Gradnja hiše je velik projekt. Stroški so zato zmedeni. V kar nekaj primerih so pomembne postavke stroškov preprosto spregledane in niso niti vključene v načrtovanje - na koncu to pomeni, da načrtovano financiranje ne uspe in je znesek financiranja nezadosten. To tveganje lahko zmanjšate, če uporabite jasen kontrolni seznam za stroške gradnje hiš strokovnjakov za preverjanje stroškov.
Vprašanje: Na katere stroške morate biti pozorni?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: odvisno od vrste gradbenega projekta je to v posameznih primerih seveda lahko nekoliko drugačno: ne pojavijo se vsi stroški v vsakem primeru. Vendar smo na naslednjem kontrolnem seznamu navedli osnovne postavke stroškov pri gradnji hiše. Torej ne morete ničesar zamuditi.
Stroške gradnje hiše sestavljajo različni predmeti.
Osnovna stroškovna področja so:
- vsi stroški, povezani z lastnino
- stroški gradnje in s tem povezani pomožni stroški
- stroški za zasnovo hiše in okolice po končani gradnji
Stroški, povezani z lastnino
Tu seveda najprej nastopijo stroški nakupa nepremičnine . Nepremičnine so lahko - odvisno od lokacije - v Nemčiji zelo drage, zato je težko določiti pavšal za te stroške. Vsekakor bi morali pričakovati približno 120 EUR na m² , manjše parcele so pogosto tudi do dvakrat dražje. Na iskanih, visokokakovostnih lokacijah se lahko cene zemljišč v mnogih primerih povzpnejo do 600 EUR na m² ali 700 EUR na m² .
Poleg tega morate izračunati dodatne stroške pri nakupu nepremičnine. Sestavljeni so iz:
- Davek na promet nepremičnin in posredniške provizije
- Kotizacije v zemljiški knjigi
- Tudi stroški ankete
- stroški preiskave tal
- stroški razvoja
Davek na nepremičnine je odvisen od zvezne države, v kateri je gradbišče. Stroški se gibljejo med 3,5% kupnine in 6,5% kupnine. Provizije za posredovanje za kupca so lahko - tudi odvisno od zvezne države - med 3,57% kupnine in 7,14% kupnine, dolgovani DDV je že vključen. Samo ti stroški znašajo do 15% zapadle kupnine .
V praksi so notarske takse in pristojbine za registracijo običajno od 1 do 2% kupnine . Glede na vloženi trud in posebne okoliščine se lahko stroški vedno nekoliko razlikujejo. Na tem mestu lahko najdete več informacij o tem.
Lahko veljajo tudi stroški raziskovanja.
Nastali stroški merjenja se lahko razlikujejo tudi glede na pogoje na nepremičnini in glede na zvezno državo. Na splošno pa so stroški geodetske dejavnosti dodani dodatnim stroškom gradnje - več o tem v naslednjem poglavju. Po potrebi lahko računate na 2000 do 3000 EUR - več o tem lahko izveste tukaj.
Da zagotovite, da ne bo nobenih težav (in kasneje neprijetnih presenečenj) z nosilnostjo gradbišča in da ne bo nevarnih onesnaženih mest, potrebujete pregled tal. Stroški za to so običajno med 500 in 600 EUR za preprosta standardna poročila, lahko pa so tudi znatno višji z ustrezno podrobno oceno (priporočljivo).
Stroški razvoja se lahko zelo razlikujejo od primera do primera. Čeprav pri popolnoma razvitih nepremičninah pogosto sploh ni stroškov, se lahko v drugih primerih stroški gibljejo med 2 EUR na m² in 10 EUR na m² , v posebej težkih primerih pa do 50 EUR na m² nepremičnine. To morate vnaprej natančno preveriti, da boste lahko ustrezno načrtovali. Več informacij o razvojnih stroških najdete tukaj.
Stroški, povezani z gradnjo
Poleg čistih stroškov gradnje za vsako gradnjo nastanejo tako imenovani pomožni stroški . Ti stroški se lahko razlikujejo glede na vrsto gradbišča - v praksi pa vsekakor pričakujete približno 15% do 20% čistih stroškov gradnje .
