Odpoved za osebno uporabo pogosto povzroči pravne spore. Ker daje najemodajalcem možnost, da zase zahtevajo najeto nepremičnino.
Zaradi pravočasne odpovedi, ki jo najemnik prejme v primeru odpovedi osebne rabe, ne more le najemodajalec uporabiti bivalnega prostora zase - odpoved lahko da tudi, da se lahko v posest preselijo njegovi družinski člani.
Vendar obstajajo določene omejitve, ki služijo zaščiti najemnikov, zato jih je treba dosledno upoštevati. Naslednje točke podrobno navajajo, kaj je treba upoštevati pri ukinitvi osebnih zahtev, da bo uspelo. Izjeme in primere težav je mogoče najti v odločbah o prenehanju osebnih zahtev.
Kratke najpomembnejše stvari
Kako dolgo traja odpoved osebne zahteve?
Načeloma zakonski odpovedni roki v skladu z najemno zakonodajo veljajo za odpoved za osebno uporabo. Če je najemnik v stanovanju živel manj kot pet let, je obdobje tri mesece. Za pet do osem let je obdobje šest mesecev, za najem, daljši od osem let, pa morate dovoliti obdobje devetih mesecev.
Kakšne pravice imajo najemniki v primeru odpovedi za lastno uporabo?
Če je najemodajalec le ponaredil svoje potrebe, je najemnik upravičen do odškodnine.
Kaj se šteje za osebno uporabo?
Osebna uporaba je, kadar najemodajalec najeto stanovanje potrebuje zase ali za osebo, ki pripada gospodinjstvu, ali za nekatere družinske člane.
Kdaj je odpoved za osebno uporabo neučinkovita?
Odpoved za osebno uporabo je neučinkovita, če najemnik ne more preveriti na podlagi razloga, ali zakonske določbe o osebni uporabi resnično obstajajo.
Kaj storiti, če najemnik ugovarja odpovedi za osebno uporabo?
Če najemnik ugovarja odpovedi za osebno uporabo, lahko najemodajalec svojo odpoved umakne ali pa sodišče odloči, kateri interesi imajo prednost. Za to mora najemodajalec vložiti tožbo za izselitev.
Če želite kot najemodajalec odpovedati zaradi lastnih potreb, morate to dokazati.
Kakšna je pravna podlaga za odpoved za osebno uporabo?
Najemna zakonodaja določa, da pravica do odpovedi pogodbe za osebno uporabo obstaja le pod zelo natančnimi pogoji. Najemodajalec mora biti sposoben dokazati, da ima legitimen interes za odpoved obstoječe najemne pogodbe. Natančno ureditev najdete v § 573 BGB, ki predstavlja pravno podlago za tako imenovano osebno uporabo.
Poleg drugih razlogov se govori tudi o zakonitem interesu, če najemodajalec nepremičnino potrebuje zase, za ožje družinske člane ali za druge člane lastnega gospodinjstva. Vendar odpovedi za osebno uporabo ni mogoče izvesti, da bi dosegli povišanje najemnine.
Ustrezna ukinitev bivalnega prostora se lahko izvrši le, če je lastnik zemljiške knjige vpisan kot lastnik nepremičnine. Če partnerstvo ali prodajna skupina deluje kot najemodajalec, začnejo veljati posebni predpisi glede odpovedi za osebno uporabo. Oddelek 577a nemškega civilnega zakonika določa, da za delničarje ali kupce velja obdobje blokade. To obdobje je tri leta in se začne na dan nakupa. Šele potem imajo možnost odpovedati najemnike zaradi lastnih potreb.
Najemodajalci, ki imajo lastne otroke, ki iščejo stanovanje, se lahko registrirajo za lastno uporabo in jim zagotovijo stanovanje, v katerem lahko živijo.
Odpoved za osebno uporabo: za koga se lahko odpove?
