Povečanja najemnine ni tako enostavno izvesti, kot bi bilo zaželeno za najemodajalce. Najemniška zakonodaja v Nemčiji je polna pasti. Če želijo najemodajalci povečati najemnino za stanovanje, se morajo dobro znajti okoli regulativne džungle, upoštevati določene korake in se nujno izogniti napakam. Kdaj je povišanje najemnine zakonito in kako visoko lahko? Katere standarde je treba upoštevati pri določanju najemnine? In se lahko najemnik ubrani od povečanja najemnine?
Ker so povišanja najemnin dovoljena le v ozkih mejah, je tveganje za sodni spor z najemnikom razmeroma veliko. Tu smo zbrali vsa pomembna dejstva, da lahko najemodajalci nadzirajo in zakonsko varno uveljavijo povišanje najemnine.
Pomembno: Naslednje izjave se nanašajo na določbe o najemu bivalnega prostora. Zaščita najemnikov je manj izrazita pri najemu poslovnega prostora. Na splošno tukaj veljajo manj stroge omejitve.
Kdaj je dovoljeno zvišanje najemnine?
Kadar je dovoljeno povišanje najemnine za bivalni prostor, je v Nemčiji jasno urejeno. Čas in višino najemnine dovoljujejo različni zakoni in predpisi o najemniškem pravu. Okvir za pravne predpise je določen v nemškem civilnem zakoniku (§§ 557 in nadalje BGB). Obstajajo tudi nacionalna in regionalna pravila, ki določajo številne podrobnosti. Na splošno je povečanje najemnine dovoljeno v naslednjih primerih:
- po posodobitvi najetega bivalnega prostora
- če znesek lokalne primerjalne najemnine ni dosežen
- če je pogodbena dogovorjena indeksna ali graduirana najemnina
Po posodobitvi najemnine
Koliko povečanje najemnine je dovoljeno po posodobitvi?
Posodobitev stanovanja poveča njegovo vrednost v skladu s 555b BGB in zato najemodajalcu omogoča, da poveča najemnino v skladu s 559b BGB. V tem okviru zakon kljub temu določa omejitev 8 odstotkov (do leta 2019 je bilo 11 odstotkov) stroškov posodobitve, kar lahko prištejemo k hladni najemnini za največ eno leto.
Če na primer modernizacija stane 25.000 evrov, je dovoljeno mesečno povišanje najemnine za največ 166,66 evra:
Skupni stroški: 25.000 evrov
8 odstotkov, od tega: 2.000 evrov
Možno povečanje najemnine na mesec (2.000 evrov / 12 mesecev): 166.66
Opomba v evrih : Če je najemodajalec prejel državno subvencijo za posodobitev, mora to odšteti od skupnih stroškov.
Od leta 2019 velja tudi 3 evra na kvadratni meter. Najemnina se lahko poveča za največ ta znesek v 6 letih po posodobitvi. Za najemnike, ki so pred povišanjem plačevali manj kot 7 evrov najemnine na kvadratni meter, znaša zgornja meja 2 evra.
Posodobitev v primerjavi z vzdrževanjem: kdaj je povečanje najemnine zares dovoljeno?
Poleg največjega zneska povišanja najemnine morajo najemodajalci upoštevati še nekaj pravil, da lahko stroške posodobitve prenesejo na svoje najemnike. V tem okviru je treba ločiti zlasti med posodabljanjem in vzdrževanjem. Razlika je v tem, ali strukturni ukrepi izboljšujejo kakovost bivanja najemnika.
Če je na primer stanovanje opremljeno s kakovostnimi tlemi ali če je Your-Best-Home.net deležen učinkovitejše toplotne izolacije, lahko govorimo o modernizaciji, katere stroški lahko v omenjenih mejah prenesejo na najemnika. Če se popravijo polomljena okna ali talne obloge in se stanje vzpostavi, kot je bilo pred nastankom škode, je ukrep vzdrževanje. Najemodajalec mora te stroške kriti sam in ne sme upravičiti višje najemnine. Če se izvajata tako modernizacija kot vzdrževanje, jo morajo najemodajalci ločiti v obračunu stroškov (BGH, sodba z dne 17. decembra 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Po posodobitvi stanovanja lahko najemodajalec poveča najemnino, vendar ne v primeru vzdrževanja - na primer pri popravilu polomljenih oken.
