Poiščite najemnika, ampak kako? Resda v času splošnega pomanjkanja stanovanj in dolgih čakalnih vrst za ogled terminov to ne bi smelo predstavljati težav. In seveda res: Kot najemodajalec imate običajno prosto izbiro med številnimi zainteresiranimi stranmi, vsaj v velikih mestih in metropolitanskih območjih.
Kar pa je v življenju bistveno resnično, velja tudi pri iskanju najemnika: tisti, ki imajo izbiro, so razvajeni, saj scenariji grozljivk najema nomadov, prevarantov in napak pri rentah vznemirjajo vsakega lastnika nepremičnine. In čeprav je po eni strani vse lažje in lažje raziskati veliko informacij o ljudeh na internetu, najemodajalci vse težje najdejo točno pravega najemnika.
Če je vaša nepremičnina tudi na območju, kjer je veliko stanovanj prostih, je lahko še težje najti najemnika. Ker manjši je izbor zainteresiranih, manj zahtev lahko postavite. A tudi tu je pomembno, da si podrobneje ogledamo, da resnično najdemo pravega najemnika.
Realno gledano pogoji za vas kot najemodajalca niso ravno tako rožnati, kot so mislili na prvi pogled. Včasih ni tako enostavno hitro in enostavno najti redno plačljivega in hkrati prijetnega najemnika.
Z naslednjimi šestimi nasveti, ki jih morate upoštevati vsakič, ko najamete novo stanovanje, imate pri roki praktičen kontrolni seznam. In če upoštevate vse nasvete, je to - kot rečeno - pol uspeha.
1. Poiščite najemnike: določite ustrezen znesek najemnine
Tudi če je skušnjava zahtevati visoko ceno, da bi ustvarili pravi dobiček - bodite realni! Ker je za iskanje najprimernejšega najemnika za vas še posebej pomembna primerna najemnina.
Če najemnino za povprečno opremljeno stanovanje v srednje stanovanjskem naselju zaradi trenutnega pomanjkanja stanovanj v Nemčiji postavite previsoko, tvegate, da spodobni najemniki, ki bi bili najbolj primerni za stanovanje, ki ga želite najeti, ne reagirajo niti na vaš oglas .
Namesto tega se bodo pri vas postavile v vrsto zainteresirane strani s širokim spektrom motivacije: v najboljšem primeru so to ljudje, ki so se v vaše mesto preselili iz drugih regij in ki zelo hitro potrebujejo streho nad glavo. Če je vaša najemnina potem previsoka, bodo ti najemniki hitro poiskali drugo stanovanje, ki ustreza indeksu najemnin, takoj ko se bodo bolje znašli po vašem mestu. Nato se soočate s težavo iskanja primernega novega najemnika prej, kot je bilo pričakovano.
Vendar previsoke najemnine ne odvrnejo ljudi, ki si morajo zaradi osebne nesreče hitro najti novo stanovanje. Sprva sprejmejo previsoko najemnino, samo da bi dobili stanovanje, in upajo, da se bo finančna težava nekako rešila. Kasneje se običajno izkaže, da najemniki ne morejo trajno plačevati visoke najemnine. To ustvarja nove težave, ki se jim je mogoče izogniti, pa tudi najemnikom, na primer odpoved brez najave ali celo izselitev. Še huje so nomadski najemniki, ki od začetka ne nameravajo plačevati dogovorjene predrage najemnine.
Ko določite ceno najema, pomislite tudi na zavoro cene najema, ki je trenutno vsem na ustih. Na območjih, kjer to velja, cena najema za novo najemnino ne sme biti večja od 10 odstotkov nad lokalno primerjalno najemnino.
Zato se splača zahtevati realno ceno najema, ki pokriva vaše stroške. To poveča možnost dostojnih najemnikov, ki ostanejo v stanovanju dlje časa, redno plačujejo, ne opravičujejo neupravičenih zahtevkov in skrbno ravnajo z vašo najemnino.
Glas o najemnini se hitro razširi in najemnike in druge lastnike obrne proti vam. Tudi če ste sprva veseli, da ste zaslužili veliko denarja zase, je pogosto kratko veselje, ko visoke najemnine kasneje ni mogoče plačati.
Nenehna menjava najemnikov je za vas tudi draga, dolgotrajna in običajno ne zelo donosna. Primerna najemnina je zato pogosto podcenjen, a dragocen namig za iskanje najboljšega najemnika.
Zavorna zavora naj bi ustavila nesorazmerno visoke najemnine.
2. Poiščite najemnike: iščite na pravih mestih
Novo stanovanje najemniki iščejo na nepremičninskih portalih, v revirnih časopisih ali v lokalnem tisku. Pomembno je, da določite pravo ciljno skupino za svoje stanovanje in nato začnete iskanje strukturirano in premišljeno. To poveča vaše možnosti za iskanje pravega najemnika. Vnaprej dobro premislite, kakšno vrsto najemnika bi radi našli in kako jih lahko najbolje naslovite.
