Najprej dobra novica za gradbenike in lastnike nepremičnin: ustavno sodišče je razveljavilo davek, ki je zanje najpomembnejši - davek na nepremičnine. Slabe novice žal sledijo: prišla bo nova različica. In kot se pogosto dogaja pri takšnih političnih pobudah: živahno se razpravlja o tem, kako bi bilo treba oblikovati novo obliko davka. Ker takšna nova različica vzbuja številne želje - in hkrati odpira možnosti za boljšo in pravičnejšo zakonodajo.
Lani je Zvezno ustavno sodišče prejšnji davek na nepremičnine razglasilo v nasprotju s temeljnim zakonom in do konca leta 2019 od zakonodajalca zahtevalo novo uredbo. Glavni argument sodišča: Vrednosti, na katerih do zdaj temelji davek na nepremičnine, izvirajo iz leta 1964 v starih zveznih deželah in od leta 1935 v novih. Tako stara osnova za odmero nima več nobene zveze z dejanskimi tržnimi vrednostmi in izkrivlja davčno breme. To je v nasprotju z načelom enakosti.
Davek od premoženja je eden najpomembnejših virov dohodka občin s skupnimi prihodki skoraj 14 milijard evrov na leto. Denar se med drugim uporablja za financiranje lokalne infrastrukture. Glede celotnih davčnih prihodkov pa se tu pogajamo le o dveh odstotkih. To pomeni, da so nepremičnine v Nemčiji obdavčene bistveno manj kot v primerljivih državah. Kljub temu pa bi veliko državljanov raje videlo, da bi se ta davek v celoti odpravil. Tega je komaj pričakovati: vir dohodka je za finančno tesne občine preveč pomemben.
V razpravi o novi različici politiki in nepremičninska industrija predstavniki skupnosti in združenja najemnikov (odvisno od interesov) favorizirajo zelo različne modele. Zato konec lanskega leta finančni minister v razpravo, kot običajno, ni vnesel le novega predloga zakona, temveč dva različna modela.
Prvi osnutek (naklonjen Olaf Scholz sam in SPD) temelji na vrednosti nepremičnine in stavbe, ki je na njej postavljena pri izračunu davka. Za izračun tega za več kot 35 milijonov nepremičnin pa bi bilo treba vložiti veliko birokratskih naporov. Prav to kritizirajo stranke Unije in želijo model, ki upošteva le površino tal in stavbe. Socialni demokrati to dojemajo kot nepravično. Kajti če bi bilo samo območje osnova za davek, bi draga luksuzna nepremičnina v središču mesta stala toliko kot manj vredna hiša na obrobju. V začetku leta so se predstavniki zvezne in zvezne vlade dogovorili o kompromisnem modelu,v katerem se poleg vrednosti nepremičnine za izračun davka uporabljajo starost stavbe in povprečne najemnine. Takoj, ko je bila objavljena, je bila zanje ostro kritizirana. Predvsem so se osredotočili na bistveno višje davke zaradi davčnega kompromisa: v že tako dragih mestih bi življenje postalo še bolj nedostopno, saj se davek na nepremičnine na koncu lahko prenese na najemnino.
Eksplozija cen - čakanje je lahko izjemno donosno. Nekaj let kasneje je bil vsak, ki je imel posestvo na dobri lokaciji v Berlinu, dvakrat bolj bogat. Precej sproščeno in ne da bi izvedel kaj svojega. Davek na vrednost zemljišča bi lahko vsaj del takega dobička vrnil širši javnosti.
Zdi se, da je nepremičninski davek, ki je pravičen, stroškovno nevtralen in se obračuna brez velikega truda. Zato je dobro narediti korak nazaj in se pogovoriti z neodvisnim strokovnjakom. Dirk Löhr je profesor obdavčenja in ekološke ekonomije na univerzi Trier. Že leta se ukvarja z alternativami staremu davku na nepremičnine in ima sedež v sedanji komisiji zvezne vlade za stavbna zemljišča. Löhrova teza: S strukturiranjem davka na nepremičnine lahko vplivamo na uporabo stavbnih zemljišč. Njegov model za to, davek na vrednost zemljišča, se bistveno razlikuje od modelov, o katerih je prej razpravljala vlada.
Profesor Löhr, kako ocenjujete trenutno razpravo o davku na nepremičnine?
Ekonomist - Dirk Löhr je profesor obdavčitve v Trierju in davčni svetovalec. Dolgo je bil aktiven v gospodarstvu in je soustanovil pobudo „Grundsteuer: Zeitgenöss!“, V kateri so poleg številnih županov še NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, Inštitut za nemško gospodarstvo, Združenje nemških arhitektov in Združenje nemških najemnikov. sodelujejo. Profesor Löhr je trenutno tudi član Zvezne komisije za stavbna zemljišča.
