Najemodajalci pogosto domnevajo, da bodo morali najemniki ob odselitvi opraviti kozmetična popravila. Vendar je to le, če so bile te naloge dodeljene v najemni pogodbi - z veljavno klavzulo. Pokazali vam bomo, katere določbe so veljavne in katere neveljavne.
Pogosto najemnikom pri odselitvi ni treba izvajati kozmetičnih popravil - čeprav je v pogodbi črno-belo. "V nasprotju s splošnim prepričanjem je najemodajalec zakonsko dolžan izvajati kozmetična popravila v najetih sobah," pravi Rainer Schmitt, pravnik pri Bayerne.V. Eigenheimerverband. V skladu z oddelkom 535 nemškega civilnega zakonika mora najemnik med obdobjem najema vzdrževati najeto nepremičnino v stanju, primernem za pogodbeno uporabo.
Kdo je odgovoren za kozmetična popravila?
Na koncu obnoviti? Najemodajalci lahko dolžnost kozmetičnih popravil načeloma prenesejo na najemnika - z ustrezno klavzulo v najemni pogodbi. Vendar zakonodajalec za to postavlja stroge pogoje. Zakon ureja, kaj je treba razumeti pod kozmetičnimi popravili - in sicer samo slikopleskarska dela. Najemnik mora te naloge opravljati le, ko se odseli, če mu je lastnik stanovanja dal prenovljeno stanovanje. Poleg tega je najemnik v stanovanju moral živeti dlje časa, tako da je dejansko potrebna slikarska prenova.
V bistvu je najemodajalčeva naloga vzdrževati najemniško stanovanje.
Neveljavne klavzule o kozmetičnem popravilu
Zvezno sodišče je v zadnjih letih številne pogodbene klavzule o kozmetičnih popravilih razglasilo za neveljavne. Če so izpolnjeni vsi drugi pogoji, je torej od pravilne formulacije odvisno, ali mora najemnik ob izseljevanju barvati barvne stene ali ne.
Trije viri napak Iz svoje svetovalne prakse odvetnik Rainer Schmitt ve: "Z več kot polovico obstoječih najemnih pogodb bo klavzula o kozmetičnih popravilih verjetno neučinkovita." Sodniki so nedavno razglasili tri vrste pogodbenih sporazumov za nične:
1. Klavzula o zadnji prenovi: "Najemnik mora stanovanje vrniti sveže prenovljeno ali pobeljeno."
2. Togi urnik: "Po X letih bosta sobe A in B pobeljene ali pobarvane."
3. Kvotna klavzula: »Po X letih jo je treba pobeliti. Če se najemnik predhodno odseli, mora sorazmerno kriti stroške prenove. "
Barvajte samo po potrebi
Pravno te in podobne klavzule propadejo, saj ob sklenitvi pogodbe ni mogoče predvideti, kako obrabljena bo najemnina na koncu pogodbe. Kako pa prepoznate veljavno klavzulo? "Najemnika zavezuje, da izvede samo dejansko potrebna kozmetična popravila glede na stopnjo posamezne obrabe," pojasnjuje odvetnik združenja lastnikov stanovanj. Najemodajalcem svetuje, naj uporabljajo samo sedanje obrazce pogodb, ki upoštevajo tudi nedavno sodno prakso. Primerni viri oskrbe so združenja in svetovalni centri za potrošnike. Kdor prenese prvo najemno pogodbo z interneta, tvega, da na koncu ostane s slikarjevimi stroški.
Najemniki morajo vedno manj redko posegati po čopičih in loncih, ko odstopijo od starega najema. Sodišča so nedavno razglasila klavzule, kot je "Najemnik je pred kratkim prenovil ali pobelil stanovanje, da je nično".
Kaj so kozmetična popravila?
V skladu z zakonom (drugi odlok o izračunu, oddelek 28) je kozmetična popravila v bistvu mogoče razumeti le kot prebarvanje najete nepremičnine:
- Tapet, barvanje ali apnenje sten in stropov
- Barvanje lesenih tal, čiščenje preprog
- Barvanje radiatorjev, vključno z ogrevalnimi cevmi
- Barvanje notranjih vrat, pa tudi oken in zunanjih vrat od znotraj
- Za pravilno gradnjo sten je pogosto treba tudi zapreti luknje
Kdaj mora najemnik obnoviti?
Teh pet pogojev mora biti izpolnjenih, da mora najemnik opraviti kozmetična popravila:
- Najem določa, da se najemnik loti kozmetičnih popravil.
- Velja klavzula o pogodbi o kozmetičnih popravilih.
- Najemnik je v stanovanju živel dlje časa (običajno 5 let) z normalno obrabo.
- Kozmetična popravila so dejansko potrebna.
- Lastnik je najemniku dal prenovljeno stanovanje.
Če je vseh pet točk pravilnih, mora najemnik kozmetična popravila na lastne stroške opraviti strokovno ali pa jih mora izvesti. Klavzula, ki zahteva prenovo specializiranega podjetja, ki ga izbere najemodajalec, je popolnoma neučinkovita.
Majhna popravila v stanovanju
Pipa kaplja, gumb za splakovanje se je zataknil: kdo plačuje popravila v stanovanju?
Najemodajalec je odgovoren za vzdrževanje najetega stanovanja. Zato mora popraviti puščajočo pipo ali pokvarjeno stranišče ali pa za to najeti obrtnika. Če je bila pogodbeno določena s tako imenovano klavzulo o manjših popravilih, lahko od najemnika zahteva povračilo stroškov ukrepa. Vendar je to mogoče le do dogovorjenega najvišjega zneska - dražja popravila mora v celoti opraviti najemodajalec.
Kaj so tipična manjša popravila?
Značilnost manjših popravil je, da se napaka pojavi na predmetih, s katerimi najemnik redno pride v neposreden stik. To so na primer okovja, ročaji za vrata in okna, stikala za luči, gumbi za splakovanje, ne pa tudi napajalne in vodovodne cevi ali notranjost cisterne. Nobena manjša popravila niso odstranjevanje škode, ki jo je najemnik ali eden od njegovih gostov povzročil krivdno. To so lahko na primer polomljena okenska stekla, izvrtane luknje ali razpoke v ploščicah. Za to škodo je praviloma odgovoren najemnik.
Kako lahko stroške pogodbeno učinkovito prenesemo na najemnika?
Klavzule o majhnih popravilih v najemnih pogodbah morajo jasno navajati, kakšne zneske mora najemnik plačati - za posamezno popravilo in največ do zneska na leto. Sodišča za en ukrep sprejmejo zneske do približno 100 evrov. Najvišji letni znesek je lahko približno šest odstotkov letne najemnine. Če je povpraševanje previsoko ali če je najemnik sploh dolžan popravilo opraviti sam, celotna klavzula postane neučinkovita. Posledično mora najemodajalec vse stroške manjših popravil plačati iz svojega žepa.