Kdaj morate napovedati povišanje najemnine za posodobitev?
Najemodajalec mora posodobitev napovedati 3 mesece vnaprej. Obvestilo vsebuje informacije o vrsti, obsegu, začetku in trajanju prihajajoče posodobitve, pa tudi o tem, da bo veljala povišanje najemnine.
Kdaj morajo najemniki plačevati povišano najemnino?
Najemodajalci pošljejo pisno izjavo o zvišanju najemnine šele po posodobitvi, ko so določeni končni stroški. V skladu s 559. in 559.a členom BGB je treba pojasniti. To pomeni, da mora pismo o povečanju najemnine vsebovati vse stroške in natančen izračun, kako so stroški posodobitve razporejeni na najemnino. Najemodajalec mora nato na zahtevo najemniku omogočiti vpogled v račune, na podlagi katerih se zahteva povišanje najemnine. Najemnik lahko na ta način podrobno preveri, ali se upošteva zakonsko omejeno 8-odstotno povišanje najemnine. Od tretjega meseca po prejemu pisma o povečanju najemnine mora najemnik plačati povišano najemnino.
Ali lahko najemnik zaradi tega povečanja najemnine hitreje odpove?
V primeru povišanja najemnine zaradi ukrepov posodobitve ima najemnik skrajšani odpovedni rok zaradi posebne pravice do odpovedi. Nato lahko prekine pogodbeno razmerje konec meseca, ki sledi mesecu, v katerem je bilo objavljeno.
Po energetski prenovi povišanje najemnine
Energična prenova je še posebej zanimiva glede najemnine. To vodi do prihranka pri pomožnih stroških ogrevanja bivalnega prostora in tako neposredno koristi najemniku. Povišanje najemnine je zato dovoljeno tudi tukaj.
Če se izvede energetska prenova, v skladu z veljavno zakonodajo nadaljnje zvišanje najemnine ni omejeno zaradi prihranjenih stroškov ogrevanja. Doslej so sodišča odločala, da mora višja najemnina temeljiti na prihranjenih stroških ogrevanja. Leta 2004 pa je BGH presodil, da povečanje najemnine, tako kot pri drugih ukrepih za posodobitev, temelji tudi na stroških modernizacije, ne na prihrankih, ki izhajajo iz ukrepov za najemnika (BGH, sodba z dne 3. marca 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Povečanje najemnine kot prilagoditev lokalni najemnini
Eno najpomembnejših meril za pravno varno povečanje najemnine je lokalni indeks najemnine, ki prikazuje povprečno najemnino življenjske površine v občini ali v primerljivih občinah in primerja najemnino glede na opremljenost zagotovljenega bivalnega prostora. Indeks najemnine se uporablja za merjenje lokalne primerjalne najemnine, ki je lahko podlaga za povečanje najemnine.
Če je najemnina za ponujeni bivalni prostor pod lokalno najemnino, jo ima najemodajalec v skladu s 558. členom BGB pravico, da jo prilagodi primerljivi ravni na kraju samem. Poleg lokacije so upoštevane tudi številne druge značilnosti najete nepremičnine, kar lahko upraviči znesek najemnine nad primerjalno najemnino. Tako je vedno, kadar v stanovanju obstajajo posebne lastnosti z dodano vrednostjo, na primer strešna terasa ali kakovostna oprema. Iskanje natančno primerljivih najemnih lastnosti je izredno težko, zato je tovrstno povečanje najemnine manj enostavno zakonsko uveljaviti kot na primer pogodbeno dogovorjeni indeks ali graduirana najemnina.