Odpoved za osebno uporabo lahko podelite samo določenim osebam. Če najemodajalec želi najeti stanovanje sam, so njegove potrebe očitne. Vendar je odpoved za osebno uporabo možna tudi za družinske člane in člane gospodinjstva. Na splošno lahko rečemo, da je odpustitev dokaj enostavno izvesti, če ste tesno povezani.
Glede na družinsko razmerje se lahko pojavijo tudi mejni primeri in izjeme. Situacije ni vedno mogoče jasno razjasniti, zato bo lastnik morda moral navesti tehten razlog, da bo uspešen z njihovo odpovedjo. Na primer, oddaljeni sorodniki imajo pogosto težave.
Naslednji seznam prikazuje, kateri primeri so očitni in kdaj je težko uveljaviti odpoved za osebno uporabo. Glede na trenutne pravne razmere v Nemčiji se za ureditev osebnih zahtev običajno brez težav priznajo naslednja razmerja:
Pripadnost / razmerje do najemodajalca:
- otroci
- starši
- vnuk
- Stari starši
- bratje in sestre
- nečakinje in nečakinje
- Zakonca, ki sta ločena, a ne ločena
- registrirani življenjski partner brez veljavnega dogovora o odpovedi
- Tašča in tašča
Dokazilo o posebni povezavi z najemodajalcem / lastnikom je potrebno za naslednje stopnje razmerja:
- bratranci
- Veliki nečaki in nečakinje
- Stiefenkel
V primeru spodaj naštetih razmerij je odpoved za osebno uporabo na splošno izvedljiva. Ali pa je treba predložiti posebno dokazilo o bližini najemodajalca, se lahko od primera do primera razlikuje:
- Pastorki in pastorki
- Svak in svakinja
- stric in teta
Odpoved za osebno uporabo ni mogoča za:
- ločena zakonca
- Nekdanji zakoni
- Bivši tašči
V starosti se ljudje pogosto želijo spet preobleči ali preseliti v manjše stanovanje.
Kdo lahko odda odpoved za osebno uporabo?
Najemodajalec, ki je ob odpovedi vpisan kot lastnik nepremičnine, lahko odpove pogodbo. To lahko hitro preverite z ogledom zemljiške knjige. Vendar je treba upoštevati, da nimajo vsi najemodajalci pravice odpovedati pogodbo za lastno uporabo. Žal se vedno znova dogaja, da novi lastniki nepremičnine že načrtujejo lastne potrebe ob nakupu nepremičnine in zato navedejo ta razlog za odpoved, če se želijo znebiti dolgoročnih najemnikov. Prav zato najemniška zakonodaja vsebuje stroge predpise, ki zagotavljajo, da odpoved velja le, če je dovoljena.
Če lastnik nepremičnine deluje kot pravna oseba, na primer kot GmbH, odpoved za osebno uporabo na splošno ni mogoča. Vendar je Zvezno sodišče v sodbi (Az. VIII ZR 232/15) delničarjem GbR že podelilo ustrezno pravico do odpovedi, ko je bila registrirana osebna uporaba. Uredba torej ni vedno jasna in se zato v mnogih primerih preučuje posamično, da se stanje pravilno oceni. Če ste v dvomih, poiščite pravni nasvet.
Odpoved za osebno uporabo velja samo pod določenimi pogoji.
Prenehanje osebne uporabe na sodišču: kaj je dovoljeno? Kaj ne?
V bistvu zakon določa, da mora najemodajalec, ki daje odpoved za osebno uporabo, navesti razumljive in racionalne razloge. Odpoved najemne pogodbe zaradi osebne uporabe je veljavna le, če je naveden ta razlog.
