Najemodajalci praviloma ne zahtevajo pogodbe o odpovedi najema. Navsezadnje je dolgoročno najemno razmerje skoraj vedno v interesu najemodajalca. Kljub temu obstajajo razlogi, zaradi katerih je predčasno prenehanje najemne pogodbe in sklenitev pogodbe o odpovedi najema smiselno. Tukaj lahko preberete, katere zakonske zahteve so bistvene in katere pasti se skrivajo.
Kaj je pogodba o odpovedi najema?
Pogodba o odpovedi najema je medsebojno dogovorjena odpoved pogodbe med najemodajalcem in najemnikom, ki vodi do prezgodnje odpovedi najemne pogodbe.
S pogodbo o odpovedi najema je mogoče skrajšati ali popolnoma odpovedati redni odpovedni rok, določen v najemni pogodbi, in tudi zaobiti zakonske predpise.
V okviru pogodbenega sporazuma obstaja tudi možnost sporazumnega urejanja različnih točk pri predaji najemne nepremičnine. Zadeve, ki jih je treba razjasniti, če se najemnik predčasno izseli, vključujejo na primer, ali in v kakšnem obsegu mora najemnik obnoviti stanovanje pred izselitvijo ali deli pohištva ostanejo v stanovanju.
Poleg tega so vsi finančni dogovori med najemodajalcem in najemnikom v pogodbi o odpovedi najemnine zapisani v pisni obliki. To vključuje na primer znesek morebitnih odškodnin, ki zapadejo v plačilo, če se predčasno izselite. Tu se lahko zabeležijo tudi druge dogovorjene obveznosti, kot je iskanje najemnika za novega najemnika.
Pogodbo o odpovedi najema lahko sklenete ustno ali pisno. Da bi se izognili nejasnostim in nesporazumom, pa je na splošno priporočljiva pisna oblika.
Zakaj obstaja možnost odpovedi najema?
Najem za najem stanovanja ali hiše, ki je sklenjen med najemodajalcem in najemnikom, običajno vsebuje dogovore o odpovedi pogodbe. Poleg tega za odpovedne roke veljajo zakonski predpisi. Pod določenimi pogoji pa je lahko predčasna odpoved najemne pogodbe koristna za najemnika ali najemodajalca. V teh primerih lahko obe stranki skleneta pogodbo o odpovedi najema.
Pogodba o odpovedi najema je koristna, na primer, če namerava najemodajalec prodati svojo nepremičnino, ker je prodajna cena za prazno stanovanje brez najemnika običajno bistveno višja.
V primeru spremembe prebivališča, povezanega z zaposlitvijo, pa je najemniku ugodno, da najemno pogodbo odpove predčasno. Na ta način se lahko prej izseli iz najetega stanovanja in tako prihrani stroške.
Če se stranki strinjata, se lahko odpoved najemne pogodbe dogovori s pogodbo o odpovedi.
Kakšni so odpovedni roki za pogodbo o odpovedi najema?
Zakonski odpovedni rok za najem nepremičnin v Nemčiji je tri mesece za najemnike in tri do devet mesecev za najemodajalce, odvisno od dolžine prejšnjega najema. Roki, ki veljajo za redno odpoved, so urejeni v oddelku 573c nemškega civilnega zakonika (BGB).
Ne glede na odpovedni rok, ki je bil prvotno dogovorjen v najemni pogodbi, se lahko najemodajalec in najemnik v pogodbi o odpovedi najema dogovorita o medsebojno sprejemljivem datumu, ko naj se najemno razmerje konča. Zakonsko predpisani roki so lahko tudi spodkopani.
Kdaj je pogodba o odpovedi najema smiselna?
Če se življenjska situacija najemnika ali najemodajalčevo načrtovanje z nepremičnino spremeni, je sporazum o odpovedi najemnine koristen način predčasne prekinitve najemnega razmerja.
Na primer, če se najemniški par loči in eden od najemnikov želi obdržati stanovanje, mora najemnik, ki se seli, z najemodajalcem skleniti sporazum o odpovedi. V nasprotnem primeru je lahko odgovoren za nadaljnja plačila najemnine, če nekdanji partner ne plača najemnine ali stroškov poslovanja.
