Gradbeno dovoljenje ni nujno potrebno za vsak gradbeni projekt. Tukaj lahko izveste, kdaj morate zaprositi za gradbeno dovoljenje in katere dokumente potrebujete za gradbeno prošnjo.
Z gradbenim dovoljenjem ste na varnem kot gradbenik. Lahko ste prepričani, da boste lahko gradili v skladu z odobreno aplikacijo za gradnjo in da se ne boste več soočali s pravnimi ovirami. Pravica do podelitve dovoljenja je vedno, če projekt gradnje ne vzbuja pomislekov glede načrtovanja stavb ali gradbenih predpisov. Dovoljenje pa je treba uporabiti v treh letih, sicer ne bo več veljavno, zato boste morali zaprositi za podaljšanje.
Za katere projekte potrebujete gradbeno dovoljenje?
Načrtujete novo stavbo, želite razširiti ali posodobiti svojo hišo? Potem boste najverjetneje potrebovali gradbeno dovoljenje. Načeloma je za vsako gradnjo, spremembo namembnosti in ukrep rušenja potrebno gradbeno dovoljenje. Vendar se gradbena zakonodaja na državni ravni precej razlikuje - v nekaterih državah celo majhne strukturne spremembe, kot so spalnice, zahtevajo gradbeno dovoljenje, v drugih pa jih je mogoče postaviti brez dovoljenja. Pogled na ustrezne državne gradbene predpise, ki jih običajno najdete na spletnih portalih državnih vlad, razkriva, kaj se lahko in česa ne gradi brez gradbenega dovoljenja. Vendar je pogovor z zaposlenim v lokalni gradbeni upravi za laike pogosto bolj razumljiv in zanesljiv. Te je mogoče najti, odvisno od regije,pod različnimi imeni: gradbeni oddelek, nadzorni organ stavbe ali gradbeni organ.
Nasvet : če ne vložite uradne pisne - in plačljive - predhodne zahteve za gradnjo, ampak želite le ustne informacije, si zapišite pogovor: to vključuje trenutni datum in čas pogovora, ime zaposlenega, njegovo telefonsko številko in seveda vsebina posneta. Opomba o pogovoru je lahko v pomoč, če kasneje pride do neskladja. Idealno bi bilo, da vas na sestanek spremlja sorodnik ali znanec, čigar ime naj bo nato tudi zapisano v opombi. Druga možnost: zahtevo pošljete pisno in neformalno po e-pošti - to je običajno tudi brezplačno.
Za katere gradbene projekte ni potrebno dovoljenje?
Zmedeno je: na Bavarskem lastniki vedno potrebujejo dovoljenje za gradnjo zimskega vrta. V Turingiji to velja le za posebej velike, ogrevane primerke. To je zato, ker je gradbeno pravo stvar zveznih držav. V nekaterih zveznih državah sploh ni potrebno dovoljenje za vrtne lope, terase, nadstreške za avtomobile in garaže, fotovoltaiko, sončne kolektorje in vodne bazene. Zato vprašajte lokalni organ za gradbeno dovoljenje. Če vaš gradbeni projekt ne zahteva dovoljenja, lahko takoj ukrepate.
Nevarnost: Nekateri gradbeni projekti v nekaterih zveznih državah ne potrebujejo dovoljenja, vendar jih je treba obvestiti. S takimi ukrepi mora lastnik stavbe ali njegov arhitekt pogosto izpolniti toliko obrazcev in predložiti dokumente kot pri običajni prošnji za stavbo. Toda gradbena uprava samo selektivno preverja gradbeni projekt. Če lastnik stavbe po določenem času od upravitelja stavbe ne sliši nasprotno, se šteje, da je gradbeno dovoljenje izdano. Temu pravimo tudi postopek izvzetja (glej spodaj).
Dobro vedeti : Tudi za gradbene ukrepe , za katere ni potrebno dovoljenje, veljajo zahteve zakonodaje o javnih stavbah. Upoštevati morate na primer predpise o razdalji. V nasprotnem primeru lahko organ naknadno zahteva oblikovanje zakonitih pogojev.
Ali vrtna hiša ne zahteva odobritve?
Tudi na to splošno ni mogoče odgovoriti, ker je to odvisno od vašega posameznega projekta: Državni gradbeni predpisi določajo največjo površino, ki jo hiša brez dovoljenja ne sme presegati. Prav tako urejajo, ali vrtna lopa potrebuje statiko ali ne. Zato se pri gradbenih organih pojasnite, kateri dokumenti dovoljujejo predložitev pred nakupom. Morda je gradbeni organ zadovoljen s splošno odobritvijo kompleta.
