Če razmišljate o prihodnosti, pogosto gradite stanovanjsko hišo - tudi kot kapitalsko naložbo. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno razloži, kakšne stroške lahko pričakujemo pri gradnji in kakšne omejitve stroškov obstajajo za donosnost.
Vprašanje: Stanovanjska hiša kot naložba?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda. Če lahko najamete več stanovanj, to dolgoročno privede do zelo zanimive donosnosti - odvisno od tega, kje in kako veliko gradite. To ustvarja dolgoročni dohodek, ki je glede na lokacijo in okolje tudi razmeroma varen in trajen.
V primerjavi z drugimi oblikami kapitalskih naložb je gradnja hiš danes pogosto zapostavljena, v resnici pa pri gradnji stanovanjskih stavb ni videti tako slabo. Sploh kadar so obrestne mere nizke in donosnih in hkrati varnih naložb na trgu itak ni veliko. Seveda morate z apartmajsko hišo tudi natančno izračunati in načrtovati. Tu bi morali stroške in dohodek vsekakor uravnotežiti.
Vprašanje: Kaj na splošno stanuje stanovanjska hiša?
2000 € na kvadratni meter v stanovanjski hiši niso redke
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda tega ne morete reči vsesplošno - odvisno je od številnih dejavnikov in seveda tudi od velikosti hiše in gradnje.
Na splošno pa se predpostavlja, da stroški hiše znašajo med 1.200 EUR na m² in 2.000 EUR na m² . Cena je vedno nekoliko odvisna od tega, kje točno gradite.
V večini primerov pa boste morali predvideti minimalno ceno 1500 EUR za m² , pod katero je možno graditi le v nekaj primerih.
V nekaterih primerih je mogoče 2000 EUR na m² znatno preseči - vendar se je temu treba izogniti zaradi prihodnjih pričakovanj donosa.
To so seveda le okvirne smernice - vendar pa vsaj ponujajo red velikosti, da se približno orientirate. Poleg tega je treba med gradnjo vedno upoštevati nadaljnje stroške.
Kot vrstni red lahko uporabite tudi tako imenovano kubaturo. Na splošno se tu izračuna 400 EUR na kubični meter zaprtega prostora . Kubatura je pravilo v gradbeništvu.
Majhen primer stroškov iz prakse
Načrtujemo in gradimo stanovanjsko hišo z ravno streho, velikost naj bo 300 m² bivalne površine. Gradi se moderna, energetsko učinkovita hiša z nizko porabo energije.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Stroški gradnje brez pomožnih stroškov gradnje | 525.000 EUR |
| Cena na m² bivalne površine | 1.750 EUR na m² |
Ti stroški so seveda le zgledni stroški za določeno stavbo v določeni zasnovi. Stroški so seveda lahko tudi pri drugih hišah popolnoma različni, odvisno od konstrukcije in velikosti.
Vendar pa naša primer hiše že prikazuje dimenzije, v katerih delujemo. Poleg tega je treba izračunati stroške gradnje in stroške nepremičnine (če niso na voljo). Dejanski najemni prostor je potem manj - praviloma morate od celotne površine odšteti 20%
Vprašanje: Od česa so odvisni stroški gradnje stanovanjske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu nastopa veliko število dejavnikov:
- gradbišče in razmere na gradbišču
- gradnjo hiše
- oblika strehe
- opremo
- oblikovanje zunanje površine
- znesek pomožnih stroškov gradnje za gradbeni projekt
Vsak od teh dejavnikov lahko v praksi povzroči velike razlike v stroških. Zato je brez natančnega načrtovanja običajno nemogoče dati razumno zanesljive ocene za gradbeni projekt.
Vprašanje: Ali se ti stroški sploh splačajo?
Višji kot je indeks najemnine, bolj donosna je gradnja
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda je to vedno odvisno od tega, kako se stroški gradnje primerjajo s stroški najema. Glede na raven indeksa najemnine na lokaciji bo amortizacijsko obdobje na eni strani in poznejša donosnost na drugi višji ali nižji.
Oglejmo si to na našem primeru. Naša stavba ima površino 300 m² - v tem primeru je najemna površina približno 240 m². To ustreza približno trem 80 m² velikim družinskim stanovanjem.
Indeks najemnin v Nemčiji je leta 2018 znašal približno 6,80 EUR na m² do 9,10 EUR na m² v povprečju . Trend je na splošno navzgor, vendar so cene na podeželju večinoma stabilne.
Ko gre za vrhunsko lokacijo, je videti drugače - manjša univerzitetna mesta in okolica so še posebej v ospredju. Cene 12 EUR za m² so tam lahko običajne. München je prednjač z do 17,80 EUR na m² . Na dobrih lokacijah strokovnjaki pričakujejo, da se bodo najemnine v naslednjih nekaj letih zvišale do 10%. Vendar je to le posnetek in se lahko seveda spet spremeni.
Če preprosto izračunamo z državnim povprečjem 7,50 EUR na m² , bi bil letni prihodek od najemnin približno 21.000 EUR, če bi se vsa tri stanovanja neprekinjeno oddajala. Če najamete samo dve stanovanji, lahko pričakujete letni prihodek 14.400 EUR . Seveda več, če se lokacije splačajo.
