hipoteko 1b. Tu posojilodajalec ne more biti prepričan, da bo v primeru prodaje ali realizacije pridobljen zahtevani znesek za kritje posojila. Za kompenzacijo tveganja so potrebne višje obrestne mere in dodatna zavarovanja, kot so življenjska zavarovanja, garancije ali druga sredstva. LBS ne zaračunava višjih obrestnih mer za hipoteko v višini 1b.
Kdaj je mogoče preseči omejitev posojanja?
Za tako imenovane kritne hipoteke zasebnih hipotekarnih bank je meja posojanja 60 odstotkov posojilne vrednosti. Ista meja velja za zavarovana posojila pri hranilnicah. To posojilno mejo lahko presežejo pri hranilnicah in večini drugih kreditnih institucij. Vendar le, če so za presežni znesek zagotovljena jamstva javnega sektorja ali drugih institucij javnega prava.
Poleg tega lahko osebno posojilo krije zahtevo po posojilu, ki presega mejo 60 odstotkov. Praviloma je to mogoče do višine 80 odstotkov hipotekarne posojilne vrednosti. Z združitvijo garancije in osebnega posojila je mogoče tudi popolno financiranje.
Omejitev posojil za gradbena društva
Kadar se uporabljajo posojila za gradbena združenja, je dovoljeno posojilo v višini do 80 odstotkov vrednosti posojila (oddelek 7 BSpKG). Zahteva se ustrezno zemljiškoknjižno zavarovanje. Posojilo v višini več kot 80 odstotkov vrednosti posojila je dovoljeno gradbenim društvom le, če je mogoče zagotoviti zadostno dodatno varnost ali če gre za financiranje lastniških stanovanjskih nepremičnin.