Eden od dovoljenih razlogov za prenehanje osebne rabe je razumljiva želja po bivanju v lastni lasti. Mnogi najemodajalci kupijo stanovanje ali hišo, ker se želijo izseliti iz prejšnjega najemnega stanovanja. Tudi če najemodajalec potrebuje nastanitev zaradi dolgotrajne prenove v svoji hiši, je dovoljena odpoved zaradi osebne uporabe. Drugi priznani razlogi so:
- želja po otrocih
- uporaba nepremičnine s strani lastnika lastnikovega potomstva
- načrtovanje nepremičnine kot doma upokojencev, kar je pogosto povezano z željo po zmanjšanju velikosti prostora
- poklicna potreba po drugem domu
- bistveno krajša vožnja na delo iz zadevnega stanovanja
Vendar nekateri razlogi za odpoved za osebno uporabo ne zadostujejo ali niso priznani na sodišču. Če naj bi nepremičnina le za krajši čas služila kot nadomestno stanovanje, najemodajalec ne sme preprosto obvestiti sedanjih najemnikov.
Odpoved je tudi neveljavna, če zadevna nepremičnina ne izpolnjuje dejanskih zahtev najemodajalca. To lahko vidimo, če pogledamo zahteve in opremo. Če ima najemodajalec drugo najemniško stanovanje, ki je primerljivo in trenutno ni v najemu, prav tako ne sme oddati obvestila o odpovedi za osebno uporabo, saj bi lahko to stanovanje uporabljal tudi kot alternativo.
Spori v zvezi z osebno uporabo se pogosto obravnavajo kot osamljeni primeri. Vedno je treba natančno preveriti zadevno situacijo, da se ugotovi, ali je najemodajalčeva odpoved zakonita ali najemnik sme bivati v stanovanju. Nepremičninski in pravni strokovnjaki poznajo najemno pravo in prizadetim pomagajo pri oceni posameznih primerov. Najemodajalec lahko na ta način vnaprej ugotovi, kako dobre so možnosti v primeru pravnega spora. Najbolje je, da se z odvetnikom obrnete že v zgodnji fazi, da ne bi naredili napak. S tem se izognemo nepotrebnim sporom in izključimo napake.
Če se najemnik na primer počuti prikrajšanega in se z njim ravna nepravično, lahko zavrne izpraznitev stanovanja in v najslabšem primeru lahko to celo privede do tožbe za izselitev. Če najemodajalec vloži zahtevo za izselitev, lahko sodišče odloči proti njemu, odvisno od situacije. Posledično bo najemnik verjetno ostal v stanovanju.
Ko se družina poveča, je pogosto potrebno večje stanovanje.
Kdaj prepoved samopostrežne storitve ni dovoljena?
Poleg zgoraj omenjenih zahtev za odpoved za osebno uporabo obstajajo še druge zahteve, ki morajo biti izpolnjene, da je odpoved dovoljena. In teh je treba dosledno upoštevati, saj lahko sicer najemnik preprosto ugovarja odpovedi.
Naslednje zahteve omejujejo tudi možnosti najemodajalcev:
- Če je najemodajalec pravna oseba, odpoved za osebno uporabo ni mogoča.
- Najema, ki je časovno omejen od začetka, zaradi osebne uporabe ne bo mogoče odpovedati.
- Če najemna pogodba vsebuje odpoved najemodajalca, je tu tudi izključena odpoved za osebno uporabo.
- Ko najemniško stanovanje postane etažna lastnina, se začne tri leta blokiranja od vpisa novega lastnika v zemljiško knjigo. Šele po tem obdobju lahko najemodajalec po potrebi odpove odpoved zaradi osebne uporabe.
V nekaterih primerih se lahko odpove tudi odpoved za osebno uporabo. To je mogoče, če razlog za prenehanje stanovanja v odpovednem roku ne velja več. Nato mora najemnik posredovati ustrezne podatke najemniku, da lahko ostane v stanovanju.
Odpoved za osebno uporabo: Katere roke je treba upoštevati?
Roki za odpoved zaradi osebne uporabe temeljijo na zakonski ureditvi, ki je določena v oddelku 573c BGB. Ker je odpoved za osebno uporabo podobna običajni odpovedi, ni nobenih razlik glede rokov.
Zakon določa, da mora biti obvestilo o odpovedi prejeto najpozneje do tretjega delovnega dne koledarskega meseca, če naj bi začelo veljati konec meseca po naslednjem. Vendar pa se odpovedni rok za najemodajalca po določenem obdobju najema podaljša:
- Za obdobje najema do petih let je odpovedni rok tri mesece.
