Gradbena zemljišča postajajo vse dražja in celo manjša. Gradnja dvojčka je dobra rešitev za učinkovito uporabo zemljišč z visoko ceno in delitev fiksnih stroškov. Your-Best-Home.net je v nadaljevanju povzel, kaj morate upoštevati.
Gradnja dvojčka: najpomembnejše stvari na prvi pogled
- Donosnost: pri dvojčku lahko gradnjo in fiksne stroške razdelimo med dva lastnika; tako vsaka stranka prihrani.
- Financiranje: Najeta dvojček hiše pomaga financirati celotno hišo.
- Stroški: Dvojček je za tretjino cenejši od enodružinske hiše.
- Odobritev: Razvojni načrt vsebuje informacije o tem, ali je dvodružinska hiša v postopku priglasitve na enostaven način odobrena ali je v postopku odobritve potrebna gradbena vloga, ki jo je v najslabšem primeru mogoče zavrniti.
- Najem: donosnost naložbe določa, ali se splača oddajati stanovanje za babice. Če je odstotek prenizek, je prodaja dvojčkov morda bolj donosna.
Katere vrste dvojčkov obstajajo?
Dvojčke so v bistvu dve samozadostni enodružinski hiši, ki sta točno na meji nepremičnine in sta - večinoma - povezani na dvokapnici. Običajno se obe polovici hiše simetrično zrcalita in tvorita optično enoto.
V zadnjih letih so se razvili tudi novi tipi dvojnih hiš. Na primer nepremičnine ni ločeno in dvodružinska hiša je zgrajena kot samostojna hiša z notranjo predelno steno med stanovanjskimi enotami. Poleg tega obstaja možnost delitve gradbenih storitev, kot je ogrevalni sistem. Strogo rečeno, ne gre več za dvojček, ampak za dvodružinsko hišo ali - odvisno od delitve in razmerja prebivalcev - za hišo z ločenim stanovanjem.
V dvojčkih hiš ni nujno, da so "zamašene" - obstaja veliko sodobnih tipov.
Prednosti in slabosti dvodružinske hiše
koristi
- Manjša velikost parcele v primerjavi z dvema enodružinskima hišama
- Skupne gradbene storitve omogočajo prihranek stroškov
- Fiksni stroški, kot so zemeljska dela ali hišni priključki, nastanejo le enkrat - torej ceneje za obe stanovanjski enoti
- Manjša poraba energije kot samostojna hiša
- Drugo stanovanje omogoča ustvarjanje večgeneracijskega stanovanja
- Dvojček kot babica ustvarja pasivni dohodek po odplačilu posojila
pomanjkljivost
- Pri gradnji z drugo stranko lahko odločitve sprejemate le skupaj
- Povečane zahteve za zvočno izolacijo
- Manj zasebnosti kot pri samostojni družinski hiši
- Windows je mogoč le v treh smereh
Kaj je treba upoštevati pri načrtovanju dvojčke?
V primerjavi z enodružinsko hišo je pri načrtovanju dvojne hiše treba upoštevati več vprašanj. Začne se pri nepremičnini: Ali je dana meja stavbe dovolj velika za dvojček in morebitne garaže? Kakšna je usmeritev nepremičnine? Obe strani bi morali imeti dostop do svetlobe in nobena stran ne bi smela biti popolnoma prikrajšana. Oba gradbena partnerja se morata seveda dogovoriti tudi glede oblike hiše. Začne se z osnovami, kot so oblika strehe ali vprašanje, ali bo Your-Best-Home.net imel 1,5 nadstropja ali dve nadstropji.
Ena najpomembnejših odločitev se nanaša na premislek, ali naj bo Your-Best-Home.net zgrajen kot optična dvojček ali pa lahko vsaka stranka popolnoma prosto oblikuje svojo polovico hiše. V tem primeru je potrebno le soglasje o skupni končni steni.
Pred prvim načrtovalnim sestankom je treba miselno opredeliti naslednje točke. S čim se lahko sprijaznite in kje so osebne težave brez prepovedi:
- Zaželena nepremičnina: Ali je nepremičnina primerna za vaše ideje?
- Ali naj bo Your-Best-Home.net zgrajen na talni plošči ali kleti?
- Je arhitekturni slog mogoče uskladiti z obliko strehe in zunanjim pogledom?
- Ali se tlorisi usklajujejo?
Pri izbiri zemljišča morate zagotoviti, da je parcelo mogoče razdeliti v smeri sever-jug.
Kdo se bo vselil v dvojček?