Upoštevati je treba tudi stroške vodenja gradnje.
Poleg že omenjenih stroškov, povezanih z zemljišči, dodatni stroški gradnje vključujejo:
- stroški električne energije in vode
- stroški postavitve gradbišča
- stroški in provizije za hipotekarno posojanje
- obresti, ki jih je treba plačati v fazi gradnje
- stroški gradbene prijave in gradbenega dovoljenja
- stroški kakršnega koli zunanjega gradbenega nadzora ali upravljanja lokacije
Če gradnjo načrtuje arhitekt po individualnih željah, morate vključiti tudi honorar arhitekta . Glede na obseg storitev, ki jih uporabljate od arhitekta, boste morda morali plačati dodatnih 15% do 20% čistih stroškov gradnje za plačilo arhitekta. Podrobno lahko izveste, kako je sestavljen na tej točki.
Stroški projektiranja po fazi gradnje
Stroški vključujejo tudi stroške zunanje zasnove.
Ko je gradnja končana, stroški še zdaleč niso končani: nepremičnina potrebuje ograjo, dovoz mora biti tlakovan in vrt zasnovan. Po potrebi je morda potrebna tudi garaža ali nadstrešek za avto, na vrtu pa lahko ustvarite bazen ali ribnik.
Pri zelo enostavnih izvedbah se za oblikovanje zunanje površine izračuna približno 5% čistih stroškov gradnje , v posameznih primerih in s posebnimi zahtevami glede zasnove pa so ti stroški lahko tudi znatno višji.
Drugi večji strošek je notranja zasnova hiše. Stroški seveda vedno temeljijo na individualnih zahtevah po opremi in osebnih razkošjih. V večini primerov pa boste morali za solidno opremo povprečnega enodružinskega doma izračunati vsaj 30.000 EUR , kar je v posameznih primerih lahko precej višje.
Primer stroškov iz prakse
V Hessenu kupujemo zemljišče v velikosti 1.200 m² in na njem želimo zgraditi 180.000 EUR enodružinske hiše (neto gradbeni stroški) po lastnih željah. Nakupna cena popolnoma razvite nepremičnine znaša 230 EUR za m².
| Objavi | cena |
|---|---|
| Premoženjski stroški | 276.000 EUR |
| Davek na promet nepremičnin | 16.560 EUR |
| Provizija za posredovanje | 16.422 EUR |
| Stroški registracije (notar in zemljiška knjiga) | 4.416 EUR |
| Geodetski stroški (popolni) | 2.160 EUR |
| stroški gradnje | 180.000 EUR |
| DDV na stroške gradnje | 34.200 EUR |
| Stroški gradnje | 30.600 EUR |
| Arhitektnina, vključno s stroški načrtovanja in odobritve (gradbeno dovoljenje) | 35.750 EUR |
| Zasnova zunanje površine (dovoz, ograja, zasnova nepremičnine) | 24.500 EUR |
| Skupni stroški gradnje in zemljišča: | 620.608 EUR |
| od tega pomožni stroški zunaj stroškov gradnje in cene nepremičnine: | 130.408 EUR |
Sedanji primer stroškov prikazuje samo stroške za posamezen vzorčni projekt. Stroški gradnje in pomožni stroški v drugih primerih so lahko tudi bistveno različni.
Vprašanje: Kaj določa skupne stroške gradnje?
Pri gradnji hiše obstaja veliko kategorij stroškov.
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je treba upoštevati številne stvari:
- stroški zemljišč
- kraj, kjer bo stavba potekala (država, veljavni predpisi, stopnje pristojbin)
- velikost hiše, način gradnje in zasnova (npr. raven opremljenosti notranje opreme
- ali je montažna hiša ali masivna hiša zgrajena po vaših lastnih zamislih
- čisti stroški gradnje
- Ali se uporablja zunanje vodenje gradnje ali gradbeni nadzor (to lahko stori tudi arhitekt)
- kateri oblikovalski ukrepi naj potekajo na zunanjem območju
- katera vrsta objekta je izbrana v katerem cenovnem razredu