Drugi tipični primeri, v katerih je primerna pogodba o odpovedi najema, so:
- da bi se izognili dvojnim plačilom najemnine, če je najemnik že našel novo stanovanje
- če se eden od najemnikov želi izseliti iz najete nepremičnine, medtem ko želi drugi najemnik tam še naprej živeti
- če najemodajalec nepremičnino sam potrebuje v kratkem in bi se rad vselil tja
- zaradi predvidene prenove najemne nepremičnine z namenom naknadnega povečanja najemnine
- nepremičnino je treba prodati kot nepremičnino, da bi dosegli višjo prodajno ceno
Preden podpišete pogodbo o odpovedi najema, preverite, ali je pravilna in popolna.
Katere podatke mora vsebovati pogodba o odpovedi najema?
Nekatere informacije morajo biti vključene v pogodbo o odpovedi najema, da lahko v nujnih primerih stoji pred sodiščem. Pogodba o odpovedi najema mora vsebovati te podatke:
- imena pogodbenih strank
- natančna oznaka zakupa
- naslov najete nepremičnine (za stanovanja tudi stanovanje ali številka apartmaja)
- po možnosti ime novega najemnika
- dogovorjeni čas odpovedi najema kot tudi natančen datum izselitve
- Ureditev stanja najemne nepremičnine ob predaji (npr. Pometo)
- Dodatno dogovorjeni predpisi, na primer o kozmetičnih popravilih, preostalem pohištvu v najemu (npr. V kuhinji), ukrepih demontaže najemnika, obračunu komunalnih storitev, odplačilu pologa
- v primeru pozne predaje nepremičnine znesek nadomestila za uporabo
- Plačilne pogodbe glede povračila stroškov najemodajalcu ali odpravnin ali odškodnin najemniku
- Kraj, datum in podpis obeh pogodbenih strank
Zlasti finančne pogodbe, kot so zahtevki za plačilo in izvedbo, bi morali biti čim bolj podrobno zabeleženi v pogodbi o odpovedi najema. V zvezi s tem je priporočljivo navesti razloge za zahtevek in določiti ustrezne načine plačila (roki, ime prejemnika plačila ali storitve, način plačila in bančni podatki).
Stranki se lahko tudi pogodbeno dogovorita, da se odpovesta pravici do ugovora. Torej nobeden od podpisnikov ne more preklicati pogodbe o odpovedi najema v dveh tednih po podpisu. Druga pomembna točka pri sklenitvi pogodbe o odpovedi najema je dogovor o poravnavi vseh medsebojnih zahtevkov.
Bistveno je tudi besedilo, da se uporaba člena 545 nemškega civilnega zakonika (BGB) ne uporablja. Ta odstavek opisuje tiho podaljšanje najema, ki začne veljati, če najemnik ne zapusti najete nepremičnine ob dogovorjenem času. To je bistveno, ker če to besedilo manjka in se najemnik kljub dogovoru ne izseli v času, določenem v pogodbi o odpovedi najema, je celotna pogodba nična. Če so pogodbo o odpovedi najema podpisale vse pogodbene stranke, vendar ta odstavek manjka, lahko najemodajalec vloži ugovor v roku dveh tednov - vendar le, če pravica do ugovora ni bila odpovedana.
Pogodba o odpovedi najema je vedno sestavljena v dveh izvodih, nato pa jo podpišeta najemodajalec in najemnik. Obe pogodbeni stranki bosta prejeli kopijo, ki jo hranita v svoji evidenci.
Kdaj velja pogodba o odpovedi najema?
Načeloma pogodba o odpovedi najema velja tudi, če je bila sklenjena ustno. Da bi se izognili nesporazumom, pa so potrebni izjemno natančni dogovori. Pri pogodbi o odpovedi ima tako kot pri vseh drugih pogodbah prednost pisna oblika kot ustni dogovor.
