Najemna zavora naj bi zagotovila stalno dostopna stanovanja, zlasti v metropolitanskih območjih. Vendar uredba postavlja več vprašanj tako za najemnike kot za najemodajalce: Kje velja zavorna zavora? Kakšne razlike obstajajo med zveznimi državami? Koliko se lahko najemnine zvišajo? Imamo odgovore.
Kakšna je zavorna cena najema?
Navaja, da so lahko cene najemnin za nove najemnine največ 10 odstotkov nad lokalno primerjalno najemnino. Zavorna cena zakupa je začela veljati 1. junija 2015. Oddelek 556d nemškega civilnega zakonika (BGB) naj bi zagotovil, da najemnine na posebej napetih stanovanjskih trgih (kakršne najdemo v večjih nemških mestih, kot so Hamburg, Berlin ali München) v zelo kratkem času ne bodo skočile v utopične višine. Kajti zlasti na metropolitanskih območjih si veliko ljudi preprosto ne more več privoščiti življenjskega prostora.
Da bi "zakon zaviral povečanje najemnin na tesnih stanovanjskih trgih", kot se uradno imenuje zavora za najemnino, na tem območju postal aktualen, morajo zvezne države izdati zakonski odlok za to področje. V tem je določena občina ali mesto razglašeno za območje z napeto stanovanjsko situacijo. Če se to ne zgodi, se lahko najemnine povečajo v okviru drugih zakonskih predpisov.
Kaj zakupnina pomeni najemodajalcem?
Če ste najemodajalec, je pomembno, da ste seznanjeni z določili zavorne cene najema. Le tako lahko določite zakonsko pravilno najemnino za bivalni prostor, ki ga najamete.
Kdaj začne veljati zavorna zavora?
Če je zvezna država izdala odlok za območje, na katerem se nahaja vaša nepremičnina, ki ga razglaša za območje z omejenim stanovanjskim trgom, se morate držati zavorne zavore. V skladu z odstavkom 556d BGB (2) se lahko območje razglasi za tako, če:
- najemnine naraščajo bistveno bolj od državnega povprečja,
- povprečno dodatno breme za gospodinjstva znatno presega državno povprečje,
- prebivalstvo raste, ne da bi se z novogradnjo ustvaril potreben življenjski prostor, ali
- prostih delovnih mest je malo, kadar je povpraševanje veliko.
Kje velja zavora pri ceni najema?
Zavorna zavora bi teoretično lahko veljala po vsej državi. Dejansko so regionalne razlike velike. Ker zavora za ceno najema velja le, če so jo z odlokom izdale zvezne države. To se zgodi, ko so razmere za najemnike na stanovanjskem trgu tako kritične, da si marsikdo stanovanj ne more več privoščiti. Tu bi morala najemnina zavirati vse večje najemnine.
V Hamburgu, Berlinu in Severnem Porenju-Vestfaliji so priložnost prvič izkoristili. Kasneje so Bavarska, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-West Pomerania, Spodnja Saška, Porenje-Pfalška, Schleswig-Holstein in Turingija opredelili tudi območja, na katerih velja zavorna zavora. V Schleswig-Holsteinu pa je bila uredba ukinjena 30. novembra 2019. V Spodnji Saški je deželno sodišče Hanovra poleti 2020 razglasilo prvotno obliko zavore cene zakupa za neveljavno. Nova uredba naj bi bila sprejeta konec jeseni 2020. V tem izpade pet od 12 prvotnih mest, vključno z večjim mestom z Wolfsburgom. Nova zavorna zavora bi morala veljati tudi za sedem že vključenih otokov Severnega morja. V Saški,V Saški-Anhalt in Saarskem še vedno niso izkoristili priložnosti za najem zavore do leta 2020.
Glede na spremembo najemne zakonodaje 2020 lahko države zdaj določijo nadaljnja področja, na katerih zavora cene najema velja do leta 2025, namesto do konca leta 2020.
Pomembno: Mogoče je, da uredba ne velja za celotno mesto, temveč le za nekatere njegove dele. Če želite biti popolnoma prepričani, morate informacije dobiti pri odgovornem mestu ali občini.
| mesto | država |
|---|---|
| Berlin, mesto | Berlin |
| Hamburg, svobodno in hanzeatsko mesto | Hamburg |
| München, glavno mesto države | Bavarska |
| Köln, mesto | Severno Porenje-Vestfalija |
| Frankfurt na Majni, mesto | Hesse |
| Stuttgart, glavno mesto države | Baden-Wuerttemberg |
| Düsseldorf, mesto | Severno Porenje-Vestfalija |
| Bremen, mesto | Bremen |
| Nürnberg | Bavarska |
| Bonn, mesto | Severno Porenje-Vestfalija |
| Munster, mesto | Severno Porenje-Vestfalija |
| Karlsruhe, mesto | Baden-Wuerttemberg |
| Mannheim | Baden-Wuerttemberg |
| avgsburg | Bavarska |
| Wiesbaden, glavno mesto države | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, mesto | Baden-Wuerttemberg |
| Erfurt, mesto | Turingija |
| Mainz, mesto | Porenje-Pfalška |
| Rostock | Mecklenburg-Zahodnopomorjansko |
| Kassel, dokumentarno mesto | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Porenje-Pfalška |
| Potsdam, mesto | Brandenburg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, mesto | Baden-Wuerttemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Vir: Nemška konfederacija sindikatov (DGB) |
Za koliko se lahko najemnina poveča kljub zaviranju najemnine?