V mnogih primerih dohodek od najemnin komajda zadostuje za popolno financiranje gradnje z vsemi stroški, vključno z pripadajočo parcelo. Tu je v vsakem primeru potrebno dobro in skrbno načrtovanje.
Vprašanje: Ali je ceneje zgraditi stanovanjsko hišo skupaj in si deliti stroške gradnje?
Če želite prihraniti denar, lahko stroške gradnje delite z drugimi
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V posameznih primerih se splača, če to želite.
Če bi v našem primeru na primer skupne nastale stroške delili s 3, bi bili stroški za vsako družino še vedno v vrstnem redu, v katerem bi bilo na prodaj ponujeno precejšnje število enodružinskih hiš. V tem merilu je že mogoče graditi tudi montažne hiše z zemljišči.
Jasna stroškovna prednost pred drugimi oblikami življenja ni samodejno posledica večstanovanjskih hiš.
Vprašanje: Nazaj na stroške gradnje: Kaj je treba upoštevati glede načina gradnje in oblike hiše glede na stroške?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: No - najprej morate vedno paziti tako na stroške gradnje kot na nadaljnje stroške. To velja tudi za ovoj stavbe.
Dvolukten zid z fasado iz klinker opeke je bistveno dražji za gradnjo, vendar ponuja toplotne prednosti in predvsem bistveno nižje nadaljnje stroške v naslednjih letih.
Nasprotno je na primer pri ravnih strehah. Ravna streha običajno povzroči zelo visoke nadaljnje stroške - medtem ko so nadaljnji stroški na primer z nagnjeno streho bistveno nižji. Poleg tega je enokapna streha veliko bolj stroškovno ugodna za postavitev kot klasična dvokapna streha ali dvokapnica.
Če gledate predvsem na stroške, morate vedno najti ravnovesje med nizkimi stroški gradnje in najnižjimi možnimi nadaljnjimi stroški.
Glede na to so vidni tudi ukrepi za energetsko učinkovitost stavbe. Če takoj načrtujete nizko porabo energije, lahko z nizkimi obratovalnimi stroški prihranite kar nekaj.
Uporabljena tehnologija varčevanja z energijo ne bi smela biti preveč tehnično zapletena - na primer pri pasivnih hišah so številne študije že pokazale, da visokotehnološka oprema pomeni, da so kasnejši stroški tako visoki, da se pasivne hiše finančno skoraj ne splačajo več. Ko gre za energetsko učinkovitost, gre vedno za iskanje smiselne srednje poti.
Vprašanje: Kaj na splošno razumemo pod pomožnimi stroški gradnje in kako visoki so?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: pomožni stroški gradnje vključujejo naslednje stroške:
- Stroški načrtovanja (arhitekti, inženirji, gradbeni inženirji)
- Upravni stroški (gradbena dovoljenja, gradbene inšpekcije itd.)
- vsi stroški za pridobitev gradbenih financ
- Zemljiškoknjižne in notarske pristojbine
- vse pristojbine za obdelavo in obresti za uvajanje v obdobju gradnje
- Premije gradbenih zavarovanj
Kako visoki so pomožni stroški gradnje, je vedno odvisno od posameznega primera in napora pri gradnji. Na splošno pa pomožni stroški gradnje predstavljajo 10% do 20% vseh stroškov gradnje .
Vprašanje: Koliko arhitekt dejansko stane za takšne gradbene projekte?
Arhitekt plača 8% celotnih stroškov gradnje
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Vedno je težko reči, ker gre vedno za dejanski napor.
Osnova za obračun za arhitekte je vedno enaka in zavezujoča, to je HOAI, razpored honorarjev za arhitekte in inženirje.
Kot okvirno vodilo lahko na splošno predvidevate približno 8% skupnih stroškov stavbe kot stroške arhitekta. Kot sem rekel, je to le okvirno vodilo.
Vprašanje: Ali bi morali iti k arhitektu in načrtovati sami - ali bi morali kupiti nepremičnino?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: tega ne morete reči vsesplošno . V veliki večini primerov investitorji prodajo nepremičnine, ki so že načrtovane. Oblikovanje in načrtovanje je pogosto zelo omejeno.
To ne pomeni, da lahko običajno načrtujete bolje in predvsem stroškovno učinkoviteje od cene, ki jo ponuja razvijalec. V mnogih primerih to ne deluje in gradnja lastne gradnje je pogosto opazno dražja od primerljive nepremičnine razvijalca - ali vsaj enako draga.
Razlog za to je v tem, da graditelji nepremičnin dobijo povsem drugačne pogoje za gradbena dela in da kot zasebni gradbenik niste niti na vrhu prednostnega seznama za nobeno trgovino, tudi z gradnjo stanovanjske hiše.
Tudi pri mnogih poslih posebno ugodne pogoje, ki se ponujajo razvijalcem nepremičnin z velikim obsegom naročil, pogosto izravnajo višje marže pri lastnikih zasebnih nepremičnin. Potem vam seveda ostanejo stroški v slabšem položaju in za primerljive storitve morate plačati veliko dražje kot razvijalec nepremičnin.
Če lahko seveda veliko opravite sami - po možnosti s pomočniki iz svojega kroga prijateljev - in s tem občutno zmanjšate celotne stroške gradnje, imate tu prednost. V takem primeru se lahko finančno izplača zgraditi z arhitektom.