Gradbeno dovoljenje po poenostavljenem postopku
Za nekatere gradbene projekte je možen poenostavljen postopek odobritve, vključno s postopki izvzetja ali postopki obveščanja. Tu se preverijo le nekatere točke predloge stavbe. Naročnik ali njegov arhitekt mora zagotoviti, da njegov načrt v celoti ustreza zahtevam razvojnega načrta. Majhne in srednje velike stavbe ali stanovanjske stavbe je mogoče hitreje odobriti, če so v okviru kvalificiranega razvojnega načrta in je razvoj zavarovan. Za postopek izvzetja je treba predložiti tudi vse običajne gradbene dokumente. Katere so to, je v ustreznem odloku o predlogi stavbe.
V postopku obveščanja se šteje, da je gradbeno dovoljenje samodejno izdano v roku - na primer štiri do šest tednov - po predložitvi gradbene dokumentacije, razen če gradbeni organ lastnika stavbe ne obvesti drugače.
Vprašajte gradbeni organ, kako dolgo traja postopek odobritve.
Dokumenti za gradbeno aplikacijo
Za uporabo stavbe so potrebni strokovni dokumenti za načrtovanje stavb. Zato mora običajno vlogo oddati arhitekt ali gradbeni inženir. A tudi tu obstajajo izjeme: za manjše ukrepe lahko mojstri včasih napišejo tudi prijavne dokumente.
Vlogo morate oddati v treh izvodih, skupaj z vsemi dokumenti, potrebnimi za oceno gradbenega projekta. Tu je okvirni okvir za nove stavbe brez kakršne koli trditve o splošni veljavnosti:
- Risba arhitekta
- Informacije o odvajanju nepremičnin in oskrbi z vodo
- Informacije o razvoju poti
- Tehnični opis stavbe
- Statika
- Protipožarna zaščita, zvočna izolacija, toplotna izolacija
- Načrt zemljiškoknjižnega urada
- Izračun številke stavbe
- Višinski načrt
- Izračun zapečatenih površin nepremičnin
- Po potrebi izjava soglasja sosednjih sosedov
Arhitekt bo z vami sestavil dokumente za gradbeno aplikacijo. Predloženi so v treh izvodih.
Tako poteka postopek odobritve
Če ni kvalificiranega razvojnega načrta ali če načrtujete odstopanja od obstoječega razvojnega načrta, bodo organi med postopkom odobritve preverili, ali se vaš projekt prilega svoji okolici glede na vrsto uporabe, velikost in lokacijo stavbe, pozidane površine in način gradnje. Pozorna je tudi na upoštevanje razmikov.
Tisti, ki se vnaprej dogovorijo o podrobnostih, manj tvegajo zavrnitev vloge za gradnjo. Ker vsak odlok o stavbah pušča tudi prostor za razlago. In če zavrnitev po nekaj tednih zaplahne v hišo, ni razloga za odnehanje: Pogosto je v osebnem pogovoru še vedno mogoče najti kompromis. Možna so tudi posebna dovoljenja, na primer v času učinkovite prenove. Zaradi ukrepov toplotne izolacije lahko lastniki stavb kršijo razvoj meja - tu je zaščita podnebja na prvem mestu.
Kratek postopek odobritve
- Informacije dobite pri gradbenem organu .
- Arhitekt naredi osnutek in se strinja s stranko.
- Arhitekt nariše predlogo stavbe in zbere vse dokumente za prijavo stavbe.
- Gradbeni organ preuči vlogo stavbe.
- Gradbeno dovoljenje je izdano in gradbeni projekt se lahko začne.
ALI
- Gradbeni organ zavrne prošnjo za gradnjo in navede razloge za svojo odločitev.
- Potreben je pogovor z gradbenim organom o morebitnem kompromisu ali posebnem dovoljenju.
- Arhitekt spremeni načrt gradnje ali pa lahko naročnik po potrebi pridobi soglasje sosedov.
- Gradbeni organ podeli gradbeno dovoljenje in gradbeni projekt se lahko začne.
Čas obdelave do gradbenega dovoljenja
Obrtniki se lahko naselijo šele, ko lokalni gradbeni organ izda gradbeno dovoljenje. To pogosto traja več tednov, včasih celo nekaj mesecev. Na žalost v državi ne obstajajo pravila za obdelavo vlog za gradnjo. Čas, v katerem morajo lastniki stavb neaktivno čakati, je odvisen od države in občine. Če imate srečo, se lahko s štirimi tedni rešite - drugi morajo zdržati šest mesecev. Le v Baden-Württembergu odstavek 54 državnih gradbenih predpisov določa, da je treba odločitev o prošnji za gradnjo sprejeti najpozneje po dveh mesecih. Kako hitro se gradbeno dovoljenje izda drugje, je odvisno tudi od posameznega primera: Običajna stanovanjska stavba na novem razvojnem območju se običajno odobri hitreje kot prosto v zgodovinskem starem mestnem jedru ali komercialni projekt na nenačrtovanem zunanjem območju.
