S predhodno gradbeno prošnjo lahko pred gradbeno prošnjo pojasnite, ali je projekt mogoče načelno odobriti in ali je združljiv z gradbeno zakonodajo. Tu pojasnjujemo, kdo poda zahtevo in kaj mora vsebovati.
Predhodna zahteva za gradnjo je dober način, da ugotovite, ali je gradnja želene nepremičnine dovoljena. Čeprav to ni nujno potrebno, je predhodna preiskava zgradbe v nekaterih primerih lahko smiselna. Odločevalec je odgovorni gradbeni organ, ki preveri, ali je vaš projekt združljiv z zakonodajo o javnih stavbah in ali ga je mogoče izvesti. Čeprav je predhodno poizvedbo stavbe mogoče opraviti brez zunanje pomoči, je smiselno poiskati nasvet arhitekta zaradi njegovega strokovnega znanja na področju načrtovanja in gradbenih predpisov ter ocene zazidljivosti nepremičnine.
Kdaj je predhodna poizvedba o gradnji smiselna?
Če je nepremičnina na območju, za katero ni razvojnega načrta, se običajno priporoča predhodna gradbena zahteva. To velja za skoraj vsa območja, ki so bila že delno pozidana pred uveljavitvijo zveznega zakona o stavbah leta 1960. Drugo pomembno merilo je, ali je zemljišče, ki ga je treba zgraditi, na tako imenovanem zunanjem območju - to je izraz, ki opisuje vsa območja zunaj sosednjega naselja. Posebej oblikovan predhodni zahtevek za gradnjo ustvarja najboljše pogoje za končno gradbeno dovoljenje, ker so vsi odobreni delni vidiki pravno veljavni.
Če imate prosto zemljišče brez obstoječega razvojnega načrta in razmišljate o prodaji, lahko predhodna poizvedba o zgradbi zviša ceno. Tako se ustvari pravnomočno dovoljenje za delne vidike gradbenega projekta za potencialne kupce. Če želite sami kupiti zemljišče, lahko predhodna gradbena poizvedba že pojasni, katere možnosti gradnje so vam na voljo. Na podlagi teh informacij se lahko nato dogovorite za ceno nepremičnine.
Kako vložiti zahtevek za gradnjo
Predhodna zahteva za gradnjo se vedno predloži v pisni obliki pristojnemu gradbenemu organu ali nadzornemu organu. Ni vam treba biti arhitekt ali načrtovalec. Vse, kar potrebujete, so nakupne obresti in s tem pooblastilo lastnika nepremičnine. Nekateri organi predložijo ustrezen obrazec, ki olajša "prošnjo za predhodno odločitev".
Predhodno zahtevo za gradnjo lahko oddate neformalno in formalno. V primeru neformalne prijave se običajno predloži samo načrt mesta in skice gradbenega projekta. Vendar upoštevajte, da odgovor na neformalno zahtevo nima pravno zavezujočega učinka. Če pa vložite uradno prošnjo, so podrobne predloge zavezujoče. Toda kako obsežen je ta zavezujoč učinek, je odvisno od posamezne zvezne države. Običajno je predhodna gradbena poizvedba priznana kot vezana upravna odločba. V nekaterih zveznih državah pa je zahteva ocenjena le kot „zagotovilo“, pri čemer si oblasti še naprej pridržujejo pravico, da v nekaterih primerih odpravijo zavezujoč učinek predhodnega gradbenega dovoljenja.
Ko predložite dokumente, lahko organi zahtevajo dodatne dokumente. Odgovora ne boste prejeli, dokler vsega ne boste natančno preverili. Bodite potrpežljivi - pričakujemo lahko čas obdelave do treh mesecev.
Preden pride gradbišče: Vedno je priporočljiva predhodna gradbena poizvedba, če za načrt nepremičnine ni načrta razvoja.
Kako je videti predhodna zahteva za gradnjo in kaj mora vsebovati?
Predhodno poizvedbo o stavbi je običajno sestavljeno iz kataloga vprašanj in drugih dokumentov, ki pa so manj obsežni kot v primeru gradbene prijave. Bistveno je, da je na vprašanja mogoče odgovoriti z "da" ali "ne". Ker glede vprašanj ni natančnih specifikacij, vam lahko pri izdelavi pomaga arhitekt ali načrtovalec stavb.
Nekaj vzorčnih vprašanj je navedenih spodaj, da boste lažje dobili približno idejo. Prepričajte se, da so vprašanja, ki so preveč splošna, na primer: »Ali je gradbeni projekt upravičen do odobritve?«, Nezadostna.
Vzorčna vprašanja za poizvedbo pred gradnjo
- Za projekt je predvidena naslednja uporaba: (…) (glej tudi opis podjetja). Ali je glede na vrsto uporabe projekt dovoljen v skladu z zakonodajo o načrtovanju kot (…) v skladu s 34. členom BauGB?
- Ali je projekt z osnovno površino (…) in višino grebena (…) dovoljen po zakonu o načrtovanju glede na stopnjo uporabe?
- Projekt presega južno mejo stavbe za (…) m. Ali je mogoče za gradbeni projekt obljubiti izjemo, ker gradbeni projekt presega mejo stavbe za (…) m za (…) m? S stališča načrtovanja je preseganje potrebno, ker (…).
- Ali je mogoče obljubiti dovoljenje za posek dreves, zaščitenih z Odlokom o zaščiti dreves (…) v skladu z načrtom poseljenosti dreves? Drevesa je treba odstraniti, ker (…). Nadomestne zasaditve lahko izvedete drugje na posestvu.
