Pogosto velja mnenje, da najemodajalci vse nastale stroške na kakršen koli način prenesejo na najemnika pavšalno. Vendar temu ni tako. Kateri stroški se lahko prenesejo na najemnike in v kolikšni meri zakon natančno določa. Najemodajalec sam plača nekatere stroške, pri strokovnjakih za preverjanje stroškov pa smo želeli izvedeti, kakšni stroški so primerni in kaj morajo najemniki dejansko plačati.
Vprašanje: Kateri stroški se lahko prenesejo na najemnike?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To je zelo podrobno urejeno. Za to je odločilen odlok o obratovalnih stroških (BetrKV).
Za dodelitev najemnikom načeloma velja naslednje: vsi tekoči in redni stroški, ki izhajajo iz lastništva nepremičnine . Tipični stroški za to so na primer letni davek na nepremičnine, stroški odvoza smeti in stroški čiščenja ulic ali obratovalni stroški dvigala, vključno z letnim vzdrževanjem, ki ga pregleda specializirano podjetje. Razdelijo se lahko tudi stroški ogrevanja in tople vode, stroški plač in pomožni stroški oskrbnika, zavarovanja stavb in razsvetljave splošnega sistema.
Enkratni stroški
Načeloma so izključeni vsi enkratni stroški (npr. Namestitev vzorčevalnih mest za obvezni test Legionella). Z nekaj enkratnimi stroški je primerljivost pogosto mejni primer: na primer, ko najemodajalec kupi večjo kosilnico. Če to zmanjša obremenitev zaposlenega asistenta in s tem zmanjša dejanske stroške delovnega časa, so lahko stroški nabave kosilnice v posameznih primerih sorazmerni. Tu pa morate biti pozorni na sorazmernost. Najemodajalec lahko po potrebi tudi zaračuna in dodeli lastna dela, ki jih sam opravi po razumni ceni, če gre za redna dela (npr. Košnja trate, vrtnarjenje).
Popravila in vzdrževanje
Stroški popravil in vzdrževanja zlasti niso operativni stroški in zato niso primerljivi. Stroški popravil in vzdrževanja so v zakonu opredeljeni kot stroški, ki nastanejo za vzdrževanje predvidene uporabe nepremičnine in nastanejo kot strukturne napake zaradi obrabe, staranja in vremenskih vplivov.
Pri modernizaciji je situacija drugačna: tu lahko najemodajalec stroške prenese na najemnike do fiksnega odstotka na leto (običajno od 8% do 11%) z zvišanjem najemnine . To je mogoče pri namestitvi dimnih alarmov v stanovanju. Stroškov posodobitve pa ni mogoče razporediti prek obračuna operativnih stroškov.
Praktični primeri
Ogledamo si nekatere nedavno nastale stroške in razmislimo, katere od njih bomo našli na naslednjem računu za komunalne storitve.
| Točka stroškov | primerno? |
|---|---|
| Stroški namestitve kabelske povezave | Ne |
| tekoče stroške ponudnik kabla | Da |
| Obnova priprave tople vode (zastarela) | Ne |
| Namestitev vzorčevalnih mest za testiranje legionele | Ne |
| Stroški obveznega testa legionele vsaka 3 leta | Da |
| Storitev čiščenja in peskanja po naročilu najemodajalca | Da |
| Posebno čiščenje po obnovitvenih delih v hiši | Ne |
| tekoče stroške čiščenja čistilno podjetje | Da |
| tekoči stroški za vrtnarja | Da |
| Preoblikovanje vrtne površine | Ne |
| administrativni stroški | ne, z ustreznim dogovorom včasih s fiksnim letnim zneskom |
| Zavarovanje izgube najemnine, zavarovanje pravnega varstva najemodajalca | Ne |
| Zavarovanje stavb, požarno zavarovanje | Da |
| dimnikar | da (preko obračuna ogrevanja) |
| Dimnikar z obstoječim ogrevanjem na plin | da (za splošni sistem ločen račun za lastno ogrevanje) |
| Nadzor škodljivcev | Ne |
Kaj je plačljivo v posameznih primerih in kaj ne, je vedno mogoče oporekati. Tu je vedno najprej vredno, da izkaz obratovalnih stroškov, ki ga najemodajalec pripravi, preveri neodvisno strokovno telo (npr. Center za svetovanje potrošnikom). Če so bili zaračunani neprimerljivi stroški, vam bo ustrezna strokovna služba svetovala o nadaljnjih korakih.
Vprašanje: Kakšen je obseg operativnih stroškov, ki jih je treba plačati?
Vseh stroškov ni mogoče prenesti na najemnika.
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: najemniki v Nemčiji plačajo v povprečju 2,16 EUR na m² operativnih stroškov. To se lahko razlikuje glede na vrsto in opremo hiše ter v regiji. Do 2,80 EUR na m² in več so v posameznih primerih povsem možne (in dovoljene).
Stroški ogrevanja in tople vode znašajo v celotni državi 1,03 EUR na m² , preostali stroški so splošni obratovalni stroški. Glede na obstoječi ogrevalni sistem se lahko ti stroški tudi zelo razlikujejo - tu se giblje med približno 0,75 EUR na m² in 1,90 EUR na m² ,
Vprašanje: Od česa je odvisno, ali si je mogoče razporediti stroške?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Ključno je:
- ali gre za redne stroške (osnovna zahteva)
- ali je razporeditev stroškov dopustna v skladu z BetrKV (upravni stroški so na primer zakonsko izključeni)
- ali je v najemni pogodbi dogovor o razdelitvi teh stroškov
- ali obstaja dogovor z najemodajalcem ali ustrezna sodba sodišča v spornih primerih
Kljub temu lahko trdimo o sorazmernosti posameznih stroškov. Sorazmerno nov primer je oddajanje dimnih alarmov v najem. Najemodajalec lahko s ponudnikom sklene pavšalno pogodbo, ki ne vključuje le najema dimnega alarma od ponudnika, temveč tudi stroške letnega vzdrževanja in pregledov.
S pravnega vidika je treba le del stroškov vzdrževanja dejansko prenesti na najemnike - lahko pa se z najemodajalcem seveda dogovorite za kaj drugega. Če ponudnik stroškov vzdrževanja niti ne prikaže, najemodajalec ne sme preprosto pavšalno prenesti celotnih stroškov najema najemnikom. Vendar lahko najemodajalci in najemniki to vidijo drugače. Jasna pravna odločitev za vse primere še čaka.
Vprašanje: Ali lahko kot najemnik uveljavljate obratovalne stroške, plačane za davčne namene?
Stroški zimske službe so primerni.
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Načeloma je to mogoče - vendar le z določenimi deleži pomožnih stroškov. To so:
- stroški čiščenja stavbe
- stroški vrtnarjenja
- stroški zimskega čiščenja ceste
- stroški čiščenja ulic
- stroški za obrtniške storitve (tukaj samo stroški dela brez DDV, potni stroški, stroji in potrošni material)
Prve štiri postavke veljajo za storitve, povezane z gospodinjstvom, ki so davčno ugodne. 20% stroškov storitev, povezanih z gospodinjstvom, in plačljivih delov obrtniških storitev je mogoče odšteti do največ 1.200 EUR na leto. Podrobnejše informacije lahko dobite pri davčnem svetovalcu ali pri dohodnini.