Ali imate raje starejše ljudi iz okolice, ki morda iščejo manjše stanovanje brez ovir? V tem primeru vam svetujemo, da oglašujete v lokalnem tisku.
Iščete visoko zaslužne yupije, ki so veliko na poti in ki si bodo lahko privoščili pomoč pri čiščenju vašega privlačnega starega stanovanja z javorjevim parketom v središču mesta? Nato bo elegantna, obsežno predstavljena razstava na mednarodno zastopanih nepremičninskih portalih nagovorila ustrezne zainteresirane strani.
Bi se raje sploh ne oglaševali? Potem se po okrožju sprehodite z odprtimi očmi: na številnih območjih boste našli obvestila ljudi, ki iščejo stanovanja v trgovinah, mestnih knjižnicah, fitnes studiih ali preprosto na svetilkah. Če oglas za iskanje ustreza vašemu stanovanju, lahko prihranite veliko časa in denarja ter hkrati najdete pravega najemnika.
Če oglašujete stanovanje v časopisnem oglasu ali v spletnem povzetku, v oglas vključite merila, ki bodo odvrnila veliko zainteresiranih: brez dvigala ali balkona, brez hišnih ljubljenčkov, zamenjava vgrajene kuhinje. Vse to vnaprej neprimerne možnosti odstrani. To vam prihrani veliko dragocenega časa za nepotrebne sestanke z ogledom in omogoča boljšo osredotočenost na iskanje pravega najemnika.
3. Poiščite najemnike: vzemite si čas
Tudi če se zdi skušnjava povabiti vse kandidatke na skupni sestanek hkrati: Ne delajte tega! Za vas je izčrpavajoče in pri tem ni zelo učinkovito. Hitro izgubite občutek o stvareh in morda vas zaslepijo napačni ljudje. Vaš idealni kandidat bi lahko ostal v ozadju in se izgubil v množici. Tudi izkušeni nepremičninski agenti imajo raje individualne sestanke, da bi dobili boljšo sliko in našli idealnega najemnika.
Vzemite si čas za posamezne sestanke z najbolj obetavnimi možnostmi. Dobro se pripravite, s seboj prinesite samooceno najemnika, da izpolnite in na kontrolni seznam zapišite vse, kar vam pade v oči in se zdi pomembno. Tu se je vredno potruditi, saj boste veliko hitreje našli pravega najemnika zase.
Najbolje je, da se dogovorite za več individualnih sestankov, da boste imeli dovolj časa za zainteresirane.
4. Poiščite najemnike: Ne kupujte prašiča v piki
Tudi če ste prepričani, da je elegantno oblečen, nežen par z bleščečo luksuzno limuzino vaša glavna nagrada: ostanite sumničavi! V vsakem primeru naj bodoči najemniki izpolnijo samooceno najemnika. Samoocena najemnika je poleg vašega osebnega občutka najpomembnejša osnova za iskanje pravega najemnika.
Pri samooceni najemnika mora vaš potencialni najemnik razkriti vse, od imena in naslova do delodajalca in neto dohodka do morebitne tožbe za izselitev zoper njega. Družinski člani, ki se preselijo v stanovanje, morajo biti tudi posamezno navedeni.
Pozorno si oglejte vse informacije in preverite, ali navedeni neto zaslužek zadostuje za plačilo najemnine. Ugotovite tudi, ali ima zainteresirana družina po odštetju najemnine še vedno dovolj denarja za splošno življenje v vašem mestu.
Kritično preverite tudi, ali so podatki, ki ste jih navedli, verjetni in ustrezni ljudem, ki ste jih spoznali. Če se kasneje izkaže, da je vaš najemnik pri samooceni goljufal glede bistvenih informacij v zvezi z njegovim finančnim stanjem, ga lahko celo odpovemo brez obvestila. Vendar to pravilo ne velja za izjave o zasebnih hobijih, kot sta glasba ali šport.
Seveda je tudi legitimno in pomembno, da od najemnika zahtevate podatke podjetja Schufa. Na ta način lahko že pred najemom ugotovite, ali kljub vsemu obstaja ulov. Potrdilo o oprostitvi dolga lahko najamete tudi od potencialnega novega najemnika. Vedeti pa morate, da najemodajalci iz različnih razlogov ne marajo izdajati potrdil o oprostitvi dolga. Prisotnost ali odsotnost takih informacij torej ni nujno bistveno merilo kreditne sposobnosti najemnika.