Če za najem nepremičnine ni na voljo indeks najemnine, lahko najemodajalec izračuna primerjalno najemnino na podlagi treh primerljivih stanovanj in to zahteva od svojih najemnikov. Razkriti pa mora stanovanja, ki jih je uporabil za izračun primerjalne najemnine. Stanovanja morajo biti najemniška.
Najemodajalec lahko za to metodo uporablja svoja stanovanja, lahko pa tudi primerja druga stanovanja, če ima o njih potrebne podatke. Tudi če je ta način povečevanja najemnine na splošno dovoljen, najemniki pogosto vodijo do protislovij. Sodišča tudi v takih primerih ponavadi sprejmejo ugovor, ker izbira primerljivih stanovanj ni bila dovolj natančna. Iz tega razloga ta model pomeni veliko tveganje za najemodajalce, da na koncu ne bodo mogli povečati najemnine.
Povišanje najemnine lahko temelji tudi na lokalnem indeksu najemnine. Če to ne obstaja, lahko najemniki kritično preučijo primerjalna stanovanja, ki se uporabljajo.
Povečanje najemnine s postopno najemnino ali indeksno najemnino
Poleg zgoraj opisanega enkratnega povišanja najemnine, ki ga lahko najemodajalec izvede samostojno najpozneje po 12 mesecih, obstaja tudi možnost, da se v dogovoru z najemnikom pogodbeno dogovorite za redno povišanje najemnine. Za najemodajalce in najemnike ta različica nudi varnost več let in se izogne dolgotrajnim in tveganim pravnim sporom.
Pogodbeno dogovorjeni indeks ali graduirane najemnine (§557a in § 557b BGB) ponujajo eno možnost za tako dolgoročno odobritev rednega povišanja najemnine. Letno zvišanje najemnine je že določeno v pogodbi, kar pomeni, da je bilo soglasje najemnika že podano v vsakem posameznem primeru. To daje obema najemnikoma načrtovanje varnosti za dogovorjeno obdobje.
Kaj je diplomirana najemnina? (§ 557a BGB)
Če se najemnik in najemodajalec v pogodbi dogovorita za graduirano najemnino v skladu s § 557a, se najemnina v dogovorjenem roku na določene datume poveča za dogovorjeni znesek. Pogodbeni oddelek o graduirani najemnini ureja čas in višino najemnine. Najemodajalec mora upoštevati, da ni dovoljeno navajati rednega povečanja najemnine v odstotkih. Če se dogovorite za postopno najemnino z odstotnim zvišanjem, je treba vedno navesti zneske, za katere se najemnina poveča.
Poleg tega mora biti med dvema povišanjima najemnine del diplomirane najemnine vsaj 12 mesecev. Poleg tega ta načela veljajo za dogovorjeno graduirano najemnino:
- Če se najemodajalec in najemnik dogovorita za povišanje najemnine kot del postopne najemnine v najemu, najemodajalec v dogovorjenem obdobju ne sme zahtevati dodatnega povišanja najemnine.
- Diplomirane najemnine se lahko dogovorijo za pogodbe za določen čas in za nedoločen čas.
- V primeru novih najemnih pogodb lahko graduirano najemnino kombiniramo tudi z izključitvijo običajne pravice do odpovedi najemnika za največ 4 leta, kar najemodajalcu ponuja še večjo varnost.
- V obdobju dogovorjene graduirane najemnine povišanje najemnine kot del ukrepov posodobitve ni dovoljeno.
- Po zaključeni fazi najema se najemnina lahko poveča le glede na lokalno primerjalno najemnino. Potem se lahko z najemnikom dogovorite za novo diplomirano najemnino.
- Postopna najemnina je omejena na območjih, na katerih velja zavora cene najema ali na katerih je ugotovljeno pomanjkanje stanovanj, vendar nadzor nad cenami najema ne velja.
- Če pogodbeni sporazumi dopuščajo, se lahko operativni stroški prilagodijo, tj. Povečajo, v fazi graduirane najemnine.
