Graditi hišo in uresničiti velike sanje ali kupiti hišo in se urediti - imata tako prednosti kot slabosti. Pri gradnji hiše se pogosto tvegajo stroški; pri nakupu hiše se vlaga v ukrepe prenove ali posodobitve.
Dani in Steffen Hohenrainer pričakujeta potomstvo. Vrtoglava hiša, ki sta jo kupila leta 2002, poči po šivih z njunima sinovoma - starima tri in pet let = "" - Priložnost je dobra: V soseski se prodaja zemljišče s hišo iz petdesetih let. Izkoristite priložnost, kupite nepremičnino, vključno s hišo, porušite staro stavbo in z arhitektom načrtujte novo stavbo.
Kdor zgradi hišo, naj se ne trudi
Toda gradnja hiše pomeni tudi, da je lahko nova stavba tudi do 20 odstotkov dražja od načrtovane. Če, tako kot pri Hohenrainers, čaka rušenje, če so odobritve gradbenih organov v mesecih, če se z izkopom pojavijo onesnažena območja ali previsoka podtalnica. Zato pred nakupom pojdite na nepremičnino z ocenjevalcem, vprašajte sosede, gradbeno upravo in pustite notarju, da pregleda zemljiško knjigo. V fazi gradnje vam spremembe v zadnjem trenutku prihranijo denar, toda nepričakovano povišanje cen gradbenih materialov ali insolventnost obrtnega podjetja lahko poveča vaše gradbene stroške. Pomembno: V fazi načrtovanja popravite svoj proračun in pripravite izdatne denarne rezerve za nepredvideno.
Prihranite z arhitektom
Imeti morate samozavest, živce in željo po organizaciji - četudi arhitekt veliko naredi namesto vas. Brez njega ne gre, svojo uspešnost znova shrani s strogim načrtovanjem stroškov. Z njim se dogovorite za nepredvidene stroške, če izpolnjuje vašo omejitev stroškov.
Kot kupec starih zgradb ste v dveh letih po nakupu dolgi pripeljati staro zgradbo do veljavnega standarda EnEv.
Kupite staro stavbo
Nakup stare stavbe pomeni, da kupite Your-Best-Home.net, kot je viden. Finančna tveganja so manjša in vaše delo ni preveč razpeto. Preden kupite staro zgradbo, pa morate vse tudi natančno preučiti in preveriti. Strukturo stavbe preverite skupaj s strokovnjakom. Območje, tj. Sosede in infrastrukturo, si lahko ogledate na sprehodu po okrožju. Vzpostavljena struktura - šola, vrtec, dom za ostarele, supermarket in pivnica - ponuja nekaj prednosti, vendar zahteva pripravljenost na kompromise.
Prenova stare stavbe
Kot kupec je smiselno vključiti blažilnik. Če bi Hohenrainersi pustili stavbo iz petdesetih let stati, bi morali po mnenju Združenja zasebnih graditeljev v prenovo v prenovo postaviti 40 odstotkov kupnine, 34 odstotkov v hiši iz sedemdesetih in 20 odstotkov v osemdesetih letih. Pozor: Kot kupec starih stavb morate v dveh letih po nakupu staro zgradbo prilagoditi veljavnim standardom EnEv.
Nakup ali gradnja hiše - financiranje
Pravilo za stare in nove zgradbe je: ena tretjina lastniškega kapitala, ena tretjina posojila gradbene družbe, ena tretjina rente posojila hranilnice.
Če še niste prihranili dovolj, LBS poveže s predhodnim ali premostitvenim financiranjem. Gradbeniki poskrbijo, da je denar na voljo ob prihodu računov. Arhitekt izdela urnik gradnje, ki ga predate svojemu svetovalcu. Pozanimajte se o posebnih pogojih - na primer, ali se bo vaš finančni partner odpovedal obrestnim obremenitvam in dodatnim stroškom za ocene ali delna plačila.