- Če je obdobje najema med petimi in osmimi leti, je obdobje šest mesecev.
- Za najemno obdobje osem let ali več je odpovedni rok devet mesecev.
Predpisane odpovedne roke je treba upoštevati tudi v primeru odpovedi za osebno uporabo.
Kako mora biti formalno videti odpoved za osebno uporabo?
Vsaka odpoved najema mora biti pisna. Seveda to velja tudi za odpoved za osebno uporabo. V odpovednem pismu morajo biti navedeni vsi potrebni podatki. Že majhna formalna napaka lahko povzroči odpoved za osebno uporabo brez učinka. Zato priporočamo previdnost pri obrazcih iz dvomljivih virov na internetu. Bolj priporočljivo je poiskati nasvet pri odvetniku, specializiranem za najemno pravo, ali pa uporabiti obrazec, ki smo ga tukaj navedli.
Obvestilo o odpovedi mora vsebovati bistvene podatke, kot so imena najemodajalca in najemnika, datum in naslovi pogodbenih strank. Potrebne so tudi naslednje informacije:
- Omenite osebo, za katero je registrirana osebna uporaba, in osebne podatke, če to ni najemodajalec sam
- za družinske člane pravilno stopnjo odnosa
- po potrebi podrobnejše informacije o tesni zvezi, če je zveza oddaljena
- za člane gospodinjstva dodatne informacije o trenutnih okoliščinah v zvezi s to pripadnostjo in dokazovanje povezave
- navedba razumljivih razlogov za upravičeno osebno uporabo
- Glede na razlog, nadaljnja pojasnila o prejšnjem stanovanjskem razmerju, da bi lahko natančno preverili uporabne interese najemodajalca ali pooblaščene osebe
- sklic na prejemnikovo pravico do ugovora v skladu z oddelkom 574 (1) nemškega civilnega zakonika (BGB) ter s tem povezane zahteve glede oblike in roka
- Seznam lastnih nenajetih nepremičnin, ki se lahko sprostijo v odpovednem roku, vendar so neprimerne za osebo v stiski, vključno z ustreznimi razlogi, zaradi katerih to alternativno stanovanje uvršča med neprimerna
- po potrebi predlog ali ponudbo za najemniško stanovanje za najemnika
Storitev: Vzorec samopostrežne prekinitve za prenos:
Ali lahko najemnik ugovarja odpovedi za osebno uporabo?
V nekaterih primerih je lahko odpoved najemne pogodbe za sedanjega najemnika nerazumna. Potem ima možnost ugovora zoper odpoved za osebno uporabo. Za to so odločilne osebne okoliščine in trajanje najema. Pogosto obstajajo posebni primeri težav, ki ovirajo odpoved, na primer:
- starost
- Bolezni
- Tveganje samomora
- nosečnost
- Ukoreninjeno v lokalnem okolju
- prihajajoči izpiti in izpiti
- Šolski otroci, od katerih ni mogoče pričakovati, da bodo zamenjali šolo
- izredno nizek dohodek
Ugovor najemnika mora biti v zakonskem roku za ugovor. Takšen ugovor mora biti načeloma vložen najemodajalcu najkasneje dva meseca pred koncem odpovednega roka.
Poleg zgoraj omenjenih primerov stiske so lahko tudi drugi razlogi za ugovor. Najemnik lahko dvomi v razloge za svoje potrebe in zato ugovarja odpovedi. V tem primeru mora najemodajalec predložiti dokaze, da je registracija samostojne uporabe upravičena. Torej mora biti sposoben razložiti svoje razumljive in razumne razloge.
V nekaterih primerih stiske lahko sodišče zavrne prenehanje osebne uporabe. Če na primer v stanovanju živi stara ženska, se od nje pogosto ne pričakuje več selitve.
Ali je osebna uporaba lahko samo napredna?
