Če je hiša tik pred prodajo ali nekdo želi prodati stanovanje, bo morda treba plačati tako imenovani davek na špekulacije. Kdaj je to zapadlo, preberite tukaj, kako visok je davek na špekulacije in kako se mu izogniti.
Prodaja hiše, zemljišča ali stanovanja ne zahteva le veliko dela - obstajajo tudi stroški. Posrednika bo morda treba plačati, v določenih okoliščinah bo na banki morda treba plačati kazen za predplačilo, davčni urad pa ima tudi svoje roke: ker je prodaja hiše tudi predmet določenega davka. Natančneje, gre za davek na špekulacije, ki lahko bistveno zmanjša dobiček, ki ga je mogoče ustvariti pri prodaji.
Kakšen je davek na špekulacije?
V Nemčiji se v skladu s 23. členom EStG odmeri davek na špekulacije, če se redko blago, katerega vrednost lahko močno naraste, prodaja z dobičkom. Sem spadajo tudi nepremičnine.
Vendar pa nastane le, če po nakupu ni doseženo določeno obdobje, tako imenovano prodajno ali špekulacijsko obdobje, torej predmeti znova prodani, preden poteče določen čas. Ko se prodaja hiša ali proda stanovanje ali nepremičnina, je to odvisno od vrste pridobitve in vrste uporabe. Davek na špekulacije se izračuna na podlagi dobička od prodaje, zato se za odmero davka primerja nakupna in prodajna cena.
Formalno pravilna oznaka za pogovorno imenovani "davek na špekulacije" je "davek od dohodka od dobička od prodaje iz zasebnih prodajnih transakcij v skladu s 23. členom EStG".
Kdaj zapade davek na špekulacije z nepremičninami?
Prodajalec mora vedno plačati davek na špekulacije pri prodaji nepremičnin, če med nakupom hiše in prodajo ni bilo upoštevano določeno obdobje. Ker potem zakonodajalec predvideva ekonomsko motivirano nakup in prodajo - domneva, da je bil Your-Best-Home.net, nepremičnina ali stanovanje pridobljeno izključno zaradi dobička - in zaračuna davke na ustvarjeni dobiček.
Če oseba v petih letih proda več kot tri nepremičnine (meja treh nepremičnin), se predpostavlja tudi komercialno trgovanje. V tem primeru se lahko plača tudi trgovinski davek. Prav tako se domneva, da je namen prodaje dobička pri prodaji hiše in davek na špekulacije po prodaji.
Kakšni so roki za davek na špekulacije z nepremičninami?
Ko gre za roke, ki jih je treba upoštevati za davek na špekulacije, je treba pri prodaji hiše ali stanovanja ali nepremičnine razlikovati med različnimi primeri:
1. V nepremičnini je živelo.
Če je lastnik hiše ali stanovanja v njej živel sam, je špekulacijsko obdobje tri leta. Lastnik mora v nepremičnini živeti tri leta zapored. Vendar je bistveno, da ni polnih koledarskih let! Če je bila nepremičnina kupljena decembra 2019, jo je mogoče januarja 2021 znova prodati, ne da bi se od ustvarjenega dobička zaračunaval davek na špekulacije.
To obdobje špekulacij velja tudi, če v stanovanju ali na Your-Best-Home.net ne prebiva lastnik sam, temveč njegovi otroci, za katere še vedno prejema otroški dodatek.
Najbolje je živeti v svojih štirih stenah. Če še vedno morate prodati hišo, tega ne smete storiti, preden pretečejo tri leta - sicer bo veljal davek na špekulacije.
2. V nepremičnini se ni živelo.
Če Your-Best-Home.net ali stanovanje ni bilo uporabljeno, ampak v najemu, je prodajno obdobje deset let. Tu velja določen datum nakupa in prodaje, ki je naveden v notarsko overjeni kupoprodajni pogodbi. Obdobje špekulacij se začne naslednji dan po podpisu pogodbe. Če je med nakupom in prodajo nepremičnine manj kot deset let, je treba plačati davek na špekulacije.
Posebni primeri: Če se stanovanje najprej uporabi in nato odda v najem, velja desetletno obdobje špekulacij. Če ga najprej najamete in nato naselite, ga lahko po treh koledarskih letih osebne uporabe prodate brez davka na špekulacije.
3. Nepremičnina je bila naseljena le delno
Če naj bi na primer prodali hišo, ki ni v celoti naseljena, vendar je delno najeta, je treba davek na špekulacije plačati sorazmerno samo za tisti del, ki ni naseljen vsaj tri koledarska leta zapored. Če je celotno premoženje v lasti več kot deset let, se davek na špekulacije ne plačuje.
4. Nepremičnina je bila prenesena z ločitvijo lastnine
Če eden od prejšnjih zakoncev prejme nepremičnino kot edini lastnik z ločitvijo premoženja po ločitvi, mora plačati davek na špekulacije, če bo v naslednjih desetih letih prodal Your-Best-Home.net, nepremičnino ali stanovanje. Tu je bistveno, da se obdobje špekulacij ne začne več naslednji dan po datumu nakupa. Namesto tega se začne naslednji dan po prenosu lastništva na zakonca, torej spet od nič.
Če pa se nekdanji zakonec preseli sam ali če tam ostane, lahko nepremičnino proda brez davka na špekulacije, če v njej živi vsaj tri koledarska leta zapored.