Če najemnik od lastnika zemljišča prejme sporazum o odpovedi z zahtevo po podpisu in to stori, ima najemnik pravico, da to odločbo prekliče v 14 dneh. V tem primeru lahko za pogodbo o odpovedi najema veljajo določbe 312. člena BGB za prodajo na pragu. Rok za ugovor se nato začne natanko na dan, ko je najemnik od najemodajalca prejel pisno izjavo o pravici do odstopa. Če najemnik tega navodila ne prejme hkrati s podpisom pogodbe o odpovedi, se rok za ugovor samodejno podaljša za obdobje štirih tednov po prejemu navodila za odpoved.
Če najemodajalec najemnika ne obvesti o svoji pravici do odpovedi, se odpovedni rok konča najpozneje šest mesecev po podpisu pogodbe.
Vendar vse to velja le, če rok za ugovor (glej zgoraj) ni bil odpovedan.
Kaj bi morali najemodajalci in najemniki upoštevati v primeru pogodbe o odpovedi najemnine?
Običajni podatki o odpovednem roku, ki so bili dogovorjeni s sklenitvijo prvotne najemne pogodbe, so v pogodbi o odpovedi najema neveljavni. Kot že omenjeno, v nasprotju z najemno pogodbo ni treba upoštevati zakonskih predpisov. Za obe strani pa je smiselno zagotoviti, da sporazum o odpovedi ne vsebuje nobenih sporazumov, ki bi se pozneje izkazali kot škodljivi zanje.
Da najemodajalec ne bo prikrajšan, če se njegov najemnik predčasno odseli, se lahko na primer sklene dogovor, ki najemnika zavezuje, da bo poiskal novega najemnika, da se izogne prostim delovnim mestom in s tem izgubljeni najemnini. V tem primeru je alternativa plačilo pavšala s strani najemnika ali nadaljnje plačilo najemnine do rednega izteka odpovednega roka.
Če pobuda za prezgodnjo odpoved najemne pogodbe izhaja od najemodajalca, mora najemnik zagotoviti, da ne bo ogrožen, če bo izpolnil prošnjo najemodajalca. Najemodajalec praviloma ponudi plačilo ustrezne odškodnine ali odpravnine, če naj bi se izselitev najete nepremičnine izvedla pred potekom rednega odpovednega roka.
Ali je v pogodbi o odpovedi najema obvezno odplačilo?
Soglasje najemnika za predčasno odpoved najemne pogodbe ali sklenitev pogodbe o odpovedi najema ne povzroči samodejno zahtevka za odškodnino ali odpravnino.
Če pa sporazum o odpovedi pride na pobudo najemodajalca, je najemnik v dobrem pogajalskem položaju. Ker ima predčasna selitev pri najemodajalcu številne prednosti pri prodaji nepremičnine, se najemodajalec pogosto strinja s plačilom odpravnine. Za odškodnino se je treba dogovoriti v razumnem znesku, da se pokrijejo stroški iskanja stanovanja in selitve ter potrebne posredniške provizije, višja najemnina in stroški nakupa novega pohištva.
Pri izračunu odpravnine je treba upoštevati tudi druge možne dejavnike stroškov, kot so dodatni potni stroški zaradi nadaljnje vožnje.
Ali se lahko pogodba o odpovedi najema sklene tudi za poslovne nepremičnine?
Da, pogodbo o odpovedi najema je mogoče skleniti tako za zasebne uporabljene nepremičnine kot za poslovne nepremičnine. Ker lahko tudi v primeru najemnega razmerja s poslovno nepremičnino obstajajo različni razlogi, zaradi katerih je smiselno skrajšati redni odpovedni rok. Če je najemna pogodba za trgovino, delavnico ali drugo poslovno lastnino predčasno odpovedana, je pod pogodbo o odpovedi najema potreben podpis vseh vpletenih strani. Zato je treba natančno preveriti, kateri podpisi so potrebni pri podjetnikih, ki jim je bila nepremičnina najeta.
Kje lahko prenesem vzorec pogodbe o odpovedi najema?
Ker je pri pogodbi o odpovedi najema treba upoštevati veliko informacij, je priporočljivo uporabiti vzorčni obrazec. Vzorec pogodbe o odpovedi najema lahko prenesete tukaj:
