Davki ne nastanejo le pri nakupu hiše, temveč tudi pri prodaji nepremičnine. Tukaj lahko preberete, kaj so to in kako visoke so pri prodaji hiše.
Pri prodaji hiše morate pričakovati davke. Dobiček iz zasebnih prodajnih poslov je načeloma obdavčljiv (oddelek 23 EStG). Odločilno vlogo igrata "obdobje špekulacij" in "meja treh lastnosti". Pomembno je tudi, ali nepremičnino uporabljate zasebno ali jo oddajate.
Prodaja hiše za zasebno uporabo
Da lahko svojo hišo prodate brez plačila davkov, morate kot lastnik bodisi živeti v nepremičnini sami od konca gradnje ali nakupa ali pa ste jo uporabljali sami vsaj v letu prodaje in v dveh koledarskih letih prej (oddelek 23 EStG). Zakon opredeljuje vaše bivalne namene kot dejstvo, da na svojem-Best-Home.net živite vi ali vaša družina. Otroci pa so le del družine, če še vedno prejemajo otroški dodatek. Uporaba drugih sorodnikov tu ne velja in vodi do obdavčitve povečanja vrednosti v primeru prodaje.
Če nepremičnina ni bila uporabljena, mora biti prodajalec v posesti vsaj deset let, da ne bi prišlo do davka na špekulacije.
- Prodaja zemljišč
V primeru donosne prodaje nepremičnine je treba plačati davek na špekulacije, ker v nepozidani nepremičnini še ni mogoče živeti, zato ni osebne rabe.
Davki se običajno uporabljajo pri prodaji stanovanja. Če pa v posestvu živite sami od konca gradnje ali nakupa ali vsaj v letu prodaje in dveh koledarskih letih pred tem, vam ni treba plačati davkov.
Prodaja hiše za nepremičnine, ki jih uporabljajo tretje osebe
Pri prodaji nepremičnin, ki jih uporabljajo tretje osebe, morate plačati tako imenovani davek na špekulacije, če ne izpolnite desetletnega roka. Šele ko je nepremičnina v lasti prodajalca vsaj deset let, je prodaja neobdavčena.
Torej, če ste lastnik najetega stanovanja ali hiše in se nepremičnina podraži, je najbolje, da jo prodate po desetih letih, da boste dobiček oprostili davka. Obstaja tudi možnost, da nepremičnino registrirate za osebno uporabo in jo sami uporabite v letu prodaje in v prejšnjih dveh letih.
Špekulativni davek od prodaje stanovanj
Špekulativni davek je obdavčitev dobička iz zasebne prodaje, pod pogojem, da je desetletno obdobje nelojalno izkoriščeno. Dobiček je neobdavčen le, če je od nakupa nepremičnine do njene prodaje več kot deset let. Kako visok je špekulativni davek, je odvisno od dveh dejavnikov: višine rasti kapitala in stopnje dohodnine.
Pri izračunu davka na špekulacije se primerjajo nakupni stroški (nabavna cena, vključno z naključnimi nakupnimi stroški) in prodajna cena.
Dobro je vedeti: Dobiček ni samo ravnovesje prodajne cene in stroškov nabave. V oceno vrednosti se lahko vključi tudi uveljavljena amortizacija v obdobju imetja.
Če ste najeli Your-Best-Home.net ali stanovanje, bo v preteklosti zahtevana amortizacija proti davčnemu uradu zmanjšala stroške pridobitve.
Trgovinski davek za trgovanje s komercialnimi nepremičninami
Kdor redno prodaja nepremičnine in v petih letih proda tri ali več predmetov, mora pričakovati obdavčitev v skladu s trgovanjem s komercialnimi nepremičninami (oddelek 15 EStG). To pomeni, da boste morali plačati davek na promet, tudi če na primer na primer kupite eno nepremičnino, vendar jo v petih letih razdelite na več stanovanj in jih prodate. Obdavčljivi pa so tudi kapitalski dobički, ki nastanejo pri prodaji nepremičnin, ki spadajo med poslovna sredstva. Nepremičnine, ki pripadajo komercialnemu podjetju ali kmetijskemu in gozdarskemu podjetju ali se pretežno komercialno uporabljajo, se štejejo za sestavine poslovnega premoženja.
Trgovinski davek je dejanski davek, kar je eden izmed komunalnih davkov. Osnova trgovinskega davka je izračunani kapitalski dobiček, ki se pomnoži z davčnim indeksom 3,5 odstotka in stopnjo odmere, ki jo določi posamezna občina. Stopnja ocenjevanja je najmanj 200 odstotkov.
Kdor kupi enoten predmet, nato pa ga razdeli na stanovanja in proda, mora pričakovati plačilo davka na promet.
Davek na promet od prodaje hiš
Kdor prodaja zasebno lastnino, mu ni treba plačati davka od prodaje. V nasprotju s tem pa 19-odstotni DDV velja za trgovanje s komercialnimi nepremičninami. Dobro je vedeti: DDV se zaračuna tudi za pristojbine za posrednike in notarje.
Prodaja hiše po dedovanju
Kdor podeduje nepremičnino, navadno od oporočitelja prevzame obdobje špekulacij. To pomeni, da če ste najeti nepremičnini v zapustnikovi lasti več kot deset let, ste kot dedič oproščeni davka na špekulacije pri prodaji. Oproščeni ste tudi davka na špekulacije, če je oporočitelj nepremičnino uporabljal sam, odkar je bila pridobljena ali dokončana ali v letu dedovanja in v zadnjih dveh letih prej. Vsak davek na dediščino je treba plačati ločeno.