Kaj to pomeni za vas? Rečeno je, da najemnina za novo najem obstoječega stanovanja ne sme presegati lokalne primerljive najemnine za več kot deset odstotkov. Kolikšna je ta primerjalna najemnina, lahko vidite v indeksu najemnin, ki ga objavi vaše mesto ali občina.
Zavorna zavora: indeks najemnine je ključnega pomena
Za uporabo zavorne najemnine je predpogoj poznavanje trenutnega indeksa najemnin v zadevnem mestu ali občini. Ker da bi bili prepričani, da najemnina ni večja od deset odstotkov nad standardno lokalno najemnino, je treba poznati trenutne vrednosti.
Pomembno: Če namesto stanovanja oddajate hišo, lokalne primerjalne najemnine ni tako enostavno določiti, ker indeks najemnin običajno ni sestavljen za najete hiše. Tu je treba primerjati najemnino treh primerljivih nepremičnin, da se določi primerljiva lokalna najemnina. Povprečna najemnina nato povzroči lokalno primerjalno najemnino.
Katere izjeme pri zaviranju cene najema obstajajo pri najemodajalcih?
V določenih primerih vam kot najemodajalcu ni treba skrbeti za najemnino. Tudi če je vaša nepremičnina na območju, ki je bilo z uredbo razglašeno za območje s tesnim stanovanjskim trgom. Potem lahko prosto določite najemnino v okviru zakonsko dovoljenega. V teh primerih se zavorne zavore ne upošteva:
- Nove zgradbe: Če je bila hiša na novo zgrajena in je bila prvič dana v najem po 1. oktobru 2014, zavorna zavora ne velja.
- Posodobitve ali prenove: Če je bilo obstoječe stanovanje v veliki meri posodobljeno ali prenovljeno tako, da so nastali stroški znašali več kot tretjino zneska, ki bi zapadel v primerljivo novogradnjo, vam tudi pri določanju najemnine ni treba upoštevati zavorne zavore.
- Visoke najemnine iz preteklosti
- Najemnina je bila določena pred uveljavitvijo zavorne zavore.
Zavorna zavora v letih 2019 in 2020 se je zaostrila
Ker so se izjeme pogosto izkoriščale, so bili predpisi za najemno zavoro v letih 2019 in 2020 poostreni. Od leta 2019 so najemodajalci dolžni najemnikom zagotoviti nezaželene informacije, na primer o oddaji v najem ali posodobitvi, če se želijo izogniti zaviranju cene najema in se sklicevati na to izjemo (odstavek 556e, odstavka 1 in 2 BGB).
1. aprila 2020 je prišlo do nove spremembe zakona (§ 556g BGB): Zavorna zavora se zdaj uporablja za nazaj od dneva vstopa. Kdor je najemodajalcu očital, da ni upošteval zavore s ceno najema, je smel zahtevati le previsoke najemnine, ki so zapadle po pritožbi. Ta uredba še naprej velja za vse najemne pogodbe, sklenjene pred 1. aprilom 2020. Za vse najemne razmere, ki nastanejo po tem, imajo najemniki zdaj na voljo 30 mesecev od začetka obdobja, da z vlogo, kot prej v besedilni obliki (v pismu ali e-pošti), zahtevajo vrnitev najemnin, ki so v nasprotju z omejitvijo cene najema. Najemniki morajo nato še živeti v zadevnem stanovanju. Od leta 2019 zadostuje preprosta pritožba namesto kvalificirane. To pomeni: Razlog v prijavi ni več potreben. Najemniki morajo to samo jasno povedatida je najemnina previsoka in omenite, da se najemodajalec sklicuje na izjemo od zavorne zavore, če to stori.
Z zavoro najemnin najemnine v metropolitanskih območjih ostajajo dostopne - torej načrt politike.
Ali zavorna zavora velja tudi za indeksne najemnine in graduirane najemnine?
Če z najemnikom sklenete pogodbo o najemu indeksa, imate možnost izogniti se zavorni ceni najema. Ker pri indeksni najemnini najemnina ne temelji na lokalni primerljivi najemnini, temveč na indeksu cen življenjskih potrebščin. To ugotavlja Zvezni statistični urad.