Kaj je indeksna najemnina? (§ 557b BGB)
Če je v najemni pogodbi dogovorjena indeksna najemnina v skladu s 557.b členom, se lahko najemnina vsako leto prilagodi indeksu bivanja, ki odraža splošne življenjske stroške.
Če se potrošniške cene dvignejo, se najemnina poveča v enakem obsegu. Kot merilo se uporablja indeks cen življenjskih potrebščin, ki ga Zvezni statistični urad objavi enkrat letno.
V obdobju dogovorjene indeksne najemnine je dovoljeno tudi povečanje najemnine zaradi ukrepov modernizacije. Vendar se mora o vzorcu pisno dogovoriti najemnik in najemodajalec, običajno v najemni pogodbi. Poleg tega mora biti izračun stopenj povišanja najemnine predstavljen pregledno.
Indeksna najemnina temelji na indeksu cen, ki ga je določil Zvezni statistični urad za življenjski standard vseh zasebnih gospodinjstev v Nemčiji.
Koliko povečanje najemnine je dovoljeno?
Kako visoko je lahko povišanje najemnine v posameznih primerih, je odvisno od vrste utemeljitve višje najemnine. Na splošno pa obstajajo zakonske določbe, ki omejujejo zakonito povečanje najemnine. Zabeleženi so v § 558 BGB.
Tako imenovana zgornja meja, ki jo najdete v 3. odstavku 558. člena BGB, določa, da se najemnine v treh letih ne smejo povečati za več kot 20 odstotkov. Nekatera mesta so še strožje določila zgornjo mejo pri 15-odstotnem povečanju najemnine v treh letih.
Poleg tega je višina največjega dovoljenega povečanja najemnine odvisna od tega, za katero od zgoraj opisanih vrst povišanja najemnine gre. Na primer pri modernizacijskih ukrepih je strogo določeno, da povišanje najemnine ne sme presegati 8 odstotkov stroškov posodobitve kot dodatek k neto hladni najemnini za eno leto.
Če je najemnina prilagojena lokalni primerljivi najemnini, za najemodajalca veljajo tudi ozke omejitve. Kot je opisano zgoraj, kako daleč se lahko najemnina dvigne nad srednjo raven primerljive najemnine, je močno odvisno od vrednosti najetega življenjskega prostora.
Obstaja tudi možnost, da se z najemnikom pogodbeno dogovorite za najvišjo dovoljeno povišanje najemnine in, kot je opisano zgoraj, določite postopno najemnino v določenem obdobju. V primeru novih najemov lahko to postopno najemnino kombiniramo tudi z minimalnim obdobjem najema, kar najemodajalcu daje dodatno varnost. Pomembno: Tudi s takšno uredbo je treba upoštevati stroge zakonske zahteve glede najvišjega dovoljenega povišanja najemnine!
Končno ima najemodajalec možnost, da letno prilagodi najemnino življenjskim stroškom tako, da se dogovori za indeksno najemnino. Ta varianta ustvarja tudi varnost v odnosih med najemodajalcem in najemnikom, ker se povišanje najemnine dogovori vnaprej.
Kakšne učinke ima zaviranje najemnine na povečanje najemnine?
Tako imenovana zavora cene najema je v pravnem okviru razmeroma nova. Na tesnih lokacijah za najem imajo zvezne države možnost omejiti povečanje najemnin. Vendar to ne velja za vse večje najemnine za obstoječe najemne pogoje. Zavorna zavora pravi: Najemnina za nove najemnine ne sme biti večja od 10 odstotkov nad lokalno primerjalno najemnino.
Zavora za ceno najema je vzpostavljena, tako da se cene najema ne znižujejo, ampak ostajajo dostopne v metropolitanskih območjih. Vendar to velja le za nove najemnine.
Koliko vnaprej je treba napovedati povišanje najemnine?
Če želi najemodajalec povečati najemnino, mora to storiti pravočasno in na določen način obvestiti najemnika. Prav tako mu mora dati priložnost, da ugovarja višji najemnini. Natančna pravila so odvisna od vrste povišanja najemnine, ki jo je treba zahtevati.