Kar je bilo do zdaj razpravljano, je v nasprotju s samim seboj in preveč zapleteno. Vrednostni model Olafa Scholza je v bistvu posodobitev stare metode standardne vrednosti. Stari postopek ni bil kos nalogi, zdaj pa želite zelo podoben postopek, ki je prav tako kompleksen. Mislim, da je to težko.
Kje točno vidite težave?
Na primer, samo določitev življenjskega prostora je vse prej kot enostavno. Če želite danes najemodajalca tožiti za znižanje najemnine, je najbolje, da se odločite za življenjski prostor. V nobenem stanovanju je težko pravilno izračunan. Kaj takega pri načinu izračuna davka na več kot 35 milijonov nepremičnin ne deluje.
Ali vidite druge težave?
Davkoplačevalci bodo morali v davčni napovedi navesti tudi leto izgradnje. Toda kakšno je leto gradnje po obsežnih modernizacijah, razširitvah, predelavah in dozidavah? Izčrpno prenovljena stavba v vilhelminskem slogu ima lahko bistveno daljšo življenjsko dobo kot nepremičnina iz osemdesetih let, ki ni bila redno vzdrževana. Strokovnjaki za vrednotenje tu uporabljajo ekonomski pristop.
Sliši se kot kaskada tisočih procesov.
To lahko domnevamo. Druga težava so poslovne nepremičnine, kjer ni najemnin. Postopki, ki naj bi tu začeli veljati, so precej zapleteni. Tudi ocenjevanje kmetijskih in gozdnih zemljišč je zelo dolgotrajno.
Nekatera združenja celo pozivajo k popolni odpravi davka na nepremičnine.
Za tem stojijo finančni interesi. Modelni spor pa ima tisto, kar je potrebno za trdno koalicijsko krizo. Če ne bo dogovora in bo odpravljen davek na nepremičnine, bi morale izgube v proračunih občin nadomestiti zvezne in državne vlade.
Toda za skupnosti niso povsem nepomembne.
Davek na nepremičnine je za občine drugi najpomembnejši neposredni vir davka po davku od trgovine. Zato so občine seveda proti zadržanju davka na premoženje. To zagotavlja finančno avtonomijo občin.
Zagovarjate tretji model obdavčitve, davek na vrednost zemljišča. Nam lahko prosim razložite načelo?
Davek na vrednost zemljišča je preprost davek, ker so zanje potrebne vrednosti zemljišč že na voljo v občinah. Izhodišče je zemljišče. Običajno jih poznajo zemljiškoknjižni organi. Odbori za oceno premoženja še danes vsaki dve leti pregledajo vrednost zemljišč. To odraža vrednost lastnine, obstoječe gradbene pravice in obseg komunalnih storitev. Občina bi nato za to določila svojo davčno stopnjo. To je enostavno, hitro in poceni za izvedbo.
A poleg tega je še več: vrednosti zemljišč izhajajo iz dejstva, da javnost plačuje predplačila - z izgradnjo infrastrukture. Če bo to uspešno, bodo prišlo do poselitev, kar bo na koncu ustvarilo višje vrednosti zemljišč. Javne storitve se torej predvsem odražajo v vrednosti zemljišč. Zasebni lastnik ima možnost zasebno posneti sadove tega, kar je posejala javna torbica. Če javni sektor ni bil uspešen, mu ostanejo stroški. Noben lastnik zemljišča ni ustvaril vrednosti svoje zemlje sam. Seveda vsak na njem ustvarja vrednost svojega doma. Tudi to naj ostane nedotaknjeno. Toda vrednost tal je nekaj, kar pride do skupnih prizadevanj.
Bi bili s takšnim davkom na vrednost zemljišča zmagovalci in poraženci?
Glavni zmagovalci bi bili prebivalci stanovanjskih stavb. Najdete jih zlasti v večjih mestih. Možni razvoj v celoti ali skoraj v celoti izkoristijo. Tam je tudi veliko etažne lastnine. Vsi bi zmagali. Praviloma bi se moralo njihovo davčno breme znatno zmanjšati.
Kdo bo plačal več?
Špekulanti in lastniki neizkoriščenih zemljišč bi izgubili. Njihova davčna obremenitev bi se večkrat povečala. To bi na trg prineslo več stavbnih zemljišč. To bi zmanjšalo cene gradbenih zemljišč.
