Nakup hiše, namesto da bi jo najeli, zdaj vključuje malo več lastniškega kapitala kot nekoč. Pogoji financiranja so za to ugodni.
Za večino Nemcev so stanovanjske nepremičnine najboljše pokojninsko zavarovanje in uživajo tudi veliko zaupanje pri gradnji svojega bogastva. Kdo pa lahko še danes kupi hišo, namesto da bi jo najel? Cene nepremičnin so se v zadnjih letih v Nemčiji skoraj povsod zvišale. Enodružinske hiše na primer v letu 2018 redno stanejo od 10 do 65 odstotkov več kot leta 2013. To je bil rezultat nedavne študije Inštituta za nemško gospodarstvo (IW Cologne). To ne pomeni nujno, da je financiranje nepremičnine postalo težje. Zaradi nizkih obrestnih mer so tekoči stroški v mnogih primerih še vedno dostopni in pogosto niso višji od osnovnih najemnin za primerljive najemnine.
A tudi v teh časih je pomembno, da del financiranja zbirate iz lastnih sredstev. "To naj bi znašalo od dvajset do trideset odstotkov kupnine," pravi Heribert Hachinger, ki je v LBS zadolžen za upravljanje s posojili. Torej z nakupno ceno 250.000 evrov idealno iz prihrankov pride 50.000 evrov. Pomožni stroški nakupa - vsaj deset odstotkov kupnine - prav tako povečajo zahtevo po kapitalu. Preostalo je nato mogoče financirati. Predpostavimo, da družina najema hišo in doslej plačuje 750 EUR najemnine brez stroškov. Če se zdaj odloči za nakup namesto za najem, se ta strošek odpravi in brez dodatnih naporov lahko servisira 200.000 evrov gradbenega posojila - rentno posojilo z 1,5-odstotnimi obrestmi in triodstotnim odplačilom.
Pozor: Če se financiranje z nizkimi obrestmi izteče in Your-Best-Home.net do takrat še ni bil poplačan, se lahko breme poveča. Heribert Hachinger poudarja: "Varovanje obrestnih mer je pravilen dan."
Financiranje: pametna kombinacija
Kdor se odloči za nakup hiše, namesto da bi jo najel, je priporočljivo, da dolgo določi današnje pogoje. S takojšnjim financiranjem LBS je mogoče celo izključiti vsako obrestno tveganje. Ta model je sestavljen iz posojila za vnaprejšnje financiranje in istočasne stanovanjske posojila in varčevalne pogodbe v enakem znesku - zato se imenuje tudi kombinirano posojilo za stanovanje in varčevanje. Kupci plačajo dogovorjene obresti, vendar jih na začetku ne odplačajo. Namesto tega prihranijo stanovanjsko posojilo in varčevalno pogodbo. V zameno prejmejo zajamčene kreditne obresti, pa tudi - odvisno od dohodka - možnost dodatka za prihranek zaposlenega in dodatek za gradnjo stanovanj. Možne so tudi različice s financiranjem Wohn-Riester. Takoj, ko se minimalno stanje in minimalno bonitetno število - izračuna iz vsote vlog,doseže se varčevalno obdobje in skupni znesek stanovanjskega posojila, dodeli se pogodba o stanovanjskem posojilu in varčevanju ter v celoti nadomesti predfinanciranje. Od takrat naprej bodo financerji odplačevali posojilo gradbeni družbi po stalnih stopnjah. Mesečna dajatev je znana, dokler ni v celoti odplačana - čeprav je po dodelitvi običajno nekoliko višja kot prej.
Primer družine, ki bi rada kupila hišo in je ne bi najela, bi lahko bilo videti tako: varno posojilo v višini 200.000 EUR uporabijo za nakup svojega sanjskega doma (obrestna mera: 1,5 odstotka na leto, fiksno do dodelitve v približno 14 letih, glej tabelo). Poleg tega združuje pogodbo gradbene družbe, na katero mesečno nakaže 400 evrov. Skupaj z obrestmi za posojilo za predhodno financiranje to mesečno zaračuna 650 evrov. Po dodelitvi zapadejo v plačilo prispevki za obresti in odplačilo za posojilo gradbene družbe, ki so običajno najmanj štirje na tisoč vsote gradbene družbe. Mesečna dajatev se poveča na 800 evrov. Hladna najemnina za staro stanovanje je stala skoraj toliko - znesekda lahko družina vlaga v svoje štiri stene.
