Če želite kupiti nepremičnino v Nemčiji, morate pred notarjem podpisati kupoprodajno pogodbo. Ta strankam svetuje in do konca usmerja spremembo lastništva.
Kupoprodajna pogodba za hišo veliko podrobno ureja, na primer za katero nepremičnino gre, kdaj naj se plača kupnina, kdo krije dodatne stroške pogodbe ali kako se naročijo garancije. Vzpostavi in notarizira ga notar, ki ga običajno izbere kupec, saj mora sam pri nakupu hiše nositi notarske stroške. Priporočila prijateljev ali lokalne notarske zbornice lahko navedejo naslove v bližini.
Notar uresničuje želje vpletenih strank na pravno pravilen način. Vendar kot nepristranski svetovalec ni pozoren na pošteno in uravnoteženo pogodbo o nakupu nepremičnine - od njega ne smete pričakovati nobenega davčnega nasveta ali ekonomske ocene pogodbe. Namesto tega opozarja na možna tveganja za pogodbene stranke in pojasnjuje pravni obseg dokumenta. Po koncu postopka notar uredi tudi obvestilo o prenosu v zemljiški knjigi, ki kupcu zagotavlja pridobitev nepremičnine.
Kaj je urejeno v prodajni pogodbi za hišo?
- Pogodbeni partner
Tu so navedena imena kupca in prodajalca, skupaj z osebnimi podatki, kot so datumi rojstva, premoženjsko stanje in naslovi. - Predmet nakupa
Kaj se prodaja in kaj je vključeno? Če poleg nepremičnine kupite tudi stvari, kot so pohištvo, savna, vgrajena kuhinja ali kurilno olje, mora to potrditi notar, vključno s dogovorjenimi cenami. Davek na promet nepremičnin ne velja. - Zemljiška knjiga in stanje
Opis nepremičnine vključuje lokacijo, velikost, številko parcele in izpis iz zemljiške knjige. Na prvem mestu je običajno zemljiška dajatev banke. Služi kot varovanje pri najemu nepremičninskega posojila in banki omogoča, da nepremičnino zapusti, če dolg ni poplačan. Že obstoječo prodajalčevo zemljiško dajatev je treba pobotati s kupnino in izbrisati, ko se lastnik spremeni.
Na naslednjih mestih v zemljiški knjigi so zabeležena obstoječa bremena na nepremičnini, kot so sosedske pravice, obstoječe stanovanjske pravice ali zastavna pravica. - Nakupna cena in plačilni pogoji
Tukaj je naveden natančen znesek cene hiše, morebitni načrt plačila in podatki o računu prodajalca. Šele potem, ko je notar s svojo overitvijo opravil spremembo lastništva in kupca o tem obvestil, se plača kupnina. - Datum prenosa lastništva
To pomeni trenutek, od katerega se nepremičnina prenese na kupca, torej s prenosom pravic, obveznosti in stroškov. Praviloma je to povezano s predhodnim plačilom kupnine. - Garancijski zahtevki Tu
so navedene znane gradbene napake in obstoječe garancije ali zahtevki za popravila in izboljšave. Prodajalec je odgovoren za to, da imajo nepremičnine le napake, dogovorjene v kupoprodajni pogodbi. Če pa so v neobnovljeni stari zgradbi še druge napake, je prodajalec odgovoren le za tiste, ki bi jih moral prepoznati - čeprav je to običajno težko dokazati. (BGH VII ZR 117/04). - Nadaljnji predpisi
Če bodo za nepremičnino še vedno nastali razvojni stroški, jih bodo stranke uredile in zabeležile v kupoprodajni pogodbi. V pogodbi mora biti navedena tudi vsa obstoječa pravica do zavrnitve prodajalca, občine ali najemnika (v primeru etažne lastnine).
Zemljiškoknjižni vpis je del nakupa in gradnje nepremičnin. Vendar se lahko zgodi le, če je bila prodajna pogodba podpisana in potrjena.
Na to bodite pozorni pri sklepanju posebnih prodajnih pogodb
Pri nakupu etažne lastnine
Naj vam upravljanje nepremičnin vnaprej prikaže izjavo o delitvi s predpisi skupnosti in zbiranje sklepov. To vam bo povedalo, koliko glasovalnih pravic imate na sestanku lastnikov. Dokument je tudi bistveni del kupoprodajne pogodbe za etažno lastnino in mora biti pravočasno na voljo notarju.
Ko kupujete od razvijalca
Če kupite hišo od prodajalca nepremičnin, bodite previdni pri prodajni pogodbi. Ker gre nakup hiše in zemljišča z roko v roki in so običajno predpisani načini gradbene pogodbe. Le malo podjetij je pripravljenih na kompromise. Organizacije za zaščito potrošnikov, kot sta Bauherren-Schutzbund ali Združenje zasebnih graditeljev, opozarjajo, da predstavljeni osnutki pogodb pogosto vsebujejo plačilne metode, ki so za gradbenike neugodne. Zato naj pogodbo za razvijalce pregleda strokovnjak, preden jo podpišete.
Sestavite kupoprodajno pogodbo za hišo
Osnutek pogodbe mora biti na voljo obema stranema vsaj dva tedna pred imenovanjem notarja. Do overitve kupci in prodajalci preverijo nakupno pogodbo in lahko dobijo strokovni nasvet o vprašanjih. To običajno opravi notar, lahko pa tudi združenje hiš ali posestnikov ali odvetnik. V tej fazi so možni tudi dodatki ali spremembe besedila pogodbe, ki jih notar vključi v pogodbo o nakupu nepremičnine.
Pregled izpiska iz zemljiške knjige
Odvetnik medtem z izvlečkom iz zemljiške knjige razjasni, ali ponujena nepremičnina resnično pripada prodajalcu, in poda pregled morebitnih bremen. V zemljiški knjigi so tudi podatki o velikosti, lokaciji in vrsti uporabe nepremičnine. Notar to zabeleži v besedilu pogodbe. Vsak, ki si ogleda tudi evidenco obremenitve stavbe pri lokalnem gradbenem organu, je na varnem.
Nasvet: Poleg tega mora biti pisno potrdilo o financiranju s strani kupčeve banke na voljo tudi pred imenovanjem pri notarju. Ker banka ponavadi zahteva vpis zemljiške dajatve, jo lahko s seboj prinesete na notarsko overitev kupoprodajne pogodbe - seveda po predhodnem dogovoru - in oba naenkrat overite. To prihrani čas in denar.
Kdaj začne veljati kupoprodajna pogodba za hišo?
Šele ko prodajalec potrdi plačilo kupnine notarju in davčni urad potrdi plačilo davka na promet nepremičnin, odvetnik sproži vpis v zemljiško knjigo. Ta postopek zagotavlja, da so tako prodajalci kot kupci na varni strani. Sprememba lastništva je zdaj končana. Ker pa to lahko traja nekaj časa, obstaja možnost sklenitve predpogodbe. Na ta način se kupci in prodajalci medsebojno varujejo.
Nasvet : Odstop od prodajne pogodbe ni enostaven in vključuje precejšnje stroške. Če želite izvedeti, kako lahko še vedno pridete ven v sili, preberite naš vodnik Odstop od kupoprodajne pogodbe: Vaše pravice kot kupca in prodajalca nepremičnine.