Pri indeksnih najemih mora le začetna najemnina izpolnjevati zahteve iz oddelka 556d BGB. Če se indeks cen življenjskih potrebščin močno dvigne, indeks najemnine temelji na njem in je zato lahko v prihodnosti višji, kot bi bilo dovoljeno glede na zavorno zavoro.
Z diplomirano najemnino se najemnina, ki jo bo treba plačati v prihodnosti, določi ob podpisu pogodbe. Tu velja pravilo, da morata biti tako začetna najemnina kot tudi poznejše razdelitve združljive z najemno zavoro. Konkretno to pomeni, da v prihodnosti uveljavljena povišanja ne smejo biti večja od deset odstotkov nad tedanjo običajno primerjalno najemnino.
Kot najemodajalec bi morali še vedno narediti velike korake v predvidenih sezonah. Če dejansko pride do tega, da se lokalne najemnine zvišajo manj, kot je bilo pričakovano, tako da bi bilo osupljivost nezakonita, če celotna najemna pogodba ne bi bila neveljavna. Najemniku preprosto ne bi bilo treba plačati dela mature, ki presega deset odstotkov.
Ali lahko najemnino povečam, kolikor želim, brez najemne zavore?
Zavorna zavora je sredstvo za ohranjanje najemnin znotraj najemnikov. Toda še preden je bila uvedena zavora za ceno najema, lastniki nepremičnin niso mogli naključno dvigovati najemnin - in tega tudi ne morejo storiti v mestih, kjer zavora za najemno ceno ne velja.
V treh letih je dovoljeno zvišati najemnino za največ 20 odstotkov. Tu govorimo o tako imenovani zgornji meji. V nekaterih zveznih deželah je bila ta najvišja vrednost z odlokom o zgornji meji celo zmanjšana na največ 15 odstotkov.
Ker ta uredba tudi omejuje najemodajalce pri njihovih brezplačnih cenah, mnogi tudi tu govorijo o najemnini. Pri pristojnem mestu ali občini se pozanimajte, kateri predpis velja za lokacijo vaše nepremičnine.
Zavorna zavora ni brez polemike
Kolikor je najemniška zavora dobrodošla med najemniki, je med najemodajalci sporna. In to nikakor ni posledica dejstva, da naj bi najemodajalci neusmiljeno želeli, da bi se obogatili z najemniki. Prej je tako, da je ponekod težko ali celo skoraj nemogoče držati se zavorne zavore: Kjer ni indeksa najemnine - tako je na primer v Bremnu - ali pa je zelo zastarel, je težko plačati trenutno razumno najemnino najti, kar ni v nasprotju z zakonom.
In še ena točka je očiten kontrast glede najemnine: zaradi uredbe nekateri najemodajalci ne vidijo več nobene spodbude za posodobitev hiš. Navsezadnje je najvišji znesek najemnine včasih jasno urejen, tako da se predlagani ukrepi za najemodajalce pogosto preprosto ne splačajo več.
Obstaja pa tudi ravno nasprotno: če je hiša razkošno prenovljena in stroški zanjo presegajo tretjino vsote, ki bi zapadla v primerljivo novogradnjo, zavorna zavora ne velja, kot je opisano zgoraj. Če stroške za to prenesejo na najemnike, to pogosto pomeni, da se morajo že dolgo uveljavljeni najemniki izseliti, stanovanje pa prevzamejo veliko bolj premožnejši.
In še ena težava, ki jo pravna ureditev še ni rešila: na splošno obstaja veliko povpraševanje po najemu stanovanj na privlačnih lokacijah. Za stanovanje tukaj praviloma zaprosijo številni, včasih celo stotine zainteresiranih. Zaradi najemnine so si nekateri lahko ta življenjski prostor privoščili več. Ker pa najemodajalci običajno izberejo najbolj plačilno najemnike, zakon državljanom z nižjimi dohodki v resnici ne pomaga. Verjetneje bodo tudi bolj uspešni pri iskanju nastanitve na obrobju in obrobju, kjer je konkurenca z manj dohodki.
Zavorna zavora velja samo za nove najemnine.
Zavorna zavora na sodišču
Zavora pri ceni najema ne povzroča le kritik, temveč tudi kraje za pravne spore. Deželno sodišče v Berlinu (AZ 67 O 149/17) je ugotovilo, da najemna zavora morda ni ustavna. Sodniki so bili kritični do dejstva, da je uredba v veliki meri prikrajšala najemodajalce zaradi velikih razlik v najemninah po Nemčiji. To ni niti objektivno utemeljeno niti načelo enakosti, določeno v 3. členu temeljnega zakona. Nato je Zvezno ustavno sodišče preučilo združljivost najemne zavore s temeljnim zakonom in poleti 2019 odločilo: predpisi niso v nasprotju s temeljnim zakonom.