5. Poiščite najemnike: Zavarujte se
Vaš novi najemnik je prilagodljiv, samorazkritje je dosledno, informacije Schufa in potrdilo o oprostitvi dolga za najem sta brezhibna. Za povrh ima še dva poroka, ki potrjujeta njegovo kreditno sposobnost. Kaj si še želite kot najemodajalec? Kljub temu ne bi smeli zaupati slepo, ampak vztrajati pri varovanju najema.
Po zakonu lahko kot najemodajalec zaprosite za varščino do treh mesecev najemnine. Če vaš najemnik zagotovi dogovorjeni znesek kot tako imenovano gotovinsko varščino, morate denar vložiti ločeno od svojega premoženja.
Depozit je treba plačati na začetku najema, vaš najemnik pa ga lahko plača bodisi naenkrat bodisi v treh enakih mesečnih obrokih. Nato morate to plačati na ločen račun. Vaš najemnik lahko sam ustvari tako imenovano hranilnico vlog. To vam bo dal pred vselitvijo, denar pa bo lahko znova razpolagal šele, ko ga bo prejel od vas, potem ko se bo pravilno odselil.
Druga možnost je tako imenovana garancija za najem v obliki zavarovanja depozita. Vaš najemnik vsako leto plača določeno vsoto zavarovalnici, ki jo plača v trenutku, ko najemnik ne more plačati dolgov za najemnino. Kot najemodajalec pa takšnega jamstva niste dolžni sprejeti namesto varščine.
Zavarovanje pravnega varstva je vredno razmisliti zaradi lastne varnosti. Zavarovanje pravnega varstva za najemodajalce ni poceni, vendar bo v primeru škode pokrilo vaše pravne in sodne stroške. Tako imenovano zavarovanje izgube najemnine nadomešča tudi vašo izgubo najemnine, če najemnik ne more ali noče plačati. Večina teh pravilnikov pa vsebuje omejitve in / ali stroge omejitve odgovornosti. To so lahko obdobja blokiranja na začetku najemnega obdobja, pa tudi omejitev obdobja, v katerem zavarovanje krije izgubo najemnine.
Zavarovalno kritje seveda velja le, če ste zavarovanje sklenili pred izgubo najema. Obstajajo različni pogoji, zato je vedno vredno primerjati, kaj ustreza vašemu primeru.
6. Poiščite najemnike: poslušajte svoj črevesni instinkt
Samoocena in informacije o Schufi so nepogrešljiva orodja za iskanje primernega najemnika. Tudi z najboljšimi referencami zagotovo ne bi smeli brez depozita najemnika. Vse drugo so sreča, malo izkušenj, poznavanje človeške narave ali samo dobra roka.
Ključnega pomena je, da vas pri iskanju novega najemnika ne zaslepijo dobre reference. Danes lahko z malo razumevanja tehnologije ponarejate in lepe stvari. V vsakem primeru pazljivo poslušajte svoje črevesje, preden podpišete pogodbo.
Možnost vas ne gleda naravnost v oči ali vas sistematično odvrača od vprašanj? To je seveda lahko navdušenje, sramežljivost ali pretirana hladnost. Mogoče pa ima kaj skriti in ne govori le resnice. Odlični igralci vas lahko razkrijejo tudi, če uporabljate svojo intuicijo.
Bodoči najemnik je izredno prijazen, neverjetno prijeten in vljuden, skoraj vsiljiv? Poslušaj svoje črevesje. Če se kaj v vas upira možnosti, pojdite na naslednjo. Bolje je, da se dostojnega najemnika enkrat prepogosto znebite, kot da nasedete samozavestnemu bičarju in mešalniku, ki se kasneje izkaže za nezanesljivega pogodbenega partnerja.
Previdni bodite tudi pri bodočih najemnikih, ki jih preveč kritično sprašujejo. Pogosto skrivajo povzročitelje težav in razvpite kratkotrajne najemnike, ki vedno iščejo muho v mazilu in vam lahko otežijo življenje. Mnogi razočarani najemodajalci kasneje trdijo, da so imeli na začetku nenavaden občutek; Kljub temu so najemniku dali pogodbo, ker je njegovo obnašanje zasenčilo vse ostale zainteresirane.
Zagotovo ni tako enostavno najti pravega najemnika. Ne pozabite pa, da večina vseh najemnikov najemnino plačuje redno in zanesljivo. Zato je zdravo nezaupanje primerno, včasih pa je najemnik, ki ne izpolnjuje optimalno vseh zahtevanih kriterijev, ravno tisti pravi, če mu srce in želodec spontano rečeta pritrdilno.
Če se izogibate trudu, lahko seveda najate posrednika, da poišče primernega pogodbenega partnerja za vas. A z malo priprave in zaupanja v lastno intuicijo ni tako težko najti pravega najemnika.