In na koncu še najpomembnejše vprašanje: s kom gradim dvojček? Ne pozabite, da se najboljša prijateljstva lahko prekinejo, ko gre za opečne ali fasadne barve. Načinov gradnje hiše je vedno več: Na eni strani lahko samostojno zgradite dvojček in nato prodate ali najamete drugo polovico hiše. Naročnik prevzame nekakšno funkcijo razvijalca in se lahko prosto odloči o zasnovi. Vendar nosi tudi celotne stroške, ki pa so višji kot za povsem enodružinsko hišo. Dve stranki lahko združita moči in skupaj gradita.
Čista, pogodbena razmejitev vseh pravic in obveznosti je alfa in omega te konstelacije. Nenazadnje obstaja tudi možnost, da razvijalec nepremičnin zgradi dvojček in posamezne enote proda posamezno. Največkrat ne veste, kdo bo vaš bodoči sosed.
Kakšni so stroški dvojčka?
Na splošno je prihranek dvojčkov v primerjavi z enodružinsko hišo približno 10 do 35 odstotkov. Pri enodružinski hiši znašajo približno 250.000 evrov, stroški dvojčkov pa okoli 350.000 evrov. To pomeni, da stanejo samo 175.000 evrov za vsako polovico hiše. Upoštevati pa morate, da se cene zelo razlikujejo glede na hišo in jih ni mogoče določiti na splošno.
Vprašanju dodatnih stroškov vedno sledi vprašanje, s čim jih primerjati. Dvojček je v primerjavi z dvema enodružinskima hišama vedno cenejši, saj fiksni stroški nastanejo le enkrat, namesto dvakrat. Če primerjate dvojček samostojno hišo z enodružinsko hišo, bodo stroški dvostanovanjske hiše vedno višji.
Na naslednjih področjih lahko prihranite:
- Stroški zemljišč se delijo na dva
- Zemeljska dela, zlasti oprema gradbišča, je treba opraviti le enkrat
- Stroški čiste hišne lupine, kot so streha, omet, skupna zunanja stena, okno, izolacija
- Stroški vzdrževanja gradbenih storitev, na primer ogrevanja
Dodatni stroški v zvezi z enodružinsko hišo:
- Ogrevalni sistem: stroški so približno 20 odstotkov višji od stroškov enodružinske hiše.
- Elektrika: Za dvojček sta potrebni dve merilni napravi.
- Vhodna vrata: Če je tehnična soba dostopna od zunaj, so potrebna dodatna vhodna vrata.
Če razvojnega načrta ni, se mora predvideni tip stavbe prilegati okolici.
Kaj je treba upoštevati pri prošnji za gradnjo in gradbenem dovoljenju?
Iz razvojnega načrta lahko vidite, ali je mogoče dvojček hiše sploh zgraditi na zemljišču. Predpogoj je, da sploh obstaja. Razen če obstaja razvojni načrt, se mora gradbeni projekt ujemati z okoljem. Če so bile tu že zgrajene dvojčke, so možnosti za dovoljenje zelo dobre.
V razvojnem načrtu različne oznake kažejo na možnost dvojčka:
O = odprta konstrukcija
G = zaprta konstrukcija
D = dvojček
ED = enojna ali dvojna hiša (pozornost, "E" označuje samo eno hišo)
Če želene zasnove ni na seznamu, v poenostavljenem postopku obveščanja ni mogoče zaprositi za Your-Best-Home.net. V postopku odobritve načrtovane hiše je treba oddati prošnjo za gradnjo. V najslabšem primeru odobritve ne bomo podelili in vaš-Best-Home.net bo treba prestaviti.
Drugi kamen spotike je številka območja (GRZ), ki kaže, kolikšen odstotek nepremičnine je mogoče nadgraditi. Ker dvojček zahteva večjo površino kot enodružinska hiša, ga lahko tu presežemo.
Nasvet: predhodno poizvedite o gradnji, če bi hiša, ki jo želite, lahko trčila v načrt razvoja. Na ta način že zgodaj veste, ali je vaš-Best-Home.net sploh mogoče implementirati v načrtovani različici.
Kaj je treba upoštevati v fazi gradnje dvojčka?
Na splošno mora biti naročnik čim pogosteje na lokaciji, da lahko preveri posamezne faze gradnje.
Nasvet: Bolje je izmeriti okenske ali vratne odprtine, če se meritve zdijo napačne.
Dvojček ima veliko prednost, da lahko dve strani skupaj skrbita za gradbeni nadzor. Prisotnost posameznika ni nujna pri vsakem gradbenem koraku, saj je nanjo pozorna tudi druga stran - to seveda velja le, če je medsebojna komunikacija pravilna. Slike in video klici WhatsApp zdaj to zelo olajšajo. Obe gradbeni stranki bi morali vedeti, kje so posebne želje drugega. Če naj na primer ploščice ležijo v določenem vzorcu, lahko odstopanje v zgodnji fazi prepozna in kritizira tudi gradbeni partner.
