Načrtovanje in izvedba - po možnosti ločeno!
Vse iz enega samega vira - številna podjetja to oglašujejo danes in ponujajo gradnjo hiš kot popolno storitev. Od nakupa nepremičnine do predaje na ključ razvijalec prejme vse storitve iz enega samega vira. Kar je lahko koristno za novogradnje, ni vedno najboljša rešitev na področju prenove. Pogosto graditelj reši svoj projekt varneje in stroškovno učinkoviteje, če si razdeli storitve. Vsaj načrtovanje in izvajanje je treba dodeliti ločeno drug od drugega.
Kopalnica: levo neobnovljeno, desno obnovljeno © pbombaert, fotolia.com
Vse iz enega samega vira - od glavnega izvajalca
Nasprotje ločene oddaje načrtovanja in izvedbe je generalni izvajalec (GÜ), ki se prav tako imenuje skupni izvajalec. V skladu z gradbeno pogodbo GÜ pripravi celotno načrtovanje ukrepa obnove, poskrbi za financiranje in prevzame izvedbo z naročanjem podizvajalcev. Velika prednost: gradbenik ima samo eno kontaktno osebo in eno pogodbo ter prejme gradbeni projekt iz enega samega vira. Generalni izvajalci so pogosto velika gradbena podjetja, nepremičninske družbe ali družbe za upravljanje. V glavnem delujejo kot koordinatorji.
Vse iz enega samega vira - od glavnega izvajalca
V nasprotju s tem obstaja glavni izvajalec (GU). Kot gradbeno podjetje prevzame izvedbo prenove, pri čemer vsaj eno delo opravi sam. Ostale posle je mogoče oddati zunanjim izvajalcem, pogodba pa se sklene le med naročnikom in generalnim izvajalcem. Kakor koli se na prvi pogled zdi praktično, če samozavestno postavite celotno mero v eno roko, ima ta koncept tudi slabosti:
- Ko je naročilo oddano, je stranka komaj pooblaščena za izdajanje navodil, kasnejše spremembe pa je zelo težko izvesti in uveljaviti.
- Načrti plačil so pogosto zapleteni. Naročnik mora skrbno zagotoviti, da pogodba določa, da plačila zapadejo šele po sprejetju faze gradnje.
- Naročnik kljub zunanjim izvajalcem odgovarja za škodo na gradbišču. Zavarovanje gradbene odgovornosti je torej bistvenega pomena.
Načrtovanje arhitekta - ostalo opravi generalni izvajalec
Druga varianta oblikovanja pogodbenih partnerjev pri prenovi vključuje splošno ločitev načrtovanja in izvedbe, vendar ima to ključni ulov. Če je gradbeni projekt dodeljen generalnemu izvajalcu po načrtovanju odobritve, potem to pogosto prevzame tudi vse nadaljnje storitve načrtovanja in spremljanja.
Načrtovanje arhitekta
S tem konceptom je izpuščen ključni nadzorni primerek arhitekta, ki kot strokovnjak in podpornik naročnika sicer samostojno spremlja procese na gradbišču in tudi pripravlja izvedbeno načrtovanje. Za stranko se lahko pojavijo tudi naslednje težave:
Načrtovanje arhitekta © Torsakarin, fotolia.com
- Generalni izvajalec je v nasprotju z arhitektom, ki samo nadzira izvedbo, usmerjen v dobiček. Njegova ekonomska prednost je zanj morda bolj pomembna kot načelo varčne gradnje za naročnika. Konkretno to lahko pomeni, da se skupno podjetje strinja s pavšalno stopnjo in nato skuša zmanjšati lastne stroške, da bi povečalo svoj dobiček.
- Če je glavni izvajalec naročen s fazo 5 izvedbenega načrtovanja, lahko to vpliva na kakovost celotne izvedbe, saj generalni izvajalec že skuša pri načrtovanju kakovosti materiala ali zahtevah glede učinkovitosti narediti kompromise, da bi zmanjšal stroške.
- Če so faze dela 6 (priprava oddaje) in 7 (sodelovanje pri oddaji) na generalnem izvajalcu, ki na koncu izvedbo prevzame sam, potem se negativni vidiki te vrste zacementirajo in zaostrijo.
- Največje tveganje za naročnika nastane, če servisna faza 8 (nadzor gradnje in dokumentacija) ostane tudi pri generalnem izvajalcu. Lastni vodja gradnje podjetja bo seveda delal v interesu svojega podjetja. Objektivnega in neodvisnega spremljanja nepremičnin tu ni pričakovati.
NASVET
Uporabite našo brezplačno ponudbo: Primerjajte ponudbe regionalnih arhitektov in prihranite
Nasvet : Gradbeniki morajo biti nujno pozorni na vprašanja odgovornosti. Pomanjkljivosti pri izvedbi praviloma ne krije generalni izvajalec, temveč samostojni arhitekt, ki prevzame nadzor nad nepremičninami.
Načrtovanje in izvedba
Preverjanje pogodb - alfa in omega gradnje
Ne glede na to, ali se lastnik stavbe odloči, da bo vse storitve podelil posamično ali generalnemu izvajalcu, bi moral biti pregled vseh pogodbenih dokumentov s strani neodvisnega strokovnjaka prva naloga laikov. Ta izpit lahko prevzamejo pravniki, ki so specializirani za gradbeno pravo, pa tudi strokovnjaki ali arhitekti. Enako velja za specifikacije in specifikacije stavb ter načine plačila.