Diplomirana najemnina: dodatna objava povišanja najemnine ni potrebna
Če je v najemni pogodbi ali poznejši pogodbi predvidena graduirana najemnina, je ta pogodba v ustrezni pogodbi. Najemnika ni treba obveščati o naslednjem tako dogovorjenem povečanju najemnine. Izhaja neposredno iz pogodbenih predpisov in je najemniku dovolj znan. V teh primerih najemniku ni treba določiti obdobja za soglasje ali obdobja za razmislek. S tem modelom je najemniku dovoljeno le obdobje 12 mesecev, v katerem ni predvideno zvišanje najemnine.
Povečanje najemnine zaradi posodobitve ali prilagoditve lokalni primerjalni najemnini
Če naj bi se najemnina prilagodila lokalni primerljivi najemnini ali povečala zaradi posodobitve, je treba najemnika o tem pisno obvestiti. V vsakem primeru mora biti povišanje najemnine upravičeno. Informacije o povečanju najemnine in utemeljitvi je treba najemniku poslati v pisni obliki. Dostava po e-pošti zadostuje. Obvestila ni treba poslati po pošti.
Ker se mora najemnik v tem primeru strinjati z zvišanjem najemnine, mora imeti tudi možnost razmisleka vsaj 2 meseca po objavi. V tem času ima najemnik možnost napovedanega povišanja najemnine preveriti formalno in vsebinsko ter po potrebi zavrniti njegovo privolitev. Če najemnik ne da soglasja, ima najemodajalec na voljo še 3 mesece, da po izteku odobrenega obdobja za razmislek toži za njegovo soglasje.
V zvezi s tem je treba tudi opozoriti, da imajo najemniki posebno pravico, da prekinejo napoved povečane najemnine, kar skrajša odpovedni rok za najemno pogodbo na 2 meseca.
Katere roke je treba upoštevati za povečanje najemnine?
Pri povečanju najemnine je treba upoštevati določene roke. Načeloma mora biti med dvema povišanjima najemnine vsaj 12 mesecev, v tem času pa se najemnina ne poveča. Povišanje najemnine je praviloma dovoljeno le enkrat letno, v primeru novega najema pa je dovoljeno šele po teh 12 mesecih.
Povišanje najemnine je treba objaviti vsaj 2 meseca vnaprej. Če za nov najem ni bil dogovorjen indeks ali graduirana najemnina, najemnina pa se po koncu prvega leta najema še vedno povečuje, enoletni fazi, v kateri najemnine ni bilo dovoljeno povečati, sledi tako imenovano obdobje razmisleka za najemnika. V teh dveh mesecih ima najemnik možnost preveriti povečanje in ga po potrebi prilagoditi. nasprotovati. Če najemnik v tem roku ne nasprotuje povečanju najemnine, bo to začelo veljati v začetku tretjega meseca po dobavi.
Dvomesečno obdobje za razmislek ustreza dolžini odpovednega roka. Ker napovedano povišanje najemnine začne veljati šele v začetku tretjega meseca po objavi, se lahko v primeru novega najema dejansko poveča šele po 15 mesecih:
- Faza brez povečanja najemnine: 12 mesecev
- Predhodno obvestilo in čas za razmislek: 2 meseca
- Najzgodnejši možni datum povečanja: 15. mesec najema
Če želi najemodajalec kljub ugovoru najemnika uveljaviti višjo najemnino, mora najemnikovo soglasje prisiliti na sodišče.
Tudi tu je rok, v katerem mora sodišče prejeti ustrezno prošnjo: Najemodajalec mora v treh mesecih po izteku odobrenega roka za plačilo tožiti za soglasje najemnika.
Če najemodajalec poveča najemnino po posodobitvenih ukrepih, mora o tem obvestiti najemnika s 3-mesečnim odpovednim rokom. Tudi v tem primeru se mora najemnik strinjati s povišanjem in tudi tu zakon najemniku podeljuje posebno pravico do odpovedi s skrajšanim obdobjem 2 meseca.