Nasvet: Oba graditelja morata biti vedno navzoča pri uradnem sprejemu posameznih faz gradnje ali poslov. Štiri oči vidijo več kot dve tukaj!
Najbolje je, da lastniško strukturo razjasnite vnaprej, tako da stroškov ni treba deliti in nadomestiti pozneje. Poleg tega za vsa dela ne potrebujete soglasja soseda.
Granny flat: Tako se izplača dvodružinska hiša
Za financiranje dvojčkov je očitna izbira oddajanje druge polovice hiše. Uporabljena najemnina mora - če je na voljo - ustrezati lokalnemu indeksu najemnine. Tega ne smete prekoračiti. V najslabšem primeru je tako nizka, da ne krije stroškov gradnje hiše. Nato je priporočljivo nepremičnino prodati, namesto da bi jo dali v najem.
Za objektivno presojo donosnosti dvojčka potrebujete naslednje podatke o projektu:
- Skupni stroški, razdeljeni na kapital in dolg
- Letni dohodek od najemnin
- Nastali tekoči stroški (npr. Popravila)
- Natečene letne obresti
Vsoto dohodka od najemnin in obresti delite s skupnimi stroški in rezultat pomnožite s 100. Nato dobite skupni donos naložbe v nepremičnino.
Skupna donosnost naložbe = (prihodek od najema + obresti - nastali stroški) / (lastniški kapital + dolg) x 100
Primer:
- Skupni stroški: lastniški kapital 80.000 evrov in dolg 80.000 evrov
- Prihodki od najemnin: 1.000 evrov na mesec = 12.000 evrov na leto
- Obresti: 100 evrov na mesec = 1.200 evrov na leto
Primer izračuna 1:
(12.000 EUR + 1.200 EUR) / (80.000 EUR + 80.000 EUR) x 100 = 8,25%
To pomeni, da zaposleni kapital zasluži 8,25-odstotne obresti. Pravilo je: večja kot je donosnost, tem boljša.
Z dohodkom od najema 1200 evrov na mesec se donosnost spremeni na naslednji način:
Primer
izračuna 2: (14.400 evrov + 1.200 evrov) / (80.000 evrov + 80.000 evrov) x 100 = 9,75%
Skupno donosnost naložbe lahko uporabimo za določitev, ali bi babico raje dali v najem ali prodali.
Nasveti za najem dvojčka
Če najamete dvojček ali babico, če v njej živite sami, morate upoštevati nekaj stvari: O
beleženju porabe se je treba pravočasno pogovoriti z elektriko in ogrevanjem / vodovodom. Za lastniško hišo in drugo najeto stanovanjsko enoto veljajo poenostavljena pravila za račun za komunalne storitve. Torej je dovoljeno razporediti stroške ogrevanja in tople vode izključno glede na bivalni prostor ali prebivalce. Dejanske porabe ni treba meriti. Vendar pa mora biti ta različica izrecno dogovorjena v najemni pogodbi.
Če naj bi nastali stroški obračunavali glede na dejansko porabo, morata obe trgovini namestiti ustrezne merilne naprave. V primeru ogrevanja / sanitarije se tu zbere več števcev tople in hladne vode ter števci toplote za (talno) ogrevanje in toplo vodo.
Pomembno: Če gradite z družinskim članom in želite medsebojno razjasniti pomožne stroške, naj izvajalec ogrevanja namesti ograde, tako da boste pozneje lahko dodatno postavili vodomere.
Po drugi strani pa je za električarja pomembno vedeti, ali obe strani hiše dobivata od podjetja za oskrbo z energijo svoj števec, da lahko vsaka stranka izbere svojega ponudnika električne energije. V tem primeru je treba pojasniti, kako ravnati s splošno elektriko, na primer za luč v tehnični sobi ali skupno stopnišče. Možno je, da se ta dodeli hišni strani, ustrezne črte pa so pritrjene na dodatni vmesni števec. Če je za celotno hišo potreben le en števec, je druga stranka vedno odvisna od izbire ponudnika električne energije drugega prebivalca. Nato je treba tu nastaviti ustrezne vmesne števce, da se lahko pravilno obračunavajo.
Srečni sosedje, lepo življenje
Dolgoročni najemniki, ki skrbno ravnajo s hišo, so vedno pozitivni za babico. V primeru nove stavbe je mogoče doseči dolgoročno čustveno vez s bodočimi najemniki, tako da jim omogočimo, da sodelujejo pri izbiri posameznih izdelkov notranje opreme, kot so laminat, ploščice in kuhinje.