Nasvet : Če manjkajo dokumenti, se postopek gradbenega dovoljenja po nepotrebnem zavlačuje - zato se prepričajte, da je končan.
Kdaj je predhodna poizvedba o gradnji smiselna?
Če želite vedeti, ali je mogoče vaše ideje uresničiti pred izdelavo gradbenega načrta, lahko to ugotovite s predhodno gradbeno prošnjo. Načeloma lahko to vpraša vsak - vendar je povsem smiselno, da se po nasvet obrnete na arhitekta, ki lahko zaradi svojega strokovnega znanja na področju načrtovanja in gradbenih predpisov vnaprej odgovori na eno ali drugo vprašanje.
Predhodna preiskava zgradbe je smiselna tudi, če za objekt ni načrta razvoja ali če je na tako imenovanem zunanjem območju - torej zunaj sosednje stavbe. Potem je zahteva, da se nova stavba "prilega posebnostim okolice in je razvoj zavarovan". Tudi tisti, ki želijo prodati prosto zemljišče, lahko opravijo predhodno poizvedbo stavbe in s tem zvišajo ceno, saj navsezadnje zainteresirani kupci hitro ugotovijo, ali se jim nakup splača ali ne.
Tako kot gradbeno dovoljenje je treba tudi predhodno zahtevo za gradnjo pisno predložiti pristojnemu uradu za gradbene predpise ali organu gradbenega nadzora. Za to sta na voljo dve možnosti: uradna zahteva (za določeno plačilo - običajno v dvomestnem obsegu za enodružinski dom) in neformalna prijava. Slednje je lažje vprašati, vendar odgovor nanj ni pravno zavezujoč.
Dobro je vedeti : predhodna gradbena zahteva ne traja nič manj časa kot gradbeno dovoljenje - pričakujete lahko do tri mesece obdelave.
Stroški gradbenega dovoljenja
Za uporabo stavbe bi morali gradbeniki izračunati približno 0,5 odstotka stroškov stavbe (brez dodatnih stroškov). Po tej formuli lahko tudi izračunate stroške za uporabo v stavbi:
Zaprti prostor v kubičnih metrih x vrednost stavbe v evrih na kubični meter / 0,5 odstotka = stroški gradbene aplikacije.
Z novogradnjo v višini 300.000 evrov stane gradbena aplikacija okoli 1500 evrov. Če pa so stroški gradnje precej nižji, gradbene oblasti običajno zaračunajo minimalno pristojbino od 100 do 200 evrov. Posebna dovoljenja, na primer vodne oblasti ali za podiranje dreves na posestvu, lahko povzročijo dodatne stroške.
Nasvet : tudi če želite počakati, da postavite garažo za nov gradbeni projekt, jo vseeno vključite v načrt gradnje že od začetka. To vam prihrani dodaten postopek gradbenega dovoljenja. Vendar bodite previdni: dodatno delo lahko povzroči več stroškov za arhitekta in inženirja konstrukcij.
Če se vaša nova stavba zlije z okolico in ustreza razvojnemu načrtu, z gradbenim dovoljenjem ne bi smelo biti težav.
Ali se mora sosed strinjati z mojim gradbenim projektom?
Kdor upošteva vse zahteve razvojnega načrta in ustreznih državnih gradbenih predpisov, bo dobil gradbeno dovoljenje - ne glede na to, kako do projekta občuti soseda. Če pa se odobrijo izjeme in izjeme od določb razvojnega načrta, je o izdaji dovoljenja presoja organa. V takem primeru se možnosti za pridobitev dovoljenja povečajo, če lastnik stavbe lahko pokaže soglasje svojih sosedov. Kot lastnik stavbe sosedom pravočasno predstavite projektne dokumente in jih prosite, naj se podpišejo.
Možnosti opozicije za prebivalce
Kot prebivalec izjavljate, da se s svojim podpisom strinjate z gradbenim projektom. Vendar je mogoče, da nenamerno popustite na nadaljnje ugodnosti, na primer na območjih z zmanjšano dovoljeno razdaljo. Da se to ne bi zgodilo, je tu nekaj nasvetov, na kaj morate biti pozorni pri preverjanju dokumentov:
-
Ali so razmiki med seboj
pravilni, kako velika mora biti razdalja do soseda, v bistvu izhaja iz ustreznih gradbenih predpisov zvezne države. Praviloma znaša najmanj tri metre - z izjemo balkonov, erkerjev ali verand, za katere veljajo manjše mejne razdalje. Garaže do določene velikosti je pogosto mogoče postaviti na mejo -
Ali stavba ustreza značaju območja?