Če želi najemodajalec po modernizaciji povečati najemnino, mora to vnaprej sporočiti.
Katere podatke mora vsebovati napoved povišanja najemnine?
Da bo povišanje najemnine pravnomočno, mora vsebovati določene podatke. Le s temi je zagotovljeno, da bo preživelo pravni spor, ki bo morda potreben:
- Nagovor vseh prizadetih najemnikov
- Datum, od katerega naj bi veljala nova najemnina
- nova najemnina, vključno z razliko do stare najemnine
- Razlog za povišanje najemnine
- Ko se prilagajate lokalni najemnini: Prosite za soglasje najemnika in upoštevajte, da se pasivnost šteje za privolitev.
- V primeru povišanja najemnine zaradi posodobitve se sklic na § 555d BGB (Kdaj mora najemnik dopuščati posodobitev?).
Ali se mora najemnik strinjati z zvišanjem najemnine?
V bistvu: Če želi najemodajalec povečati najemnino, mora najprej pridobiti soglasje najemnika. Vendar to ne pomeni, da se najemniki lahko samovoljno odbijejo od neprijetnega povečanja najemnine. Najemnik lahko zavrne soglasje za povišanje najemnine le, če niso upoštevani zakonski pogoji za povišanje najemnine. Tako da zakonita zavrnitev višje najemnine niti ni mogoča, bi morali najemodajalci popolnoma upoštevati zgoraj opisane stroge zakonske zahteve.
Z vsakim povečanjem najemnine mora najemnik dati najemniku rok 2 meseca, v katerem lahko temeljito preuči pravne pogoje zahtevka. Nato je treba odobriti. Za samo privolitev ni nobenih strogih pravil. To lahko storite neformalno ali tiho, ustno ali preprosto s prenosom povečane najemnine v zahtevanem času.
Najemnik lahko zavrne soglasje za povišanje najemnine le, če niso izpolnjene zakonske zahteve za višjo najemnino. Če so po drugi strani izpolnjeni vsi pogoji, lahko najemodajalec vztraja pri privolitvi. Če najemnik noče privoliti v povečanje najemnine, ima najemodajalec pravico to tožbo vložiti pred sodiščem (odstavek 558b, odstavek 2, stavek 1 BGB). Po preteku obdobja odobritve ima za to na voljo 3 mesece.
Obstaja tudi možnost, da se najemnik le delno strinja s povečano najemnino. To se lahko zgodi na primer, če je z vidika najemnika zgornja meja presežena, torej se je najemnina v obdobju treh let povečala za več kot 15 ali 20 odstotkov (odvisno od občine). Če se stališča najemnika in najemodajalca glede tega razlikujejo, ima najemodajalec tudi možnost, da zahteva pravno odobritev.
Drugače je, če so v najemni pogodbi dogovorjene redne najemnine kot del indeksa ali graduirana najemnina. Za njun mandat ni treba vsako leto pridobiti novega soglasja najemnika za povišanje najemnine. To je podano, ko je pogodba sklenjena za celotno dogovorjeno obdobje.
Knjižni namig: najemnina in najemnina se povečata
Knjigo lahko naročite pri Amazonu tukaj.
Zavorna zavora velja v vedno več občinah. Navaja, da ob ponovni oddaji življenjske površine nova najemnina ne sme preseči lokalne primerjalne najemnine za več kot 10 odstotkov. Poleg tega predpisa je treba še veliko vedeti, da bi se dogovorili o dovoljeni najemnini. To je jasno razvidno iz obsežnega vodnika "Najem in povečanje najemnine" podjetja Haufe Verlag v sodelovanju s Haus + Grund München . Bralci tudi ugotovijo, do kdaj morajo prebivalci plačati najemnino najpozneje, kaj se zgodi, če najemniki zamujajo in v katerih primerih je znižanje najemnine zakonito.
