Mnogi kupujejo hiše in zemljišča neposredno od razvijalcev nepremičnin. Ker nakup, namesto da bi se gradili, prihrani veliko truda. Toda tudi tu lahko nastanejo težave. Z dobrim načrtovanjem se lahko projekta lastništva stanovanja lotimo mirno.
Nakup nepremičnine od razvijalca ima prednosti: izbrati morate le svoj sanjski dom. Vsake toliko časa preverite napredek gradnje in na koncu vse, kar morate storiti, je, da svoje pohištvo premaknete na pravo mesto. Razvijalec se je že spopadel z vsemi prepiri pri načrtovanju, nadležnimi formalnostmi in tehničnimi izzivi - in vse je zelo dobro rešil. To je teorija.
Preverite graditelja
V praksi ne gre vedno vse tako gladko. Morali bi biti pripravljeni na morebitne težave. Veliko je odvisno od iskanja profesionalnega gradbenega partnerja. "Naj vam razvijalec nepremičnin pokaže referenčne predmete in stopi v stik s prejšnjimi strankami," svetuje Gabriele Heinrich, generalna direktorica Bonnovega združenja za zaščito potrošnikov, ki živi v nepremičnini. Vaš razvijalec nepremičnin ne sme biti samo tehnično dober, ampak mora biti tudi ekonomsko plačilno sposoben. Če se investitor v fazi gradnje znajde v finančnih težavah, je to lahko drago tudi za vas. Dobra novica: S poslovnim poročilom lahko hitro ugotovite, kako finančno je stabilno gradbeno podjetje. Vse v redu? No. Nato pogodbo o gradnji še vedno oddate specialistu pravniku. Stroški so dobro vloženiker vas lahko odvetnik opozori na neugodne pogodbene klavzule.
Preverite prodajno pogodbo
"V nobenem primeru ne dovolite pritiska pri sklepanju pogodbe," poudarja Wendelin Monz, specializirana pravnica za gradbeno in arhitekturno pravo iz Združenja za zaščito lastnikov stavb. Pogosto se stranke potisne, da hitro podpišejo. Preden to storite, morate v celoti razumeti pogodbo. Osrednji dokument je gradbeni in servisni opis, v katerem so navedeni vsi gradbeni materiali, storitve in cene. Rezervacije za spremembe gradbenih materialov so kritične. Te klavzule omogočajo razvijalcu, na primer, da uporablja druge ploščice, kot ni dogovorjeno. Morda ne boste dobili standardne opreme, ki jo želite. V primeru etažne lastnine sta izjava o delitvi in pravicah do uporabe zelo pomembna: na primer, lahko se zgodi, da je strešna terasa v skupni lasti in jo plačujejo vse stranke,vendar ima pravico do uporabe le en lastnik. Moteče bi bilo, če bi smeli plačevati za zunanji prostor, a ne bi uživali.
Samo plačaj, kar je že narejeno
Gradbeniki plačujejo le glede na napredek gradnje, kot določa Odlok o nepremičninskih posrednikih in gradbenikih (MaBV). Prvi obrok je določen. Do šest dodatnih stopenj števila se lahko dogovorite posamično.
|
Napredek pri gradnji |
Delež |
Primer za sedem posameznih obrokov |
|---|---|---|
|
Po začetku zemeljskih del |
30 odstotkov |
1. obrok |
|
Za vsa nadaljnja dela na |
70 odstotkov | |
|
Delež preostalega zneska | ||
|
Po zaključku lupine, |
40 odstotkov |
2. obrok |
|
Proizvodnja strešnih površin in |
8 odstotkov |
3. obrok |
|
Surova vgradnja ogrevalnih sistemov |
3 odstotke |
4. obrok |
|
Surova namestitev sanitarnih prostorov |
3 odstotke |
4. obrok |
|
Surova vgradnja električnih sistemov |
3 odstotke |
4. obrok |
|
Namestitev oken, vključno z zasteklitvijo |
10 odstotkov |
4. obrok |
|
Notranji omet |
6 odstotkov |
5. obrok |
|
Estrih |
3 odstotke |
5. obrok |
|
Vodovod za polaganje ploščic |
10 odstotkov |
5. obrok |
|
Zasedenost |
12 odstotkov |
6. obrok |
|
Dokončanje fasade |
3 odstotke |
7. obrok |
|
Popoln zaključek |
5 odstotkov |
7. obrok |
* velja za hkratni nakup hiše in zemljišča od razvijalca.
Plačajte po stopnjah
Gradbeniki plačujejo le glede na napredek gradnje, kot določa Odlok o nepremičninskih posrednikih in gradbenikih (MaBV). Za nepremičnino, ki še ni pripravljena, vam ni treba plačati celotne cene. Prenašate v več fazah glede na napredek pri gradnji. Prvi obrok (glej tabelo) zapade v plačilo šele po začetku zemeljskih del in ne ob podpisu pogodbe. Vse nadaljnje obroke plačate šele, ko razvijalec dejansko zagotovi dogovorjeno storitev.
Obisk gradbišča
Zgodnji in redni pregledi na gradbišču olajšajo odpravo napak. Seveda to velja tudi za projekte razvijalcev nepremičnin. Zato je smiselno k pogodbi dodati dodatek, ki vam daje pravico do pregleda lupine s strokovnjakom, ki mu zaupate. Da bi pravočasno ugotovili vse gradbene napake, naj vas med pregledom stavbe spremlja tudi vaš strokovnjak. Pri teh združenjih posredujejo neodvisni gradbeni strokovnjaki in pravniki: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Združenje zasebnih graditeljev (vpb.de) in Stanovanjska nepremičnina (Wohnen-im-eigentum.de).
Zaščitite svojo naložbo
Čeprav ima razvijalec nepremičnin zelo dober ugled, lahko zaide tudi v finančne težave ali v najslabšem primeru celo vloži postopek za stečaj. Zato je priporočljivo, da svojo naložbo zaščitite od samega začetka.
Po zakonu ste upravičeni do garancije za dobro izvedbo pogodbe v višini 5 odstotkov. Ta polog je namenjen nadomestitvi dodatnih stroškov, ki nastanejo, če razvijalec nepremičnine ne more dokončati projekta. Ponudnik nepremičnine lahko zagotovi garancijo ali pa zadržite ustrezen znesek od prvega obroka. A 5 odstotkov skupne cene je pogosto premalo. Bolje je, da se pogajamo o povečanju na približno 10 odstotkov.
Plačati morate le glede na napredek pri gradnji, tega se morate držati. Ko pa graditelju nepremičnin zmanjka sredstev, se na gradbišču pogosto nič ne zgodi in stranke večkrat plačajo predplačila. Vendar je tu priporočljiva previdnost, ker lahko izgubite to predplačilo. Najbolje je, da se posvetujete z odvetnikom, ki bo varščine predplačila vključil v pogodbo na neprepusten način. S to varnostno mrežo lahko ostanete bolj sproščeni, če je investitor v krizi. Vaš denar ni izgubljen - in če je potrebno, lahko uresničite svoje sanje o lastnem domu z novim partnerjem in novo nepremičnino.