Najem svojcem
Če gradite hišo, načrtujte babico za svoje sorodnike! Ker tudi kot najemodajalec pri sorodnikih prihranite davke - takoj ko je nepremičnina brez dolgov, vam dohodek od najemnin izboljša pokojnino.
Če najamete sorodnike, jim dovolite, da se preselijo v najmanj 75 odstotkov lokalne primerjalne najemnine. Lastniški kapital lahko uporabite za lastniški del hiše in stanovanje financirate s posojilom. Obresti za dolg zmanjšajo vaš dohodek od najema. Preprosto odštejete izgube.
blazinice
Da bi davčni urad lahko sodeloval, mora biti najemna pogodba zasnovana tako, kot bi bila med neznanci. Poleg tega bi morala imeti stanovanjska enota lasten vhod, ločene števce, kopalniške in kuhinjske priključke ter po možnosti protipožarne stene. Nujno je, da med fazo gradnje vodite ločene račune za hišo in stanovanje ter natančno ločujete račune za obrtnike. Najbolje je, da projekt in prihranek od davka izračunate pri združenju za pomoč pri dohodnini ali davčnem svetovalcu.
napredovanje
Če stanovanje zapustite svojcem brezplačno, lahko uporabite program lastništva stanovanj KfW. V programu Ekološka gradnja boste morda celo prejeli sredstva za Your-Best-Home.net in za babico - torej dvakrat. Če želite prejeti sredstva, morate vedno zaprositi za sredstva pred začetkom gradnje.
Da vam ob nakupu hiše ne pade na nos, se pred podpisom pogodbe o vsem pogovorite s strokovnjaki.
Pasti pri gradnji ali nakupu hiše: Tipične pasti in triki
Pri gradnji ali nakupu hiše je treba paziti na nekaj stvari, če nočete doplačati. Na primer nepopoln opis stavbe ali pomanjkanje zavarovanja. Naš nasvet: Pred sklenitvijo pogodbe se prepričajte, da ste v fazi gradnje ustrezno zavarovani in se temeljito ukvarjajte z vsebino in predmetom. Pred podpisom karkoli se posvetujte tudi s strokovnjaki, navsezadnje je to ena najpomembnejših finančnih odločitev v življenju. Koristne kontaktne točke so nacionalni svetovalni centri Združenja zasebnih graditeljev, Združenje za zaščito gradbenikov in regionalna služba za svetovanje potrošnikom.
Pomanjkanje zavarovanja
Gradbeno zavarovanje je odgovorno za škodo, ki jo na gradbišču povzroči toča, zmrzal, nevihta, poplava, napake pri gradnji in vandalizem. Zavarovanje odgovornosti gradbenika prevzame, če se na gradbišču poškoduje tretja oseba.
Nepopoln opis stavbe
Če kupujete neposredno od razvijalca, natančno preverite opis stavbe. Pred podpisom pogodbe premislite, kako bi radi opremili svojo hišo ali stanovanje. V pogodbo zapišite posebne zahteve. Kasnejše spremembe stanejo.
Stroški razvoja
V pogodbi vztrajajte na dogovoru o tem, kdo plačuje razvojne stroške. Kdor je vpisan v zemljiško knjigo, je dolžan plačati prispevke, ko v hišo zaplapola občinsko obvestilo o prispevkih.
Nepopolne pogodbe
Pogosto prodajalec in kupec skleneta pogodbo pod določenimi pogoji. Prodajalec na primer želi pravico do bivanja v enem od prodanih stanovanj v večstanovanjski hiši. Do te pravice je upravičen le, če pogodba, ki jo je odobril notar, vsebuje odlomek o njej. Pozor: Pogodba je lahko neučinkovita, če bistveni sporazum ni bil overjen pri notarju.