Toda tudi tu obstaja a: „To velja le, če ni denarja. Če dedič prevzame zemljiško pristojbino ali se zaveže, da bo izplačeval bratom in sestram, je to delno plačan nakup, «opozarja Rudolf Gramlich, davčni strokovnjak iz» Steuerringsa «(družba za pomoč pri plačah in dohodnini v Nemčiji). Za ta del se začne novo obdobje špekulacij. Prodajalci naj bodo previdni pri davčnih pastah.
Prihranite davke pri prodaji doma
Obstaja nekaj načinov, kako se lahko izognete davkom na prodajo na domu. Najlažji način je odložiti prodajo, dokler ni izpolnjen desetletni rok in ni treba plačati davka na špekulacije. Obstaja tudi možnost, da se nepremičnina prenese na zakonca ali otroka. Morda pa je treba plačati davek na darila.
Kot prodajalec se lahko s kupcem dogovorite tudi za plačilo kupnine na obroke v več letih. Posledično se lahko kapitalski dobiček porazdeli na več let, meje oprostitev, ki veljajo za prodajne transakcije, pa se lahko uporabljajo več let.
Poseben primer: domača študija
V posebnih primerih lahko obdobje špekulacij prizadene prodajalce, ki so vedno sami živeli v njihovi posesti, in sicer če bi imeli domačo pisarno ali domačo pisarno. Ker urad nima stanovanjskega namena, je predmet sorazmerne obdavčitve. Vsaj tako vidi davčni urad. "Prizadeti državljani bi se morali pritožiti na odmero davka in zahtevati prekinitev postopka," svetuje strokovnjak za davčni obroč. Pri tem se morajo sklicevati na nerešeni postopek na Zveznem davčnem sodišču, katerega sodba o tej zadevi je še v postopku (številka spisa IX R 11/18).
Davek izračunajte sami
Dobiček od prodaje na domu v nasprotju z dohodki od naložb ni predmet davčnega odtegljaja (25 odstotkov), temveč osebna davčna stopnja.
| Vzorec računa | stroškov |
| Prodajna cena nepremičnine | 300.000 evrov |
| - stroški nabave | 250.000 evrov |
| - Stroški prodaje (posrednik in notar) | 15.000 evrov |
| + opravljena amortizacija | 200.000 evrov |
| = obdavčljivi dobiček | 55.000 evrov |
| stopnja osebnega davka | 40 odstotkov |
| plačljivi davek | 22.000 evrov |
Prodaja hiša po razhodu
Davčna pravila pogosto povzročajo težave v primeru ločitve. Takoj, ko se nekdanji partner odseli, nepremičnine ne uporablja več sam. Če je nekdanji družinski dom dokončno prodan (v 10-letnem špekulacijskem obdobju), mora oseba, ki ni ostala do konca, plačati davek na svoj delež dobička. Če je bil edini lastnik, ima predčasna selitev še večji učinek. Kratkoročno prosto delovno mesto pa je neškodljivo - vendar morajo biti prodajna prizadevanja prepoznavna. Lastnik stanovanja, ki namerava prodati, v nobenem primeru ne sme premostiti prostega mesta in podnajema. "Z enim samim oglasom" iskanec najemnika "se lastnik katapultira v desetletno obdobje," opozarja Rudolf Gramlich,Davčni strokovnjak iz „davčnega obroča“ (ring za pomoč pri plači in dohodnini Nemčija eV).
Strokovni nasvet: lastnost po ločitvi
V primeru ločitve Josef Linsler priporoča, da skupaj poiščemo rešitev za preostalo nepremičnino.
Josef Linsler, tiskovni predstavnik za vzdrževanje interesnih skupin in družinsko pravo ISUV ve: »Odločitev o tem, kaj se zgodi s hišo po ločitvi, mora dozoreti. Tako dolgo bi morali nekdanji partnerji tam še naprej živeti skupaj. "
Prevzemi hišo
»Pogosto je kdo še posebej navezan na hišo ali želi ostati zaradi otrok. To lahko deluje, če je bil vaš-Best-Home.net izplačan, če imajo vpleteni solidno službo in vedo, kaj lahko in ne smejo plačati drugi osebi v zameno. Če pa je nepremičnina zadolžena in obstaja tudi ločeno vzdrževanje, običajno ne ostane nič drugega kot izselitev. V posvetovanju svarimo pred pretiranimi zahtevami - finančno in psihološko. "
Prodaja ali najem?
»Trenutno je verjetno, da se splača prodati. Lepa zmaga lahko nato zadovolji oboje. Vendar bodite previdni pri tekočih posojilih: če se to vrne predčasno, banka pogosto zahteva predplačilo. Morda bi bilo smiselno oddati za nekaj časa. Toda mnogi raje sprejmejo popust, vendar lahko temo obkljukajo. Ali je najem stalna možnost, je odvisno tudi od lokacije. Primer: pred 20 leti je par kupil v Münchnu razmeroma poceni stanovanje, ki je zdaj vredno 800.000 evrov. Te oddajo v najem za 1.600 evrov. Nepremičnina se je splačala kot naložba. Pomembno je najti skupno rešitev - to je vedno najboljša in pogosto najcenejša. "