Noben najemodajalec nima pravice uporabljati osebnih potreb samo kot pretvezo. Če se tak primer odkrije, mora najemodajalec plačati odškodnino najemniku v skladu s členom 280 (1) BGB. Na primer, v sodbi (Az.: VIII ZR 99/14) je Zvezno sodišče tožniku prisodilo odškodnino v višini 28.500 evrov, ker se je najemodajalec samo ponaredil. Najemodajalci bi morali zato zagotoviti, da je njihovo obvestilo o odpovedi dejansko zakonito in da lahko zdrži temeljit pregled.
Odpoved za osebno uporabo: kaj storiti, če se najemnik ne odseli?
Po zakonski ukinitvi za osebno uporabo lahko najemniki še vedno ostanejo v stanovanju. Brez pisnega ugovora bi moral najemodajalec hitro ukrepati, če stanovanje ni izpraznjeno do konca odpovednega roka.
Najprej mora najemodajalec nasprotovati nadaljnji uporabi najete nepremičnine v takem primeru. Ta ugovor mora sodišče prejeti v prvih dveh tednih nezakonite uporabe. Brez tega pisnega ugovora bo sodišče domnevalo, da je najemna pogodba podaljšana, kar sta obe strani molče sprejeli.
Če najemnik preprosto ostane v stanovanju, čeprav je bil odpovedan zaradi osebnih potreb, se mora najemodajalec obrniti na odvetnika. Ima potrebno strokovno znanje za izogibanje pravnim pasti in podpira nadaljnje izvrševanje postopka izselitve. Ta se predloži pristojnemu lokalnemu sodišču in naslov deložacije pridobi prek sodišča. Z naslovom za izselitev je najemodajalec nato upravičen sprožiti izselitev s strani sodnega izvršitelja.
Mimogrede se naslov deložacije nanaša na vse osebe z lastninsko pravico na nepremičnini, na primer tudi na zakonca najemnika in, če je primerno, na podnajemnike.
Če se najemnik noče odseliti, lahko vložite obvestilo o izselitvi.
Odpoved za osebno uporabo pri nakupu: ali je to dovoljeno?
Ko kupite nepremičnino, je to pogosto zaradi želje, da bi živeli v svojih štirih stenah. Dejansko je bil ta razlog sprejemljiv v primeru odpovedi za osebno uporabo. Takšni primeri pa so običajno ljudje, ki so prej živeli v najemu in potem iščejo nepremičnine. Stanovanja ne kupujete za najem, temveč sami živite v njem, zato je pogosto vaša prva in edina lastnina. Leta 1996 je okrožno sodišče v Mainzu kupcu nepremičnine potrdilo zakonitost odpovedi za osebno uporabo (sodba z dne 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
V zvezi z nakupom enodružinske hiše ni posebnih blokadnih rokov za odpoved. Po nakupu hiše lahko novi lastnik sedanje najemnike obvesti o osebni uporabi, ki temelji na običajnem obvestilu in upošteva veljavne roke.
Vendar pa lahko za etažno lastnino veljajo določena obdobja blokiranja. Ti začnejo veljati na primer pri pretvorbi najemnih stanovanj v etažne lastnine. Če jih prejšnji lastnik (npr. Stanovanjska zveza) proda tretji osebi, je blokirno obdobje za odpoved v skladu z oddelkom 577a nemškega civilnega zakonika (BGB) tri leta ali več in se začne z vpisom novega lastnika nepremičnine v zemljiško knjigo. Šele potem lahko lastnik stanovanja odpove odpoved za osebno uporabo.
Obdobje embarga je lahko še daljše, odvisno od življenjskega okolja. Na območju z le nekaj razpoložljivimi stanovanji se lahko rok podaljša celo do deset let.
Ukinitev osebne uporabe v primeru več najemnin: kaj je treba upoštevati?