Dokumenti za predhodno preiskavo stavbe
Obseg dokumentov za predhodno gradbeno zahtevo je opredeljen v ustreznem odloku o predlogi stavbe (BauVorlVO) zvezne države. Vsebuje lahko naslednje dokumente:
- Prijavnica zadevne zvezne države (če jo predlaga in zahteva gradbeni organ) v eni različici
- Izvleček iz uradnega zemljiškega zemljevida
- Podroben vprašalnik
- Opis stavbe: neuradni opis predvidene gradnje
- Opis uporabe (za komercialne objekte, kot so trgovine ali restavracije)
- Konstrukcijske risbe:
- Tloris in tloris: Prosimo, predstavite vse tlorise, na katere vpliva gradbeni projekt, in vse druge tlorisne načrte, pomembne za oceno celotnega projekta, s predvideno uporabo prostorov in jih narišite v tlorisu nepremičnine.
- Odseki in pogledi : prikažejo se vsi odseki, ki so potrebni za oceno projekta. Sem spadajo tudi vzdolžni odseki in odseki, s katerih se vidi povezava, temelj in, če je primerno, meja sosednjih stavb.
- Risbe za odvodnjavanje in oskrbo z vodo
- Risbe morajo biti v merilu. Zadostna je nizka raven podrobnosti.
- Fotografije gradbene parcele
- Kopija izvlečka iz registra trgovskega združenja (če zastopate pravno osebo ali partnerstvo)
- Pooblastilo : Naročnik lahko pooblasti drugo osebo za izvedbo dejanj v zvezi s prijavo stavbe.
- Kopija gradbenih obremenitev: Vnaprej ugotovite, ali je na vaši nepremičnini gradbena obremenitev. V tem primeru priložite izvleček iz indeksa obremenitve stavbe.
- Izvleček iz potrdila o lastnini : Vsebuje oznako gradbene parcele in sosednjih parcel v zemljiški knjigi in katastru nepremičnin.
- Prijava za izjeme / izjeme (§ 31 BauGB) in / ali odstopanja (§ 63 HBO) BAB10: Če vaš gradbeni projekt ni v skladu z javnopravnimi predpisi, kot so zahtevane razmične površine ali zakonske določbe o načrtovanju, in v okviru zahteve za gradnjo postavljate vprašanja o teh temah , ustrezne vloge za izvzetje, izjemo ali odstopanje je treba priložiti predhodni gradbeni poizvedbi.
- Izračun bruto prostornine sobe: V izračunu je treba bruto prostornino prostora za različne namene navesti ločeno.
Nasvet: Podpišite vse predložene dokumente in načrte z mestom, datumom in podpisom.
Razlike v uporabi stavbe
Predhodna gradbena zahteva vključuje le delne vidike prihodnjega gradbenega projekta, medtem ko gradbeno dovoljenje potrjuje, da projekt, predstavljen v gradbeni prijavi, izpolnjuje vse zakonske zahteve in se lahko izvede. Obe vlogi pa veljata le omejeno obdobje. V nekaterih primerih je predhodno zahtevo za gradnjo že mogoče razumeti kot pristop za gradbeno dovoljenje. Vendar je celoten gradbeni projekt pravno veljaven šele po prejemu celotnega gradbenega dovoljenja kot odziv na gradbeno prošnjo.
Stroški uporabe stavbe
Stroški za predhodno gradbeno zahtevo, znano tudi kot predhodna gradbena zahteva, so vedno odvisni od obsega vprašanj in celotnega napora pri obdelavi zadevnega gradbenega organa. Stroški neformalnega povpraševanja za preprosto enodružinsko hišo so običajno med 50 in 200 evri. Predhodno gradbeno dovoljenje za velike gradbene projekte, za katere se običajno poda uradna zahteva z obsežnimi planskimi dokumenti, lahko stane do 5000 evrov. Če vam pri ustvarjanju pomaga arhitekt, je treba upoštevati tudi njegovo arhitekturno provizijo (po HOAI, tako imenovana uredba o plačilu za arhitekte in inženirje) - čeprav nekateri arhitekti to storitev ponujajo tudi brezplačno, pod pogojem, da se jim naroči tudi naknadno načrtovanje gradbenega projekta bili.Praviloma za formalno zahtevo lahko izračunate s skupnimi stroški od 0,1 do 0,2 odstotka gradbene vsote. Glede na stroške načrtovanja in pristojbine za odobritev gradbene vloge, ki jih je mogoče še vedno zavrniti, je predhodna gradbena zahteva smiselna naložba, vsaj za kritične ali drage projekte, kljub vključenim stroškom.
Kaj se zgodi po predhodni gradbeni poizvedbi?
Če dobite pozitivne povratne informacije, to še ne pomeni, da lahko svoj načrt uresničite. Najprej je treba oddati prošnjo za gradnjo. Začnete lahko šele, ko je to odobreno. Vendar ne pustite preteči preveč časa, ker predhodna zahteva za gradnjo običajno velja približno tri leta (odvisno od gradbenih predpisov zveznih držav). Če ta čas ni dovolj, lahko zaprosite za podaljšanje veljavnosti. Na Bavarskem je na primer možno podaljšanje do dveh let.
Če je predhodna prošnja za gradnjo zavrnjena, boste prejeli obvestilo o zavrnitvi. Nato imate možnost vložiti ugovor - to pa je povezano z dodatnimi stroški.