Če je stavba v nasprotju z območjem stavbe, se sosedje lahko počutijo nerazumno motene. Vendar o tem ne odloča individualni okus, temveč načrt razvoja. V stanovanjskem naselju na primer ne sme biti zgrajeno nobeno trgovsko podjetje. V tem primeru gradbeno dovoljenje tako ali tako ne bi prišlo skozi. -
Ali je zaščita tretje osebe ohranjena?
Če projekt gradnje presega dovoljeno rabo prostora, število stanovanj ali višino stavbe, lahko kot sosed stavite proti gradbenemu dovoljenju.
Veto proti sosedovim načrtom
Kdor želi ukrepati zoper že izdano gradbeno dovoljenje, ima samo en mesec. Izjema: Če kot sosed niste bili obveščeni, lahko gradbenemu dovoljenju celo ugovarjate v enem letu, začenši od trenutka, ko ste izvedeli za gradbeni projekt.
Če organ ugovor zavrne, se lahko začne postopek pred upravnim sodiščem. Smiselno je, da tožbo spremlja nujni postopek, s katerim lahko dosežete gradbeno zamrznitev. V nasprotnem primeru se boste morda morali sprijazniti s končanim dejstvom. Ugovor ali tožba je obetavna, če dovoljenje očitno krši določbo o zaščiti sosedov. Najverjetneje pa ne boste mogli zagotoviti neoviranega pogleda, ki ste ga uživali do zdaj.
Kako velika mora biti razdalja do sosedov, je odvisno od gradbenih predpisov zvezne države.
Ti predpisi ščitijo sosede
- Zahteva za ohranitev območja po zakonu o gradbenem načrtovanju
- Predpisi o spoštovanju zračnih prostorov na zunanjih stenah stavbe
- delne zahteve za stabilnost konstrukcij
- če je primerno, smernice za požarno zaščito
- možni načrti lokacije parkirnih mest in garaž
- Zahteva glede upoštevanja po zakonu o gradbenem načrtovanju
- Oddelek 5 Zveznega zakona o nadzoru uvoza: V skladu s tem morajo biti obrati, ki jih je treba odobriti, zgrajeni tako, da ne bodo povzročali škodljivih vplivov na okolje za širšo javnost ali njeno sosesko.
Gradnja brez gradbenega dovoljenja
Za nove stavbe je potrebno gradbeno dovoljenje - seveda! Toda pri manjših gradbenih projektih bi se eden ali drugi nagnil k izogibanju dolgotrajnemu postopku. Bodite previdni: kdor izvaja svoj gradbeni projekt brez dovoljenja, naj bo to hiša na drevesu ali lopa za orodje, lahko krši državne gradbene predpise.
To tako imenovano črno rudarstvo na podeželskih območjih več let ostane neopaženo. A odkar obstaja Google Street View, je opaziti vedno več kršitev. Nato organ najprej lastnikom pošlje vabilo na zaslišanje. Po tem se nepremičnina običajno neuradno preveri od sosednje nepremičnine. Če gre za črno zgradbo, jo bo lastnik pozval, naj jo odstrani. Če tega ne stori, ga čaka globa. To se razlikuje glede na zvezno državo in dejstva. Črni kmetje v Baden-Württembergu plačajo globo od 500 do 7.500 evrov za manjše predelave prostora in globo od 1.500 do 50.000 evrov za večje količine. V Mecklenburg-Zahodni Pomeraniji pa je globa za to občutno cenejša od 750 do 10.000 evrov. Kdor v Turingiji brez dovoljenja naredi majhne predelave sob, dobi 250 do 7.500 evrov od tega. Mimogrede: če lastnik nepremičnine po globi še vedno ne odstrani, jo bodo stavbni organi sami podrli.
Dobro vedeti : Poleg kazni gradbenega zakona ima lahko nezakonita gradnja posledice tudi po zavarovalnem pravu in najemniškem pravu, na primer, če stavbno zavarovanje zaradi tega ne plača ali najemnik odpove brez predhodnega obvestila.
Pridobite gradbeno dovoljenje za nazaj
Pri nakupu hiše se včasih zgodi, da pred leti izvedeni ukrepi prenove ali razširitve niso bili dovoljeni z gradbenim dovoljenjem. V tem primeru se lahko zahteva nadaljnje gradbeno dovoljenje. To se pogosto odobri za strehe, stene, nadstrešnice za avtomobile, bazene ali vrtne hišice.
Nasvet : Pred nakupom nepremičnine naj prodajalec pokaže vsa gradbena dovoljenja ali zaprosi gradbene organe. Če pravijo, da poznejšega gradbenega dovoljenja ni mogoče podeliti, se ga izogibajte! V tem primeru boste morda celo morali pričakovati naročilo za odstranitev.