Napačna pomoč
Podatki niso točni: če nepremičnina napačno oceni tržno vrednost nepremičnine, lahko prodajalec od njega zahteva plačilo. Odgovoren je za razliko med doseženo in dosegljivo tržno ceno (OLG Schleswig, datoteka št. 14 U 136/99). Odgovorni so tudi vsi, ki so sestavili napačno poročilo o tržni vrednosti (BGH, številka datoteke X ZR 244/00). Če posrednik pri notarju zatrdi, da je financiranje zavarovano, čeprav to ne drži, je odškodninsko odgovoren (OLG Düsseldorf, datoteka št. 7 U 123/99).
Napačen nasvet: odvetniki in davčni svetovalci so odgovorni, če zamudijo roke. Toda tudi, če navedete napačne informacije o projektiranju ali predlagate neugodne pogodbene klavzule. Notar je lahko odgovoren, če je pogodbo overil z neučinkovitimi predpisi ali je premalo nadzoroval izvajanje pogodbe, ki jo je sestavil. Če je notar predčasno poravnal kupnino za nepremičnino, mora stranki povrniti dodatne stroške financiranja (Zvezno sodišče, številka spisa IX ZR 266/00).
Pazite se lažne overitve
Primer: Nepremičninski posrednik je našel nekoga, ki se zanima za njegovo 400 kvadratnih metrov veliko stavbno zemljišče - družino Müller. Enodružinska hiša na ključ naj bi bila na posestvu zgrajena v enem letu. Oče družine Müller bi nepremičnino rad kupil s hišo, ki naj bi jo še zgradili, za 250.000 evrov.
Pregled: Pazite se lažne overitve.
Z notarjem 14 dni za pregled pogodbe o nakupu nepremičnine
Če imate danes pri notarju overjeno transakcijo z nepremičnino, boste kot kupec 14 dni pred overitvijo prejeli pogodbo o nakupu nepremičnine. Tako se lahko brez časovnega pritiska spoprimete z vsebino in znova premislite o svoji odločitvi o nakupu. Vzemite si čas tudi za izračun ekonomskih in davčnih učinkov poslovanja.
Rok določa zakon samo, če je na eni strani vpleten potrošnik, ki nepremičnine ne pridobi v komercialne ali poklicne namene, na drugi strani pa podjetnik, na primer stanovanjska zveza. Za vas kot zasebnika obdobje razmisleka velja tudi za naročanje dednih gradbenih pravic in nakupne pogodbe za etažno lastnino. 14-dnevno obdobje med zasebniki ni predpisano, v praksi pa vam bo notar pred notarjem pravočasno poslal osnutek pogodbe.
Notar bo odgovoril na vsa vaša vprašanja v zvezi s pogodbo - brez dodatnih stroškov: pristojbina za overitev krije prejšnje posvetovanje.
Nakup hiše: kdo je odgovoren?
Kupec in prodajalec podpišeta dokument, blago zamenja lastnika. Preprosta stvar. Vendar se okoli prodajnih pogodb o nepremičninah in zemljiškoknjižnih vpisov skrivajo nevarnosti, ki bi se jih morali vsaj zavedati. Pomembno: Pri notarsko overjeni kupoprodajni pogodbi ne pride do spremembe lastništva, temveč do vpisa v zemljiško knjigo.
Notar ima v zemljiški knjigi vpisano obvestilo o prenosu - obvezna rezervacija za kupca. Notar bo pridobil izjave o pravici do prve zavrnitve in sprostitvi bremen na nepremičnini - v primeru, da je nepremičnina obremenjena s hipotekami in zemljiškimi dajatvami. Ko bodo predloženi vsi dokumenti, vas bo notar obvestil, komu je treba plačati kupnino. Prednost za kupce: Denar nakaže le, kadar ni več ovir. Prednost za prodajalce: samo takrat, ko je denar na računu, prenos lastništva poteka v zemljiški knjigi.
