Kuhinja je pomembna soba v skoraj vsaki hiši in stanovanju. Tu hranijo zaloge, kjer ljudje kuhajo in pogosto jedo takoj. Občasno se mora sodstvo ukvarjati tudi s kuhinjo. Zakon o informacijskih storitvah in davki LBS je zbral nekaj sodb nemških sodišč. Včasih gre za opremljanje najetega stanovanja z vgrajeno kuhinjo, včasih za neprijetne vonjave, ki prodirajo v stanovanje iz dovodne cevi.
Kupljeno kot vidno
Ko najemnik obišče stanovanje, ga običajno zelo zanima kuhinjska oprema. So naprave nove? Ali ustrezajo njegovim potrebam? Najemnik v Berlinu je imel v tem kontekstu nenavadno izkušnjo: med ogledom so mu pokazali visokokakovostno opremljeno kuhinjo, a po podpisu pogodbe so tam nenadoma našli precej preprostejši in cenejši model. Deželno sodišče v Berlinu (številka spisa 65 S 366/04) je presodilo, da lastnik to ni pravilen pristop. Najemnik lahko prejme natančno model, ki je bil nameščen v stanovanju v času podpisa pogodbe.
Kuhinje ne zdržijo 25 let
Tudi kuhinja se stara. Sčasoma ima lastnik vedno manj zahtevkov za odškodnino, če jih najemnik poškoduje ali odstrani. Lastnik je to ugotovil, ko je po odstranitvi aparatov od najemnika zahteval odškodnino iz kuhinje, starejše od 25 let. Njegov argument: kuhinja ni bila dotrajana in je prvotno stala 15.000 mark. Deželno sodišče v Berlinu (spis št. 62 S 13/01) tega ni videlo tako. Četrt stoletja je precej nad povprečno dobo koristnosti in stanje nepremičnine ni utemeljeno, zato odškodnine ni.
Kot najemodajalec ste v redu, če najemniku dovolite samo uporabo kuhinje. Tako ste varni pred stroški popravila.
Znižanje najemnine
Če iz okvarjene kuhinjske cevi redno izvirajo neprijetni vonji, najemniku tega ni treba trpeti. V konkretnem primeru so bile posledice pomanjkanja še posebej hude, ker je bila kuhinja odprta in so zaradi tega hlapi vplivali na celotno stanovanje. Deželno sodišče v Berlinu (spis številka 67 S 342/17) je odločilo, da je tu primerno desetodstotno znižanje najemnine. Prebivalci so se dejansko zdeli primerni 15 odstotkov.
Amortizacija v desetih letih
Če lastnik v celoti obnovi vgrajeno kuhinjo v najetem zemljišču (umivalnik, štedilnik, pohištvo in električni aparati), potem teh stroškov ne more takoj uveljaviti kot dohodkovne stroške prihodka od najema in zakupa. V skladu s sodbo Zveznega davčnega sodišča (številka spisa IX R 14/15) jih mora v desetih letih odpisati z amortizacijo zaradi obrabe, ki je z davčnega vidika manj privlačna. Glavni finančni sodnik je sklenil, da ne gre za takojšnje in v celoti odbitne "stroške vzdrževanja".
Bodite previdni pri najemu
Če je kuhinja na voljo samo najemniku in ni del najemne pogodbe, lastnik nima obveznosti vzdrževanja in popravila. Najemnik je izvedel, kdaj se je pokvaril hladilnik in pomivalni stroj, in prosila lastnika, naj ga popravi. Okrožno sodišče v Neuköllnu (številka spisa 18 C 182/17) je presodilo, da tu najemnine ne sme manjkati, ker kuhinja v smislu pogodbe ne pripada stanovanju. Takšna rešitev je pravno neškodljiva, ker najemodajalec ni dolžan zagotoviti opremljene kuhinje.
Kuhinja iti
Ali vgrajena kuhinja šteje za bistveni del nepremičnine ali vsaj kot dodatek? Ali temu ni tako? Kar sprva zveni kot akademsko vprašanje, lahko hitro postane praktično pomembno. Ko namreč poteka izvršba dražbe nepremičnine. Najemniki so v svoje stanovanje namestili vgrajeno kuhinjo in jo ob odhodu vzeli s seboj. Kupec je trdil, da to ni zakonito, ker je kuhinja "bistveni del" in zato ni odstranljiva. Zvezno sodišče (datoteka št. IX R 180/07) je to videlo drugače. Nato je potrdil ravnanja najemnikov. Hranili so lahko svojo kuhinjo.
Če dobavljena in nameščena nova kuhinja ne ustreza vašim pričakovanjem, lahko kot kupec podjetja določite obdobje za izboljšave.
Posamezne kuhinje delujejo kot gospodinjski predmeti
Drug primer se je ukvarjal s tem, ali kuhinja pripada stavbi. Lastniki stanovanj so imeli vgrajeno kuhinjo, prilagojeno posamezni sobi. Ko je kasneje med požarom prišlo do škode, so se prizadeti obrnili na domače zavarovanje in prosili za finančno odškodnino. Toda zavarovalnica je to zavrnila z obrazložitvijo, da kuhinja ni sestavni del hiše. Višje deželno sodišče v Kölnu (spis št. 5 U 36/92) se je strinjalo s tem pravnim mnenjem in je obravnavano kuhinjo obravnavalo kot gospodinjske predmete in ne kot del stavbe.
Zoglenelo ne pomeni opečeno
Eden najhujših incidentov, ki se lahko zgodi v kuhinji, je požar. V gospodinjstvu v Severnem Porenju-Vestfaliji so hrano vžgali v loncu in razvil se je plamen. Film dima in saj je obarval sobo, potrebno je bilo obsežno čiščenje. Skupna škoda je bila okoli 13.000 evrov. Po mnenju oškodovanca bi to moralo plačati gospodinjsko in stavbno zavarovanje. Toda višje deželno sodišče v Hammu (številka spisa 20 W 28/14) je presodilo, da ne gre za "ogenj" v smislu pogodbenih pogojev, ker bliskavice niso dosegle vnetljivih predmetov. Zavarovanju ni bilo treba posegati.
Obdobje rektifikacije
Nova kuhinja, ki je bila dostavljena in nameščena, ne ustreza vedno pričakovanjem kupca. V tem primeru lahko kupec podjetja določi obdobje za izboljšanje. Kako dolgo pa morate podjetju dati čas? Stranka se je pritožila nad uspešnostjo in po nekaj tednih brezplodnih pogajanj na koncu pisno zahtevala, da se delo izvede v dvanajstih dneh. Podjetje je ta rok ponovno preseglo za približno dva tedna. Okrožnemu sodišču v Wuppertalu se je to zdelo preveč (spis št. 9 S 255/14). Kupec je smel odstopiti od pogodbe in vztrajati pri vrnitvi skoraj 5000 plačanih evrov.