5. Nepremičnina je bila pridobljena ob zaprtju podjetja ali odvzemu poslovnega premoženja
. Tu velja tudi desetletno špekulacijsko obdobje, če davka na špekulacije ni treba plačati. Za osebno uporabo se običajno uporabljajo tri koledarska leta.
6. Nepremičnina je bila podedovana ali podarjena.
Če Your-Best-Home.net, nepremičnino ali stanovanje prenese na novega lastnika z dedovanjem ali darovanjem, se prodajno obdobje začne naslednji dan, ki sledi dnevu, ko je pokojnik kupil nepremičnino. Če se proda v desetih letih od tega datuma, se uporabi špekulativni davek. Če nepremičnine dedič ali obdarjenec ne zaseda tri zaporedna koledarska leta, je prodaja oproščena davka na špekulacije.
Pomembno: V primeru dedovanja ali obdarovanja se lahko davek na dediščino ali davek na darila obračuna tudi, če so presežene veljavne davčne oprostitve.
Špekulativni davek velja tudi za nepremičnine, ki so podedovane in ponovno prodane v desetih letih.
Koliko znaša davek na špekulacije?
Stopnja dohodnine posameznika prodajalca se uporablja za izračun davka na špekulacije pri prodaji nepremičnin. Znesek davka na špekulacije je torej v vsakem posameznem primeru različen in ga ni mogoče določiti kot odejo.
Ne glede na stopnjo osebnega davka je za izračun pomembno, da se obdavči samo dobiček, ustvarjen s prodajo, ne pa tudi najvišja cena, dosežena na nepremičnini.
Kako se lahko izognemo ali znižamo davek na špekulacije?
Če pravilno izračunate dobiček od prodaje, lahko zakonito zmanjšate znesek davka na špekulacije. To se naredi tako, da se od njega izvedejo vsi dovoljeni odbitki. Vendar pa mnogi prodajalci nepremičnin ignorirajo vse mogoče točke in na koncu plačajo več davkov, kot je potrebno.
V izračun dobička vključite te stroške:
- Stroški posrednika pri nakupu in prodaji
- Notarske pristojbine
- če je primerno, kazen za predčasno odplačilo s strani banke, ki financira
- Prenove za prodajo
- Obnovitvena dela v prvih treh letih po nakupu nepremičnine (to so del stroškov pridobitve in se kot taki lahko odštejejo od dobička)
- Stroški oglaševanja za prodajo (npr. Oglasi na internetu, tiskani povzetek)
- Davek na promet nepremičnin
- Stroški za vpis v zemljiško knjigo
- po potrebi sorazmerna zasebna uporaba nepremičnine
Prosimo, upoštevajte: morebitne amortizacije davkov za najeto nepremičnino je treba prišteti k dobičku.
Davek na špekulacije lahko pri prodaji nepremičnin zaobidete le, če upoštevate špekulacijsko obdobje ali če ne presežete meje davčne oprostitve za dobiček v višini 600 evrov na leto. Glede na nenehno naraščajoče cene pa to pri prodaji nepremičnine ponavadi skorajda ni mogoče.
Davek na špekulacije: znesek izračunajte sami
Vsak si lahko zlahka izračuna davek na špekulacije. Primer tega je nepremičnina, ki je bila oddana in prodana osem let po nakupu.
Dva odstotka kupnine poslovne nepremičnine sta bila letno odpisana kot odbitek za obrabo (amortizacija) od davka (tj. 8x8.000 evrov = 64.000 evrov). Ob nakupu je stal 400.000 evrov, zdaj pa se prodaja za 500.000 evrov.
| Prodajna cena | 500.000 evrov |
| - nakupna cena | 400.000 evrov |
| - Stroški pridobitve (posrednik, notar, vpis v zemljiško knjigo, davek na promet nepremičnin itd.) | 34.280 evrov |
| - prenove naprodaj | 5.000 evrov |
| - stroški oglaševanja za prodajo | 200 evrov |
| - Posrednik pri prodaji | 14.280 evrov |
| + davčno priznana amortizacija | 64.000 evrov |
| obdavčljivi dobiček | 110.240 evrov |
| stopnja dohodnine (npr.) | 40 odstotkov |
| Znesek davka na špekulacije | 44.096 evrov |
Za izračun zneska davka na špekulacije, ki bi moral zapadti pred prodajo nepremičnine, mora biti znana tržna vrednost nepremičnine.
Za katere predmete je treba plačati davek na špekulacije?
Država ne zaračunava le davkov na nepremičnine, za te predmete je treba pod določenimi pogoji plačati tudi špekulativni davek:
- Umetniška dela
- Plemenite kovine in kamni
- Nakit
- Zbirke kovancev in znamk
- Starine
- Starinski avto
Špekulativni davek se lahko obračuna tudi za starine in umetnine.
Tudi pri tem blagu pa nastane le, če med nakupom in prodajo ni doseženo določeno obdobje. To znaša eno leto za umetniška dela, plemenite kovine in kamne, nakit, zbirke kovancev in znamk, starine in starodobnike. Potem je prodaja špekulacij neobdavčena. Do leta 2009 je ta davek veljal tudi za prodajo zalog. Vendar ga je nadomestil dokončni odtegljaj.