Datumi in preobrati
Če kupec kupnine ne plača pravočasno, na primer, ker financiranje ni uspelo, se zaračunajo zamudne obresti. Prodajalec lahko celo odstopi od pogodbe in zahteva odškodnino za svoje stroške in izgubljeni dobiček. Kupec mora nato izbrisati obvestilo o prevozu, ki je bilo zanj registrirano. Če prodajalec ne izpolni svojih obveznosti - na primer, ker ne izpolni roka za izročitev posesti, lahko kupec zahteva odškodnino za škodo, ki je nastala zaradi zamude. Na primer stroški najema nadomestnega stanovanja.
Vaš-Best-Home.net je bil kupljen, vendar si prodajalec vzame čas in preda ključe? Tu mora kupec le določiti razumen rok. Pogodba bo razveljavljena le, če je ta potekla brez rezultata: vrnjeno mora biti že plačano.
Zahtevki za odškodnino in napake
Zamenjavo lahko zahtevate pisno - s kopijami računov, bančnih izpiskov in potrdil o obrestih. V primeru kršitve dolžnosti prodajalca lahko kupec povrne stroške notarja, zemljiške knjige, posrednika in davka na promet nepremičnin ter zapravljene stroške financiranja, selitvene stroške in stroške prenove. Če kupec nabavi enakovredno nepremičnino, prodajalec dolguje razliko med prvotno dogovorjeno kupnino in kupnino nadomestne nepremičnine.
napake
Prodajalec mora kupca obvestiti o neopaznih napakah - vlaga, plesen, strupeni gradbeni materiali, vonjave. V nasprotnem primeru lahko kupec izpodbija nakupno pogodbo zaradi prevare (OLG Bamberg, 4 U 196/01 in 3 U 165/01). Kupoprodajna pogodba je lahko neučinkovita, če je cena nepremičnine dvakrat višja od njene vrednosti (datoteka OLG Oldenburg številka 15 U 15/02).
Odgovornost pri nakupu hiše
| zahteva | Pravne posledice | |
| Spremljajoča škoda | Kršitev dolžnosti s strani prodajalčeve krivde | Odškodnina za škodo, povzročeno na lastnem premoženju . Na primer po poškodbi vode. |
| Odložite škodo | Kršitev dolžnosti prodajalca Privzetost prodajalca , tj. Načeloma opomin, razen če ni potreben (npr. Poseben dogovor o imenovanju). | Odškodnina za škodo (npr. Nadomestno stanovanje ali stroški financiranja) zamudne obresti, povečana odgovornost |
| Nadomestilo namesto uspešnosti | Kršitev dolžnosti s strani prodajalca po krivdi prodajalca, ki določi razumen rok za izvedbo / dopolnilno izpolnitev | Pravica do odškodnine za razliko v vrednosti med premoženjem z napako in z napako |
| Nadomestilo namesto celotne storitve | Pomembna kršitev dolžnosti, malomarnost prodajalca, določitev razumnega roka za izpolnitev / dopolnilno izpolnitev | Razveljavitev celotne pogodbe (tukaj je na primer za razliko od odstopa izgubljeni dobiček mogoče nadomestiti) |
| odstop | Bistvena kršitev dolžnosti (krivda ni potrebna) Določitev razumnega roka za izvedbo / dopolnilno izvedbo | Razveljavitev pogodbe |
| Nadomestilo za zapravljene stroške | Kršitev dolžnosti s strani prodajalca po krivdi prodajalca, ki določi razumen rok za izvedbo / dopolnilno izpolnitev | npr. povračilo pogodbenih stroškov (npr. plačilo obresti, premični stroški, stroški obnove) |
| zmanjšanje | Obstaja stvarna napaka ali pravna napaka. Kupec je sprva zahteval dodatno izvedbo , tj. Popravni ukrep, rok je bil neuspešen ali nepotreben | Kupec lastnino zadrži, prodajalec pa vrne del kupnine |