Najemodajalci, ki imajo v lasti več nepremičnin za najem, morajo biti še posebej previdni pri registraciji lastne uporabe. Še posebej, če so stanovanja, ki pripadajo nepremičnini, podobna, svetujemo previdnost. Kdor ima raje določeno nepremičnino in jo odpove lastni rabi, mora pričakovati, da razlog za odpoved ne bo priznan, saj je primerljivo stanovanje na voljo kot alternativa. V takem primeru je najemodajalec dolžan uporabiti prosto primerljivo stanovanje.
Odločitev, ali je prosto najemniško stanovanje primerljivo s prednostnim stanovanjem, v katerem še vedno živijo najemniki, je odvisna predvsem od velikosti, lokacije in opreme.
Če najemodajalec nima v lasti nobenega stanovanja, ima prosto izbiro, katero najeto nepremičnino bo odpovedal za osebno uporabo. Najemodajalca lahko spodbudite k uporabi tega stanovanja le, če bo najemniško stanovanje kmalu na voljo. Poleg tega je pri izbiri stanovanja, za katero bo izdano obvestilo o odpovedi, vredno oceniti ustrezne najemnike in njihov položaj. V primeru stiske lahko pride do protislovja. V praksi to pomeni, da je odpoved lažje izvesti z enim samim običajnim prejemnikom plače kot s starejšo, morda celo bolno gospo, ki bi se po 40 letih v stanovanju še posebej težko popolnoma preusmerila v novo stanovanje.
Najemodajalci, ki imajo v lasti več nepremičnin za najem, bi morali biti še posebej previdni pri registraciji lastne uporabe.
Ali mora najemodajalec ponuditi nadomestno stanovanje?
Vedno je smiselno najemniku ponuditi odpoved nadomestnega stanovanja, če lahko najemodajalec poimenuje več nepremičnin, ki jih ima v lasti. Tu je pomembno, da mora biti alternativa primerljiva. Prebivalcu štirisobnega stanovanja z vrhunsko opremo zato ne moremo ponuditi dvosobnega stanovanja s pečjo. Kdor preventivno navede alternativo, ustvari boljše izhodišče v morebitnem pravnem sporu.
V teh primerih najemodajalec ne sme ponuditi samo nadomestnega stanovanja, temveč je dolžan:
- Lastnik ima primerljivo stanovanje, ki je v isti hiši ali istem stanovanjskem kompleksu. (BGH, sodba z dne 4.6.08, Az. VIII ZR 292/07)
- Nadomestno stanovanje se bo izpraznilo najkasneje do konca odpovednega roka. (BGH, sodba z dne 9. julija 2003, Az.VIII ZR 311/02)
- Najemodajalec bi rad stanovanje najel. (BVerfG, odločba z dne 23. novembra 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- Ni okoliščin, zaradi katerih bi bila nova najemna pogodba z najemnikom videti nerazumna. (Višje deželno sodišče Karlsruhe, pravna odločba z dne 27. januarja 1993, Az. 3 ReMiet 2/92)
Kakšna je alternativa odpovedi za osebno uporabo?
Za tiste, ki se bojijo, da odpoved za osebno uporabo ne bo uspešna, je odpovedna pogodba ali pogodba o odpovedi najema idealna. To ponuja malo več varnosti, saj se obe strani strinjata o koncu najema. Ta možnost je še posebej priporočljiva, če najemodajalec ne more z gotovostjo trditi, ali mu bodo priznane osebne potrebe.
Odpovedna pogodba omogoča tudi dogovor o natančnem roku za izpraznitev nepremičnine. To se zgodi ne glede na veljavno najemno pravo. V zameno najemnik prejme plačilo za selitev, ki mu pomaga poiskati stanovanje. Najemodajalec lahko prosti apartma nato uporabi, proda ali kako drugače najame sam. S sporazumom o odpovedi imate več možnosti, vendar zahteva natančno pripravo in intenzivno usklajevanje z najemnikom.
Nasvet pravnega strokovnjaka pomaga oceniti možnosti in tveganja ter se odločiti, kateri način je bolj smiseln: odpoved za osebno uporabo ali odpoved. V teh primerih pristojne nasvete nudijo predvsem odvetniki, specializirani za najemno pravo.