Popolnoma zavarovan
Kdor se odloči za takojšnje financiranje, običajno želi izključiti povišanje obrestnih mer. Zato je ugodno, da se obrestna mera posojila za predhodno financiranje določi, dokler se posojilo gradbene družbe dejansko ne dodeli. Potem posojilo za predhodno financiranje večinoma traja od 8 do 15 let. Zahvaljujoč kombinaciji s pogodbo o stanovanjskem posojilu in varčevanju je za domačega kupca zagotovljena obrestna varnost do popolnega odplačila. Glede na tarifo, ki jo ponuja LBS, so lahko predstavljeni skupni pogoji 25 ali več let (v primeru okoli 32). Takojšnje financiranje je torej alternativa posojilom s celotnim odplačilom, kot pojasnjuje revija Finanztest. "Eden od argumentov v korist kombiniranega posojila Bauspar je, da se lahko uporablja za olajšave in davčne ugodnosti iz državne subvencije Riester."zagovorniki potrošnikov so nadaljevali - banke redko ponujajo to možnost. Pri kombinirani rešitvi je še ena pozitivna točka: posebna odplačila posojil gradbene družbe so vedno možna brez težav. Finančniki lahko na ta način prihranijo stroške.
Koliko kredita si lahko privoščim?
Primer: Družina bi raje najela najemnino 750 evrov (hladno) v svoje štiri stene. Takojšnje financiranje 200.000 EUR je mogoče doseči skoraj brez dodatnih naporov - z zanesljivimi obroki, dokler se nepremičnina v celoti ne izplača.
Takojšnje financiranje * je predmet posojilne pogodbe gradbene družbe …
|
… V višini: |
200.000 evrov |
300.000 evrov |
400.000 evrov |
500.000 evrov |
|
mesečni |
650,00 evrov |
975,00 evrov |
1.300,00 evrov |
1.625,00 evrov |
|
mesečni obrok posojila *** |
800,00 evrov |
1.200,00 evrov |
1.600,00 evrov |
2.000,00 evrov |
|
predpostavljena hladna najemnina |
750,00 evrov |
750,00 evrov |
750,00 evrov |
750,00 evrov |
Kupci lahko enako enostavno vlagajo hladno najemnino v financiranje. Poleg tega morajo biti nato kos naslednjim mesečnim obremenitvam:
|
dokler |
0,00 EUR |
225,00 evrov |
550,00 evrov |
875,00 evrov |
|
po dodelitvi stanovanjske |
50,00 evrov |
450,00 evrov |
850,00 evrov |
1.250,00 evrov |
*
Predpostavljena obrestna mera 1,5 odstotka letno, določena do odobritve pogodbe o stanovanjskem posojilu in hranilnikih ** Stroški = obresti za posojilo in obrestno mero za vnaprejšnje financiranje (ob predpostavki najnižje stopnje prihranka dva na tisoč zneska posojila in prihranka). Poleg tega obstajajo dodatni stroški (na primer nakupnina)
*** v primeru stanovanjske posojila in varčevalne pogodbe s predpostavljenimi obrestmi in stopnjo odplačevanja štirih tisoč stanovanjskega posojila in prihranka
Nasvet strokovnjaka: prilagodljivost brez obveznosti
Heribert Hachinger iz LBS svetuje vsem, ki razmišljajo o nakupu namesto o najemu: »Za mnoge ljudi lastna lastnina pomeni največjo naložbo v življenje. Zato ljudje, ki želijo hišo kupiti in je ne najeti, potrebujejo trdno financiranje, ki jim bo omogočilo trden spanec. To varnost lahko zagotovite s takojšnjim financiranjem - zahvaljujoč fiksnim obrestnim meram in izračunljivim obrestnim meram za ves čas.
Model ima še eno prednost: prilagodljivost. V prvi fazi morajo kupci plačati obresti na posojilo za predhodno financiranje in najnižjo stopnjo prihranka. Poleg tega lahko - po posvetovanju s finančnim svetovalcem - do določene mere izvedejo posebna varčevalna izplačila. Na primer, tisti, ki prejmejo nov Baukindergeld, lahko uporabijo letne subvencije za posojilno pogodbo za gradbeno družbo in tako hitreje dodelijo njegovo dodelitev. Takoj ko posojilo gradbene družbe nadomesti posojilo za predhodno financiranje, so dovoljena tudi posebna odplačila v neomejenih zneskih. To zmanjša skupni čas obratovanja in s tem tudi stroške. Kupci lahko zato skrbno načrtujejo in prilagodijo svoje financiranje, takoj ko jim to omogoča osebna situacija. "