Pisna ocena vrednosti doma ali nepremičnine je lahko koristna. Prodajalci jo lahko uporabijo za varnostno kopiranje zahtevane cene, kupci pa so lahko prepričani, da ne plačujejo preveč. Kakšne stroške lahko pričakujete za vrednotenje nepremičnine, lahko izveste pri strokovnjakih za preverjanje stroškov v našem intervjuju.
Vprašanje: Kakšne stroške morate izračunati za vrednotenje nepremičnine?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: tega ne morete reči vsesplošno . Stroški so odvisni tako od vrste cenitve kot od vrednosti nepremičnine.
Najprej morate ločiti, katero vrsto poročila želite imeti:
- preprosto spletno vrednotenje z grobimi podatki o cenah
- kratko poročilo
- izčrpno, pravno zavezujoče poročilo o vrednosti nepremičnine
Odvisno od vrste poročila so lahko stroški na koncu zelo različni. Poleg tega ima vrednost nepremičnine tudi vlogo pri stroških.
Informacije o spletnih cenah
Za preproste informacije o spletni ceni je treba izračunati le zelo nizke stroške. V takih primerih je vrednotenje treba razumeti le približno in pogosto ni posebej smiselno. Številni pomembni posamezni dejavniki niso upoštevani.
So pa tudi stroški zelo nizki. Preprosta spletna ocena nepremičnin v veliki večini stane manj kot 100 EUR , včasih pa jo je mogoče izvesti celo brezplačno.
Kratko poročilo
Kratko poročilo je cenejše, vendar ni pravno zavezujoče
Kratka ocena ponavadi obsega 10-15 strani in se izvaja strokovnjak nepremičnin ali strokovni ocenjevalec.
Za enodružinske hiše s povprečno vrednostjo se stroški običajno začnejo od 250 do 350 EUR , če ima hiša višjo vrednost ali če ocenjevanje zahteva več napora s strani ocenjevalca, morate običajno računati s stroški v razponu od 600 do 700 EUR navzgor .
Kratka poročila pa niso pravno zavezujoča. Lahko jih uporabite kot dodatno zaščito lastne zahtevane cene v prodajnih pogajanjih, da bi okrepili svoj položaj - v pravnih zadevah pa ne zadostujejo. V teh primerih je potrebna podrobna ocena.
Podrobna ocena
Če želite pripraviti podrobno oceno , morate upoštevati stroške med 1.000 in 2.000 EUR tudi za enodružinske hiše povprečne vrednosti .
Ta poročila upoštevajo tudi na primer obstoječe pravice do poti in gradbene obremenitve, ki prav tako vplivajo na vrednost nepremičnine.
Tabela provizij (npr. HOAI ali določitev stroškov v skladu z ImmobilienBG) se pogosto uporablja kot osnova za določanje stroškov v podrobnih poročilih o nepremičninah, vendar to ni obvezno.
Primer stroškov iz prakse
Želimo prodati svoj enodružinski dom in pripraviti kratko oceno, da bomo lahko bolje argumentirali svojo želeno prodajno ceno.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Kratko poročilo, 15 strani, pavšalno | 565 EUR |
| Doplačilo za razdaljo | 90 EUR |
| Skupni stroški | 655 EUR |
Ta primer stroškov se nanaša samo na določen družinski dom in stroške dela določenega ocenjevalca. V drugih primerih so lahko tudi stroški bistveno drugačni.
Vprašanje: Katere stvari določajo stroške vrednotenja nepremičnine?
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Tu je treba upoštevati nekaj stvari:
Stroški cenitve nepremičnine so odvisni od različnih dejavnikov
- kakšno strokovno mnenje se zahteva
- v katero vrednostno kategorijo bo nepremičnina razvrščena
- ali vrednotenje temelji na primerjalnih vrednostih ali vrednotenje na podlagi metode realne vrednosti
- kateri dokumenti so potrebni za oceno
- ali strokovnjak ponuja pavšalne stopnje
- ali se za oceno zaračunavajo doplačila
- ali je HOAI uporabljen kot osnova za oceno
Glede na te dejavnike se lahko stroški vrednotenja nepremičnine znatno povečajo ali zmanjšajo.
Vprašanje: Ali je treba HOAI uporabiti kot osnovo za določanje stroškov izvedenca?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: od leta 2009 to ni več obvezno za strokovnjake. Ponudite lahko tudi lastne cene in še posebej pavšalne cene.
Zaradi tega je smiselno strokovnjake vnaprej vprašati o stroških in primerjati več ponudb. Posamezni ocenjevalci lahko ponudijo znatno nižje stroške kot drugi.
Vprašanje: Kaj pomeni "postopek materialne vrednosti"?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: primerjalne vrednosti se običajno uporabljajo pri cenitvah nepremičnin, da lahko ocenijo vrednost določene nepremičnine, če jo primerjamo s podobnimi nepremičninami, katerih tržna vrednost (tržna vrednost) je znana.
Če primerjalne vrednosti niso na voljo, se uporabi metoda realne vrednosti
V nekaterih primerih pa ni na voljo nobenih ali le zelo malo primerjalnih vrednosti. To se lahko zgodi na primer, če ima hiša poseben dizajn ali če je na stavbi poseben dizajn.
V teh primerih se za zvočno oceno običajno uporablja metoda dejanske vrednosti. Uporablja se zemljiška vrednost nepozidane nepremičnine - za to se uporabljajo primerjalne vrednosti.
Nato se ob uporabi ustreznih tabel rekonstruirajo proizvodni stroški stavbe. Zmanjšanje starosti (1,25% na leto) se nato doda k izračunanim fiktivnim proizvodnim stroškom. Rezultat tega je tako imenovana gradbena vrednost.
Vprašanje: Ali je to še vedno izmišljena vrednost?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Točno. Vsota vrednosti zemljišča in vrednosti nepremičnine se zato prilagodi tudi glede na lokacijo nepremičnine. Za to se uporablja tako imenovani tržni prilagoditveni faktor.
Faktor tržne prilagoditve izračunajo strokovni odbori in ga izdajo kot številko vrednosti, ki je odvisna od lokacije. Ta vrednost kaže, kolikšen odstotek dejanske materialne vrednosti bo dosežen s prodajo na zadevnem območju.
Na enem območju lahko na primer hiše dosežejo v povprečju 90% svoje dejanske vrednosti kot prodajna cena. To ustreza faktorju tržne prilagoditve 0,9.
Na ta način lahko z metodo realne vrednosti dosežete tudi realno tržno vrednotenje nepremičnine.